你要重視的“四條投資經”

　　同策（上海）諮詢研究部總監 張宏偉

　　過去幾年，商業地産項目以裂變式增長迅速遍佈石家莊樓市，但熱情過後需要的是理性。一方面，我們看到一些地段優良、産品有吸引力的商鋪被搶購一空，並且呈現了較高的承租率，而另一方面，我們也經常聽到投資商鋪失敗的投資者的哭訴。為何一個城市的商鋪會呈現冰火兩重天的狀況？如何理性看待商鋪投資？投資商鋪應該看重哪些要素？投資客在轉投商鋪項目時應把握好哪些原則，同時，也應該注意什麼樣的問題？我認為買對買好商鋪不外乎要重視如下“四條投資經”。

　　第一條：跟著政府規劃政策走

　　首先、跟著政府規劃政策走。從城市的角度來看，京津冀一體化協同發展、區縣優化合併、加速軌道交通建設等涉及石家莊的城市及區域發展規劃政策頻頻出臺，助推石家莊商業地産市場向上行走。從投資商鋪的角度來講，在大規劃變更的市場背景下，留意商鋪及周邊地區是否會面臨規劃變更也就顯得非常必要，這也將決定投資是否成功的重要環節。從宏觀角度看，新城市規劃對所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規劃的影響。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價值。

　　第二條：好地段是不變的原則

　　投資商鋪唯一不變的原則——選擇好的地段，如有實際人口或潛在消費人口的城市CBD、副中心、軌道交通主要交通樞紐站點附近等。

　　我認為，好的地段能夠帶來商鋪穩定而且持續增長的人流。人流，其實就是能夠為你投資商鋪而帶來的“現金流”。比如有實際人口或潛在消費人口的城市中心副中心（北國商圈、南三條商圈、東購商圈等）、區域商業中心（各區商業中心）、地鐵交通樞紐（1號和3號線換乘站點）等這樣的優質地段。投資這樣的地段項目，一方面人流量的增加可以保證並且每年可以增加商鋪的租金收益，另外一方面，人流量的增加導致地段本身趨於成熟，你所投資的商鋪本身的市場價值也會不斷攀升。

　　第三條：好企業定有好商鋪

　　要選擇好企業的商鋪進行投資。選擇持有型、精英型的品牌開發企業，這類企業為了長期性的經營收益會持續地在經營、管理甚至業態調整上不斷按照市場需求進行調整，它不會因為短期利益而放棄公司多年苦心經營的品牌，這類企業做企業更用心更靠譜，比如萬達、華潤、恒潤的商鋪就是比較靠譜的。

　　為什麼這些企業的商鋪你可以考慮購買，那是因為這些企業本身的信譽比較好，它不會在承諾過的東西上縮水。當然我的意思也不是説其他企業的商鋪就都不好，其他商鋪優勢也是有的，有的小型開發企業在環境和硬體設施上也不次於大房企，只要這個企業的長期可信度高，一般都不會有什麼大的問題；另外一個就是了解這個企業的後期服務功能否跟得上，這也是考量一個商鋪是否有未來價值空間的重要因素之一。

　　第四條：篤信返租是個“錯”

　　不要盲目相信所謂的“返租”等承諾，仔細判斷商鋪項目所在區域市場未來發展價值之後再決定是否投資。

　　我認為，當前開發商在開發商鋪時，有不少不以長期持有經營為目的，而是為了短期內快速回款，一旦項目銷售完畢，經營風險往往隨即“脫鉤”，而開發企業也不會在後續經營上有所投入。

　　現在這種情況比較多，甚至可以稱得上是一種“潛規則”。因此投資者在買商鋪時，不要盲目相信所謂的“返租”等承諾，而是要考察項目自身的發展潛力，仔細判斷項目所在區域市場未來發展價值之後再決定是否投資。