■ 樓市觀察

　　不管作為市場供應方的開發商，還是作為市場需求方的購房者，都應提前預判市場走勢，然後採取或購地、或購房等交易行動，方是合理之策。

　　國家統計局近日公佈的上半年全國房地産開發和銷售數據顯示，樓市的各項數據呈現出“冰火兩重天”的兩種態勢。1-6月份，商品房銷售面積同比增長3.9%，銷售額也增長了10.0%。與之相對應的則是，6月份房地産開發投資增速的16個月連跌，和樓市庫存的再次增長。僅觀數據，就已形成兩派。一派認為成交與價格皆復蘇，市場趨於樂觀；而另一派認為房地産開發投資增幅創近十年新低，全國市場仍然低迷。

　　2011年下半年，隨著貨幣緊縮，以及房地産調控進一步升級，全國樓市出現普遍降溫，而三四線城市需求減弱之後，供應過大的情況越來越突出。於是，2012年至2013年一二線城市復蘇回暖之際，三四線卻基本無表現，受壓于高庫存，房價持續低迷。

　　不過，目前來看，市情似乎正在出現轉機。2011年以來，全國商品住宅待售面積不斷增長，主要反映了三四線城市和部分二線城市住宅市場供大於求。然而，值得關注的是，今年5月末，待售面積罕見的減少了121萬平方米，6月末繼續減少191萬平方米，而這兩個月辦公樓和商業營業用房的待售面積繼續增長。由於一線和部分二線城市待售面積基本正常，全國住宅待售面積下滑，應是三四線城市的庫存有所下滑。

　　不妨用另一組數據加以佐證。易居房地産研究院的35城住宅庫存報告顯示，今年以來，11個樣本三線城市的住宅庫存持續下滑，其走勢居然與一二線城市相一致。這很可能意味著，三四線城市正在步入去庫存通道，庫存壓力慢慢減小，供求關係逐步改善。三四線城市與一二線城市的市場差距，可能不再進一步擴大，而是轉而縮小。

　　那麼，當前全國房地産市場上行，還是下行？先看幾組全國數據。其一，今年上半年，全國商品房成交面積同比增長3.9%，這是自2014年初開始連跌一年多之後，首次轉為上漲。其二，今年上半年，全國商品房成交均價同比增長5.9%，創2014年以來的新高。其三，今年5月，全國70個大中城市房價指數平均環比增幅由負轉正。其四，今年上半年，全國房地産開發企業土地購置面積同比下降33.8%。其五，今年上半年，全國房地産開發企業房屋新開工面積下降15.8%。其六，今年上半年，全國房地産開發投資同比增長4.6%，增幅創近十幾年新低。

　　觀察六組數據可知，前三組已經步入上行通道，而後三組仍在下行通道。那麼，六組指標之間是什麼關係？宏觀經濟指數有三類：領先、同步、滯後。房地産指數亦如此。商品房成交量，是最領先的指標，其次是房價。而購地量、新開工量和開發投資量，屬於同步指標或滯後指標。

　　也即，在一輪房地産上行週期中，房屋成交量與價率先上漲，其后土地市場和投資建設指標，也會步入上行通道。而當前的形勢是，房屋市場剛剛步入上行通道，後面三組指標還沒來得及反彈。此時，判斷全國房地産市場依然下行，或者低迷，肯定屬於誤判。因為，後三類指標，必將在下半年或者企穩，或者反彈。

　　不管作為市場供應方的開發商，還是作為市場需求方的購房者，都應提前預判市場走勢，然後採取或購地、或購房等交易行動，方是合理之策。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）