□本報記者 李小白

　　隨著“網際網路+”的到來，越來越多的創業、投資眼光都瞄準了電子商務。快速發展的全民網際網路時代，傳統商業面臨著十分嚴峻的考驗，更有甚者，認為實體商業將在10年內完全被電子商務所取代。面對網際網路，傳統實體店該怎樣尋找出路？

　　2013年2月，新“國五條”出臺，使得住宅限購、限貸等調控持續從緊，進一步刺激商業地産投資需求，拉動商鋪等價格上漲，商鋪租金也水漲船高。

　　商鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。商鋪具有高成長、高增值的特性。市場化以後，商業、服務業活動場所逐步告別了計劃配置的模式，度過了商業經營企業自建自用的短暫時期，伴隨著住宅商品化的浪潮，步入了商品化的時代。敏捷的先知者抓住機遇、率先介入，低成本、高産出，取得了輝煌的業績和豐厚的回報，商鋪市場迅速成為房地産市場關注的熱點。

　　業界人士認為，商鋪無論是投資，還是自用，人氣是最為穩定的收益保障。儘管目前電商迅猛發展勢頭不減，但現實世界裏的商圈效應，卻是電商所無法替代的。要形成商圈效應，區域選擇十分重要。相較于已成熟區域所面臨的交通、轉型、高成本而言，新興區域成為時下最具“性價比”的不二選擇。

　　任志強曾分析要不要投資商鋪，他説目前三四線城市的城市化率大概是30%，二三線城市50%左右，一線城市接近60%，所以一線城市更多的向持有物業，商業，寫字樓轉變。因為城市化率到一定程度後，第三産業比重會大大提高。二三四線城市的第三産業雖然也會隨之增長，但其幅度和速度都相對遲緩和滯後，因此，二三四線城市投資商鋪仍然是一個不錯的選擇。

　　圈裏人説

　　商鋪受調控影響小，未來發展空間大

　　石家莊2015年上半年下發預售證共計41個，其中商業面積是54.6萬平方米，可見市場對商業的需求量還是很大的；2015年上半年隨著住宅市場的穩定上升，商業銷售也有很大的上浮，現在僅有的幾個投資渠道裏，商鋪投資將會是重點關注對象，商鋪的投資是雙方面的，租金的收益和本身升值的潛力，且商鋪受國家政策調控影響小，所以未來商業市場發展空間很大。

　　“一鋪養三代”的概念很深入人心，從一個側面反映出商鋪是一個長期持有的收益和過程；現在一鋪養三代，核心是商鋪的選擇。首先位置是要考慮的重要因素，未來的周邊規劃將會達到什麼樣的程度，其次就是用遠見的眼光做當下的投資，包括後期管理運營，你才可以做到“一鋪養三代”。

　　我們投資商鋪無論是自持，出租還是轉手交易，都希望人流量大，日進鬥金，什麼樣的商鋪具備這樣的條件？首先位置要好，人流量是否可以達到“養”商業的量；其次要看産品，商鋪的面積、展示面、臨街性、動線規劃等；再次就是後期運營和管理，好的運營團隊可以使你的商鋪價值成倍增長。由石家莊市聚和置地開發的青園·新街坊項目，是一座集商務辦公、休閒、娛樂、購物等多功能于一體的全家庭一站式消費區。

　　石家莊市聚和置地房地産開發有限公司執行總經理 阮良茂

　　投準了，依舊可以“一鋪養三代”

　　石家莊榮鼎房地産開發有限公司副總經理 李玲玲

　　目前石家莊的商鋪市場，可以用四個字來詮釋——“冰火兩重天”。自住宅限購政策推出，商業地産如雨後春筍般崛起，但各項目的品質、投資價值也是良莠不齊。我們經常聽到的是，一些地段優良、産品有吸引力的商鋪被搶購一空，並且呈現了較高的承租率，而另一方面，也不乏投資商鋪失敗者的哭訴。

