買家首付款被套牢，賣家急需現金報價下調

　　本報記者 陳小瑛 深圳報道

　　A股連續三周暴跌，超過30萬億財富灰飛煙滅，這也開始波及今年暴漲的深圳樓市。

　　一位深圳房地産業內知情人士向《華夏時報》記者透露，萬科、中海、招商地産的部分項目以及華僑城片區樓盤，日前開始出現已交付定金的客戶退房現象。福田CBD某商業項目的客戶也開始向開發商表達想轉讓手中商鋪的意願。

　　從6月底開始，深圳樓市的成交量明顯下降，二手房市場放盤量增加，報價也開始下調，如前海區域二手房報價已經下降了3-5個百分點。

　　“近期客戶的購房需求確實有下降跡象，我們在催促客戶交付首期款時，客戶提出因股市被套要求緩交房款。”高度依賴深圳客的東莞鳳崗開發商對記者説。

　　財富縮水傳導至樓市

　　上述業內知情人士稱，儘管目前多個樓盤出現客戶退房的現象，但開發商也不願意接手，客戶便委託開發商轉賣。不止是高端住宅，連剛需盤也受到影響。

　　對此，萬科內部人士向記者回復稱，深圳近期開盤的剛需盤有天譽和雲城，最近確實出現了兩三個客戶退訂的情況，但不確定是否因股市引起。

　　“部分購房者確實是因股市被套出現資金問題，原準備在股市高位套現買房，結果沒來得及跑路一步步被深套。”上述知情人士稱，這波牛市行情最大的特點就是利用杠桿炒股，很多人在場外通過民間借款或銀行融資後又去場內從券商處配資，一旦被平倉，財富縮水、資金出現問題後就難以負擔購房資金。

　　實際上，不止是在深圳，據某上市券商房地産資管人士透露，目前在上海、重慶、成都都出現了退房現象。

　　“針對股市暴跌對房地産市場的影響，大部分開發商同行都表現出擔憂，雖然目前市場尚未出現大規模退訂的現象，但可能會在未來爆發。”上述萬科內部人士稱。

　　從以往股市與樓市的變化關係來看，深圳樓市與股市同起同落的聯動性最大。2007年深圳也是引領全國房價暴漲，2008年金融危機後，深圳樓市則與股市一樣遭遇罕見大跌，率先出現購房者退房潮。此後股市表現平淡，而深圳樓市在2009年出現反彈後，房價也並未大漲，直到去年“9·30”政策放開房貸杠桿後，股市一路向上，深圳樓市也再次暴漲，並出現空前的業主違約潮。

　　“深圳市場投資客最多，對銀行杠桿高低特別敏感，股市帶來的財富增長效應也傳導到了樓市。”深圳本土一位房企中層管理者分析認為，這輪股市漲幅最大的是創業板成長股和代表新興産業的“網際網路+”概念股，深圳這類公司非常多，而一旦股市退潮肯定也將影響到樓市。

　　深圳西麗一樓盤副總經理告訴記者，該盤因主要面向剛需和改善性需求購房者為主，暫時沒有出現退房現象，但預計財富縮水後的購買力會出現影響，尤其是對頂級豪宅影響較大。

　　主要受深圳客影響的東莞、惠州樓市，在“3·30”新政後，二套房執行首付四成，為深圳投資客提供了高杠桿空間，但如今也開始感受到一絲涼意。

　　“這一兩周感覺受影響了，客戶來訪量開始下降，在催促客戶交首期款時，客戶提出要求希望緩一緩，表示股市資金被套牢。”東莞鳳崗一家開發商告訴記者，東莞的二套房政策並沒有發生改變，變化的是深圳客自身的購買力。

　　二手房有價無市

　　與此同時，深圳二手房市場也開始有價無市。

　　“最近兩周放盤量確實增加了不少，有的業主急於賣房套現。”至祥地産置業顧問小朱告訴記者，日前龍華金地上塘道就有3個業主同時放盤，都要求買家一次性付款且一個星期內資金要到位。不過，價值幾百萬的房子不能貸款，這種買家非常難找，因此房子也沒有成交。

　　“我們也遇到了業主急需資金賣房的，要求客戶付全款，或者至少一週之內首付款要交齊。”坂田世聯地産的置業顧問告訴記者，近期區域內二手房放盤量增加但購房者卻明顯少了。

　　7月首周，中原地産業主報價指數為63.6%，較上周大幅下降8.3個百分點，分片區來看，南山南區、坂田、龍華、寶安南區報價均出現下降，前期大幅提高報價的業主面臨成交壓力。

　　“現在還是有看房的客戶，但放盤價格虛高，已是有價無市。”小朱説，6月20日之後，龍華片區的成交量就迅速減少了，價格太高買家無法接受。

　　美聯物業華南總經理江少傑告訴記者，股市影響可能會導致業主或者購房者資金緊張，目前股市影響還不明顯，主要是受銀行收緊信貸、提高首付比例至四成的影響，過快上漲的區域報價開始下降，預計三季度成交量比二季度至少下降20%-30%。

　　中原地産前海置業經理劉洋告訴記者，前海區域二手房放盤量也明顯增多，成交價格比6月份下降了3%-5%，同樣一套鼎泰風華三期的115平米三房，上個月朝北戶型成交價在800萬元，但目前朝南戶型的報價也只有800萬元，過去朝南朝北的戶型價格相差30萬-50萬元。

　　“6月之前，前海投資客佔比達到一半，但房價短期不可能再大幅上漲，因此失去投資客就只能靠剛需和改善需求，但現在購房者對價格比較敏感，報高價沒人買。”劉洋説。

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