在宏觀經濟下行壓力下，政府更加重視房地産在促進消費和拉動投資方面的重要作用。而經過2014年的市場調整與激蕩，房地産行業高庫存壓力頻顯，且整體新開工與投資信心不足，部分城市因房地産調整帶來的系統性風險加劇。在此背景下，中央與地方通過多輪刺激政策改善供求關係，其中貨幣信貸政策繼續發揮了重要作用，多輪降息降準明顯釋放了市場資金的流動性，促進了市場回暖。未來一段時期適時適度進行貨幣政策調整依然具備一定空間，這也將是貫穿2015年下半年樓市政策寬鬆的主線。

　　政策發力提振市場

　　2015年上半年，在中央定調穩增長、調結構、促消費的背景下，央行連續降準降息，放鬆信貸門檻，調整個人住房轉讓營業稅免征期，構建寬鬆的市場環境，同時積極推進長效機制完善。地方也紛紛出臺公積金放鬆、財政補貼等系列政策，刺激需求促進庫存去化，改善性需求獲積極支援。多重政策效應疊加影響下，樓市逐步回暖趨勢基本確立。未來中央將更注重房地産長效機制建立健全，地方更具主動性適時出臺進一步刺激措施。

　　今年上半年，百城住宅均價止跌轉漲，3、4月跌幅持續收窄，4月跌幅收窄至0.01%，5月均價轉為上漲，6月漲幅擴大至0.56%。根據中國房地産指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，在寬鬆政策影響下，樓市回暖跡象明顯，百城住宅均價止跌轉漲，上半年累計上漲0.82%，一線城市領漲全國，深圳漲幅尤為顯著。

　　新政及新一輪的降息降準，推動了市場持續回暖。據初步統計，市場延續去年末的回暖趨勢，上半年50個代表城市月均成交約2600平方米，同比增長25%，絕對量創歷史同期新高。全國來看，1-5月全國商品房銷售顯著回暖，累計銷售額自2014年以來首現同比增長，開發投資同比增速回落趨緩，新開工同比降幅收窄。二手房方面，今年上半年量升價漲，十大城市二手住宅價格累計上漲4.39%，漲幅較去年同期擴大3.76個百分點，1-5月十大城市共成交37.42萬套，同比增長35.55%，其中5月單月成交9.74萬套，創2013年4月以來單月最高成交紀錄。

　　從土地市場供求來看，2015年上半年全國300個城市各類用地推出及成交面積同比分別下降30.4%和39.5%，多重壓力導致政府供地、房企拿地節奏明顯放緩，整體市場延續趨冷態勢。總體來看，上半年全國300城市土地成交量繼續探底，且降幅超過土地推出量，市場需求進一步萎縮，目前庫存去化仍是樓市主題，加之房企經營壓力依然較大，拿地策略保持謹慎，土地市場需求熱度仍較低。

　　上半年品牌房企拿地態度總體謹慎，20家品牌房企共計拿地面積同比下降39.4%，金額同比下降14.2%，但銷售回暖利於房企資金面改善，上半年20家代表品牌房企銷售額達6830億元，同比上升9.2%，多數房企業績目標完成率超四成，6月份房企拿地態度出現轉變，當月拿地金額同比大幅增長86.3%，為今年以來首次出現同比回升。隨著業績好轉，房企下半年投資意願將逐步提升。

　　地産步入增長週期

　　在一季度經濟下行壓力增大的背景下，中央陸續出臺一系列“寬貨幣”、“穩增長”措施，然而政策效果作用於實體經濟的力度尚未能抵消整體經濟下行的壓力。中國經濟到了轉型發展的十字路口，整體經濟趨勢性下行，通貨緊縮隱現，投資和進出口雙雙失速，內在原因是人口紅利和資本積累等經濟增長的長期性優勢因素在逐步消失。不過值得注意的是，我們國民的生活水準在持續提高，收入穩步增長，這必將激發進一步的消費需求。在二季度經濟增速階段性築底的預期下，三季度有望企穩回升，穩定的宏觀環境有利於房地産市場持續回暖。

　　在宏觀經濟增速階段性築底，貨幣環境穩健偏松，調控回歸市場化的背景下，預計全年全國房地産市場銷售量回升、價格小幅反彈、新開工降幅收窄、投資增速企穩。樓市震蕩後步入增長週期，商品房銷售面積同比增速已經觸底反彈。一方面，行政調控已經基本完全放開，新一輪的寬鬆貨幣政策調整有利於推動行業加速回暖，另一方面，房地産行業復蘇或吸引部分資金回流。結合歷史週期來看，2009年及2012年的兩輪上行週期分別持續10個月和12個月，預計此輪在房地産調控政策基本放開的情況下，回升時間將持續一年左右。此外，價格已經觸底反彈，但不同城市仍存差異化，一線城市將快速反彈，部分二線及三線城市將保持平穩。

　　與此同時，企業競爭格局繼續演變，房企與保險等金融機構或聯姻開啟新的戰略合作模式。伴隨整個房地産行業進入白銀時代，國內房企競爭格局出現兩極分化態勢，龍頭房企創新合作，競爭優勢愈發明顯，強強聯合下，中小房企直面生存困境，通過變賣股權等方式斷臂求生，行業集中度進一步提升。過去重資産運營模式現階段已難以為繼，輕資産轉型無疑是未來行業發展方向，房企與險資等金融機構聯姻，通過資源優勢互通有無，將成為房地産行業未來發展的一個方向點。

　　隨著區域一體化繼續推進，京津冀一體化作為重要組成部分，將為環北京城市房地産市場帶來新的發展機遇。首先，京津冀一體化下，軌道交通、高速公路等不斷建成通車，環北京部分區縣交通優勢更為突出；其次，北京外遷資源帶動周邊城市産業結構優化，經濟增速提高進一步提升居民購買力，當地購房需求相應增加；同時，受北京高房價輻射作用影響，環北京周邊城市房價具有上漲空間。京津冀一體化利好下，環北京周邊城市房地産市場量價均將迎來上升空間，值得行業關注。

　　（作者單位：中國指數研究院）