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樓市長期壓力依舊存在

  • 發佈時間:2015-07-09 15:32:38  來源:新民晚報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  □地産評論員 孟子諒

  近期,房企“年中考”的成績單陸續發佈。上半年,房地産市場持續低迷後迎來政策層面的利好,全國樓市逐漸回暖。在市場先抑後揚的震蕩中,品牌房企也把握住了“大勢”,半年銷售業績同比大多呈上漲態勢。但有業內人士認為,行業趨勢和房企業績目標的壓力仍舊不小,現在還不是房企“高枕無憂”的時候。

  業績衝高不意外

  根據中國指數研究院的監測,截至6月30日,銷售額超過50億元的企業達到69家,同比去年上半年增加了16家。其中,萬科再次率先跨越千億元,以1080億元的銷售業績雄踞半年房企業績榜首。緊隨其後的恒大、綠地、保利、中海、碧桂園和萬達的銷售業績也均超過了500億元。

  在這69家房企中,不少房企的業績和去年同期相比出現增長,前10名房企的銷售總金額同比增加了10.6%,前50名企業則同比上升了9%。

  在業內人士看來,上半年房企業績的衝高其實並不令人意外。

  上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦表示,樓市本輪迴暖力度非常大,房企業績也“水漲船高”。今年1月-5月,全國商品房銷售金額達到24409億元,同比增長3.1%。

  上海易居房地産研究院研究員嚴躍進也認為,房企上半年業績的增長主要歸功於二季度的強勁表現,榜單前10名和前50名企業二季度的銷售總金額環比第一季度分別增長了82%和80.6%。

  下半年競爭或更激烈

  雖然銷售業績增長明顯,但結合部分房企的業績目標來看,目前還遠遠不到“高枕無憂”的時候。

  今年年初,中海、綠地、恒大、碧桂園等標桿房企在2014年銷售業績保持增長的基礎上,謹慎上調了2015年的銷售目標,增幅普遍在5%-20%之間。半年已過,根據CRIC克而瑞監測的20家典型房企銷售數據顯示,這20家房企的平均目標完成率為41%。

  其中,恒大的業績目標完成率達到54.9%,業績“跑贏”了時間。而綠城、中海、華潤、雅居樂也完成年度目標的45%左右。相比之下,仍有部分房企上半年完成率不足四成。

  對此,亞太城市房地産研究院院長謝逸楓認為,從近年的慣例來看,房企的推盤高峰都集中在下半年,因此下半年房企的銷售業績通常會比上半年更高。

  某品牌房企相關負責人也表示:“上半年,我們按計劃完成了全年業績目標的4成左右。下半年,公司在全國範圍內推出的可售貨值預計將接近100億元,是上半年的一倍左右,且多為去化較快的剛需産品,因此我們對於完成全年業績指標充滿信心。”

  但謝逸楓同時指出,現在房企仍面對著不小壓力。一方面,部分房企的業績完成情況確實偏低;而另一方面,隨著下半年市場供貨量的增加,房企之間的競爭也將更加激烈。房企應以更加靈活的策略適應市場的變化,確保銷售業績的增加。

  財務狀況趨於平穩

  今年年初,不少標桿房企都提出了追求“有品質增長”的長期目標,稱不再盲目追求規模,而是要兼顧利潤、回款。今年上半年,雖然行業整體盈利能力下滑的趨勢並未徹底扭轉,但房企整體的財務狀況正在趨於平穩。

  上海中原地産研究諮詢部數據顯示,2015年第一季度,124家A股上市房企的平均凈負債率出現了同比下降。而上述房企在同期的平均毛利率則為36.2%,同比上漲了1.3%;其平均凈利率也達到了12.5%,同比小幅上漲了0.6%。其中,保利、泰禾、金地等品牌房企的凈利潤同比均出現了小幅上漲。

  上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍表示,今年第一季度,全國房地産市場的表現並不理想,但房企的財務狀況已經出現了好轉的跡象。在第二季度樓市回暖、高端住宅成交迅速升溫的背景下,上半年房企的財務狀況很有可能會進一步改善。