　　過去的商鋪，或許能夠一鋪養三代，而現在，如果投資不謹慎，極有可能陷入三代養一鋪的困境。一個商鋪能否經營成功，獲得良好的租金收益，需要通過多方共同努力，結合市場的實際情況進行規劃、開發、投資及運營，才能最終打造出“一鋪養三代”的黃金商鋪。所以投資選鋪更需謹慎，切忌缺乏市場認知，盲目追求高回報率，對後期商鋪管理缺乏經驗。

　　目前石家莊商鋪市場幾近飽和。買家為何選擇你這個項目？這就需要你這個項目與眾不同。比如榮鼎天下這個商業項目就很有特點，首先該項目是新華區高端商務綜合體，5A智慧甲級寫字樓，但這還遠遠不夠。政府部門聯合榮鼎天下，打造外貿服務創新基地，電子商務産業示範基地，並獨享政策扶持，準確地抓住外貿、電子商務客戶，大量客源，保證了未來商鋪的運營，其收益也將得到保障。

　　商鋪投資本身是相對穩定而長期的

　　河北漢和盛莊房地産開發有限公司副總經理 李俊鋒

　　目前商鋪市場庫存大、消化週期長業已成為商業地産銷售人員對於市場的普遍性評價。究其原因，有三個因素導致商鋪的現狀：一是，受電商對於實體經濟衝擊的影響，以往進店消費的理念逐漸被網購所取代。人氣少、經營難是目前商鋪經營過程中普遍存在的問題。因此導致商鋪招商、租賃較為困難；二是，很多項目盲目樂觀開工。前期調研工作不充分、先建設再招商等落後的開發思想也是導致後期招商難、運營難的主要因素；三是，總量過多，分佈不均，也同樣影響商鋪的良性發展。

　　其實，商鋪投資本身就是一個相對穩定而長期的投資項目，就目前市場形勢來看，較穩定的年化收益可保持在7%-8%左右，且不包含物業增值的部分，收益率較高且長期增長。因此未來商鋪實現“一鋪養三代”的定律仍然不會動搖。

　　伴隨石家莊地鐵建設，未來地鐵周邊商業、地下商業也將出現較大的增長空間。地鐵商業素以人流大、商業氛圍好、快捷便利等特點博得投資者的喜好。在當前的環境下，我個人認為選擇商鋪應遵循以下原則：一是地段，這是亙古不變的定律。二是客流量，有人氣才有商業氛圍。三是對商鋪整體定位的考察。社區商業、創新商業、服務類商業或將成為未來商業市場的主流。

　　做出自己的特色，商業地産大有可為

　　河北鑫帥房地産開發有限公司行銷總監 李凈

　　石家莊行政區域調整，省會向著“大城市夢”大跨步前進，行政區域的擴張給省會商業市場帶來了新機遇和新挑戰；石家莊火車站東站規劃出臺，開發區投資市場瞬間備受關注；石鋼搬遷，東北片區商業市場再燃新火；新勝利大街投入使用、新城大道順利通車、石家莊地鐵工程如火如荼的工程進展等，讓無數商業綜合體的潛力無限放大；華潤、保利、碧桂園等一線房企的進駐給省會商業市場帶來了發展新機會。

　　曾幾何時，由於核心地段的稀缺性，位於其中的商鋪滿足了不少投資者“養三代”的夢想。然而，今非昔比。資料顯示，內地很多城市的每人平均商業面積已超過香港。商業地産項目越來越多，競爭越來越激烈，很多運營不利的商業項目亮起了紅燈。

　　每個商業地産都在尋找自己的定位以和傳統商業區分，只要做出自己的特色，石家莊商業地産並非不可作為。以世紀華茂項目為例，為做到差異化經營，世紀華茂借助地靠城市一環核心的優越地理位置，借勢周邊成熟的懷特商圈及萬達商圈、高端社區以及學校集中區域的發展格局，推出“精緻科技”和“體驗、休閒、放鬆”的家庭消費概念，在精緻的環境中體驗科技帶來的美妙，在休閒放鬆中體驗購物的樂趣，購物是一種休閒，是一種生活。