■ 一家之言

　　按現行房産稅和城鎮土地使用稅的稅基和稅率計算，稅基為房産評估價的7折，1.2%的稅率，合計一年需繳稅2.52萬，合每月2100元，接近上海城鎮職工社會平均工資的4成。

　　近日有媒體報道稱，房地産稅立法初稿已基本成形，正在內部徵求意見並不斷完善中。據悉，房地産稅主體稅種或由房産稅、城鎮土地使用稅合併，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。

　　現有的房地産相關稅收主要的徵稅對象以企業為主，針對建設環節和交易環節徵收，如果考慮土地出讓金，每年政府收走的稅費、政府性基金的規模超過5萬億。這些成本最終體現在房價上，最終多數由購房者承擔。

　　流轉環節的稅收有其優點，徵稅成本低，雖然成本是由普通老百姓承擔的，但他們稅收苦痛感相對較弱。以房地産流轉環節為主徵稅模式的劣勢也很明顯，層層累加的稅收最終反映在房價上，極大地提高了潛在購房者的門檻，造成嚴重的代際不公。同時，這種模式也透支了房地産的徵稅潛力，等到沒地可賣的時候，來自於房地産企業的稅收甚至會降為零。

　　房産稅和城鎮土地使用稅是現有稅種中針對土地和房産的所有人徵稅的稅收，主要是城鎮裏的國有土地及其房屋附著物。目前納稅義務人主要以企業所有人和經營性房屋（土地）所有人為主，公眾最關注的個人持有的非營業性住宅免征這兩項稅。2014年國家更徵收了3844億，佔稅收總額不到4%。

　　而合併現行房産稅和城鎮土地使用稅後的房地産稅的納稅人，將涵蓋所有的房産和土地的所有人，個人非營業性房地産是納稅的主力群體。那我們面臨要繳納多少稅？

　　中國主要城市的每人平均居住面積約為30平米，按3口之家計算，每套房子約為90平米。在上海內環、北京五環內，這樣的房子至少在三百萬，按現行房産稅和城鎮土地使用稅的稅基和稅率計算，稅基為房産評估價的7折，1.2%的稅率，合計一年需繳稅2.52萬，合每月2100元，接近上海城鎮職工社會平均工資的4成。相比之下，對個人住宅而言，城鎮土地使用稅可以忽略。

　　現在看來，哪怕上述稅收打5折，絕大多數家庭都是繳不起的。而據調查顯示，中國家庭的自有住房擁有率高達89.68%，城市戶口家庭的平均資産達247萬元，房産是資産的主要形成，這意味著房産稅適用的納稅人基數要遠遠超過工薪稅適用的人群（2011年時為3000余萬）。這也意味著房地産稅向個人住宅延伸徵收的時候，勢必會有大量的免征、減免政策。

　　問題來了，減免政策是按家庭核算，還是按自然人核算？是按房産面積核定還是按房産總價核定？房産的計稅總價又以何種標準核定，購買價格還是當前市場公允價值？所有這些分歧直指家庭的最大一宗財産的價值。

　　減免政策無論如何劃定，背後都會有一大批強有力的得利和失利群體，如何既擺平失利群體的抗爭，又保證徵得足夠多的稅是房地産稅主要要解決的問題。

　　影響更深遠是區域之間的公共服務和基礎設施的差異。如果真如設想，房地産稅從建設、交易環節轉為持有環節徵收，那麼發達城市的房地産價值總量要遠遠超過不發達地區，這些地區的公共服務好、政府治理水準高，納稅意識也要好于不發達地區，發達地區相比不發達地區的稅收優勢過於明顯。如果稅收收入與公共服務、基礎設施好形成互動，但不發達地區顯然會掉入低水準均衡，底特律就是典型的例子。顯然，這需要中央財政從一般轉移支付上給予矯正，避免這種情況的出現。

　　□聶日明（上海金融與法律研究院研究員）