  究其原因,有業內人士表示,今年上半年不少上市房企在加強成本控制以及提高週轉速度方面取得了不錯的效果,像保利、泰禾這樣佈局較廣、規模較大的房企能做到利潤上漲更是殊為不易。

  而謝逸楓則認為,面對目前的行業趨勢,上述房企的做法確實行之有效。但長期來看,無論是成本管控還是提高週轉速度,終究會遇到瓶頸,房企的可持續發展關鍵還在於戰略轉型——通過新的模式為企業持續的發展提供動力。

  房企動態

  品牌房企海外佈局再升級

  目前,房企開拓海外市場的步伐依然強勁。第一太平戴維斯預計,未來二十年,市場將經歷至關重要的重組與整合,海外投資將進一步發展。在行業優勝劣汰中,開發商投向海外市場的目光將越來越多。

  近日,來自復星地産的消息稱,復星地産與英國專業地産基金管理公司Resolution Property在英國倫敦正式宣佈,雙方共同投資設立一家合資公司Resolution Property Investment Management LLP (“RPIM”)作為復星地産在歐洲14個國家價值增長型投資中的優先平臺,這也是復星地産在全球投資的第二家資管平臺公司。復星地産在RPIM中具有控股地位。

  復星集團副總裁、復星地産總裁徐曉亮表示,此次實現復星地産歐洲資管平臺的落地,是復星地産全球化佈局的又一重要事件。未來,Resolution將作為復星地産在歐洲的主要地産投資平臺,成為在歐洲對接保險資金、打造全球化投資能力的戰略投資平臺。

  從2013年開始,復星地産結合復星集團保險業務發展和自身能力建設的需要,針對性地提出了關注海外資産管理平臺、直接資産投資、證券投資和PE/VC投資四大類業務,如今這一全球佈局理念已經初見成效。

  事實上,隨著國內房地産業競爭的加劇,諸多品牌房企都將目光投向海外,其中歐美國家成為中國房企青睞的投資地點之一。而隨著房企頻頻出海或投資、或收購、或開發運作自己的地産項目,業內人士稱,從2013年房企開始“試水”海外投資後,房企海外投資仍在加速。

  行業觀察

  房企轉型之路“雷聲大雨點小”?

  今年以來,房企在戰略層面的轉型“蔚然成風”。恒大、萬達、綠地、萬科這些千億級房企都紛紛跳出房地産領域尋求新的産業突破。不少業內人士認為,2015年將有可能成為國內房地産行業的“轉型年”。

  今年5月,萬科集團披露了對於物流地産的規劃,稱萬科將積極拓展消費地産、産業地産,而産業地産的業務重點方向之一將是物流地産。

  而在多元化方面“輕車熟路”的恒大公佈了其健康産業的首個項目計劃。並預計在今年投入20億元,2016年計劃投入15億元,2017年投入10億元。恒大董事局主席許家印更表示,礦泉水、糧油、乳業計劃將於三年後在港股分拆上市

  此外,萬達也在上半年發佈了“第四次轉型戰略”;而綠地也稱將在未來五年內形成“3+X”的産業集群佈局。

  龍頭房企在上半年的一系列動作,似乎印證了業內人士對於“轉型年”的判斷。但也有人稱,不少房企的多元化佈局雖然“聲勢浩大”,但目前來看,轉型的成效卻比較一般,似乎給人一種“雷聲大雨點小”的感覺。

  對此,易居中國控股有限公司執行總裁丁祖昱表示,現在就判斷房企的轉型能否成功還為時尚早。龍頭房企的戰略轉型,是基於房地産行業整體趨勢的判斷,是一個長期的佈局,可能最少要5-10年才能看到成效。

  “確實,目前沒有任何一家房企是真正意義上的轉型成功,但諸如萬科小股操盤輕資産模式、綠地多元化組合創新模式,都是一些很好的嘗試。”謝逸楓認為,房企的轉型沒有任何固定模式,不論結合網際網路思維、還是結合金融創新,所有的探索都只是在嘗試階段,成功可能要等十年二十年,但一旦形成行之有效的模式,便有望成為中國房地産市場發展的新引擎。

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