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豪宅好賣錢難收

  • 發佈時間:2015-07-03 07:51:00  來源:京華時報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  在豪宅項目扎堆入市之後,豪宅市場迎來收穫季節。統計顯示,今年上半年北京上海等地單價10萬元以上豪宅成交“爆棚”,6月單月成交量更是創年內單月新高,不過值得注意的是,高端項目的銷售業績噌噌上升時,真金白銀的回款情況卻並不十分如意。據了解,部分高端項目的銷售業績遭遇股市等投資渠道的“截和”,回款難度增加、回款速度也明顯放緩。

  豪宅成交爆棚

  在豪宅項目扎堆入市之後,豪宅市場迎來收穫季節。據中原地産研究部統計數據顯示:今年以來,北京豪宅市場單價在10萬元/平方米以上的豪宅成交爆發,整體簽約套數已經達到了133套,即使剔除盤古大觀1月集中簽約的96套,年內也達到了37套的歷史最高紀錄。

  從6月單月來看,截至29日,北京10萬元/平方米以上豪宅成交明顯上漲,單月累計簽約已經達到了12套,成為今年全年成交最高的月份(剔除1月盤古大觀集中成交)。6月合計簽約均價為11.79萬元/平方米。從套均總價來看,截至目前,北京年內單套總價在2000萬元以上的豪宅,簽約已經超過360套,而這一數據在去年同期合計簽約僅有201套。

  中原地産統計,2015-2016年初北京預期上市能夠銷售的新單價在10萬元/平方米以上項目接近15個,再加上目前已經有的單價在10萬元/平方米以上項目大約在10個,整體看,待售的10萬元以上豪宅項目數量已經達到2000套以上。

  持續的新增供應以及長期積累的市場需求,未來這種成交格局還將會繼續上演。中原地産首席分析師張大偉預計,今年全年北京10萬元/平方米以上項目簽約有望達到200套的“爆棚量”。

  同樣迎來成交“爆棚”的還有上海豪宅。同策諮詢研究部數據顯示,今年上半年,上海市單價10萬元/平方米以上豪宅累計成交194套,其中公寓139套,別墅55套。而2014年同期天價豪宅成交套數僅為57套,其中公寓31套,別墅26套。今年上海天價豪宅成交套數出現大幅上漲的現象,已經達到歷年同期豪宅成交套數總量的新高。

  回款難度增大

  雖然豪宅市場整體成交“喜人”,不過,對於部分項目來説卻“喜”不起來。在新的投資環境下,這些豪宅回款的速度正在明顯放慢。

  “不少客戶交了定金定下了一套房子,但是會拖很長一段時間交之後的款項,這讓我們的回款速度被嚴重放緩,成交週期會拉得比較長。”北京北部某在售豪宅項目行銷負責人近日告訴記者,出現這種情況的原因一方面是目前市場上可選擇的項目較多,豪宅之間的競爭比較激烈,客戶的選擇面較大;另一方面也是更重要的原因是,在其他投資渠道譬如股市相對較好的情況下,買家會把錢投入到非房産渠道中去。

  “面對這種客戶,我們只能催繳,但是又不敢催得太狠,本來客戶就不多,如果因為催款導致客戶退房,最終受損失的還是我們自己。”上述負責人不無鬱悶地表示,除了被動等待,別無辦法。

  北京東部某豪宅行銷人士也有同樣的煩惱:“不少客戶都説自己的錢在股市或者其他地方還沒有抽出來,希望能過些時間再繳納餘款。”

  即便是已經簽約的豪宅項目,也仍然存在買家拖欠房款的現象。上述人士告訴記者,通常情況下,豪宅買家在付款達到一定比例之後就可以簽約。在樓市不好的時候,這種拖欠情況會更加加劇。

  亞豪機構市場總監郭毅告訴記者,對於豪宅購房客群來説,資金的流動性很重要,他們就算有幾千萬流動資金,也不會全放在固定資産上,而是會把錢投資到其他領域,擴大收益。股市好的時候,豪宅客群會把資金更多地用於這種流通性強、升值快的投資途徑;但就算股市不好的時候,豪宅客群也會有諸多投資渠道可選,並不會把資金固化到房産上,期房階段會通過拖延付款的方式,拿到産權證後會抵押變現。

  易居智庫研究總監嚴躍進也告訴記者,豪宅置業的私密性和私交等特點,並不會太刻意催促此類客戶繳納房款。而此類豪宅投資者也會儘量拖延,因為其沒有太明確的自居需求,而是一種很強烈的投資意願。當其還有其他好的投資渠道時,會暫時延緩繳納此類購房款。

  除此之外,在北京嚴格的限購背景之下,豪宅購買者大部分都面臨著非常大的資格問題,這也會使得豪宅簽約週期非常長,最長的甚至會長達一年以上。

  凸顯買方市場

  上述受訪人士均表示,在面對這種局面時,開發商其實並沒有太好的辦法,豪宅市場是典型的買方市場,越高端的項目越是這樣,反而一些面向改善型客群的入門級豪宅,回款速度更快一點。

  “這種現象在目前有所增加,”嚴躍進表示,雖然現在樓市表現較好,但不少房企希望在上半年加速回籠資金,所以對回款要求較為迫切,“這説明豪宅置業者佔據相當的行業優勢。”

  豪宅購買者的買方市場優勢,還體現在豪宅的最終成交價格上。

  豪宅是一種特殊的商品房,豪宅的簽約均價並不一定完全體現在簽約上。很多豪宅的業主大部分都有一定的社會地位,這種情況下,很多人情、交易其實是在簽約以外體現的。因此,不少豪宅項目的最終簽約價格往往要低於其預售價格。

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