為了保障交易安全，有不少人選擇用銀行資金託管方式支付

　　二手房交易中，房款如何支付，一直面臨著買賣雙方的信任難題。為了保障交易安全，有不少人選擇用銀行資金託管方式支付，從流程上來看，通過第三方支付的方式是非常安全可靠的，但實際操作中卻仍會發生糾紛，郭先生在賣房過程中就因和買家對銀行資金託管理解不同産生矛盾，最終要通過打官司來處理問題，業內人士表示，發生這樣的情況主要原因是對銀行託管資金理解不同，通過按揭貸款方式交易，賣家常常希望能全款用銀行託管，但實際操作中，銀行資金託管僅包括定金和首付款，後續銀行貸款由銀行發放。因此，買賣雙方在選擇銀行託管方式支付時，最好對資金款項的界定達成一致，以免發生糾結。文/圖：廣州日報記者劉麗琴

　　案例

　　按揭貸款不在銀行託管資金內？

　　買賣雙方分歧大對簿公堂

　　為了融資，郭先生將手頭的一套80多平方米的單位放售，很快以76萬多元成交，並簽訂了《存量房買賣合同》，為了保障交易安全，郭先生和買家選擇銀行託管的方式支付房款，其中簽訂合同時支付2萬元為定金，雙方約定，首期樓款31萬多元在取得房地産交易中心收繳證件收據當天付清，銀行同意貸款申請後5個工作日內，雙方應共同到房管部門辦理交易過戶遞件手續，交易過戶手續需在合同簽訂後90日內完成，剩餘45萬元，買家以申請銀行按揭貸款方式支付，如果不履行合同或不按約定履行合同，要承擔相應違約責任，違約金的數額為房産成交價的10%。

　　簽訂合同當天，買家向郭先生支付了2萬元定金，一個月後，銀行向買家發出了《同意購房抵押貸款意向書（二手公積金）》，擬同意45萬元的貸款申請並報廣州市公積金管理中心審批，買家拿到同貸書後要求郭先生一起去辦理銀行託管手續，但郭先生認為只是首付款通過銀行託管方式支付，剩餘款項只有同貸書，而同貸書無法保障貸款發放，自己的權益無法保障，因此要求過戶當日支付全部購房款，雙方發生分歧。

　　郭先生堅持對銀行託管的理解是全部款項要在過戶當日付清，買家由於與郭先生理解不同沒有去辦理銀行託管手續。郭先生認為買家沒有辦理房款的銀行託管手續，所取得的《同意購房抵押貸款意向書（二手公積金）》無法保障貸款發放，拒絕辦理房屋産權轉移登記手續，雙方多次進行交涉無果，最終對簿公堂。

　　事實上，同貸書下發後不久，買家與廣州市公積金管理中心簽訂了《住房公積金抵押貸款合同》，不過買家並未將消息通知給郭先生。買家向法院提起訴訟要求郭先生履行合同義務，辦理過戶手續，並支付違約金，而郭先生因急需資金而賣房，但因雙方糾紛無法在期限內實現賣房的目的，因此提出反訴要求解除合同，沒收買家定金並獲得賠償。

　　法院判決：約定不明確不能歸責于一方

　　近日，法院終審判決下來。法院審理認為，郭先生知悉買家已經完成申請銀行貸款的義務，但不願意協助辦理房屋産權登記手續，行為已經構成違約，買家要求郭先生履行合同義務的訴訟請求合理合法，郭先生應與買家共同到房地産交易中心辦理産權轉移登記手續。由於合同中既約定雙方選擇銀行託管的方式交割房款，也約定首期款在取得房地産交易中心收繳證件收據當天付清，貸款款項于買賣完成並辦妥他項權登記後由貸款銀行直接劃入郭先生的賬戶，且合同中未約定辦理銀行託管的具體時間，導致雙方對支付房款的具體方式，如辦理銀行託管是在取得房地産交易中心收繳證件收據之前還是之後，貸款款項應否交由銀行託管産生了爭議，由於上述約定確實有不明確和衝突之處，雙方因此産生爭議導致合同未能履行，不能歸責于一方，因此無論是郭先生要求沒收定金並獲得賠償的要求，還是買家要郭先生支付違約金的要求都缺乏事實依據，不被法院支援。

　　對於郭先生遭遇到的情況，中原地産有關人士表示，在二手房交易過程中，通過按揭貸款方式交易的房屋，一般的操作方式是，銀行託管僅包括定金和首期房款，後續銀行貸款由銀行發放。賣家對同貸書能否保證放款，對交易過戶後能否順利拿到房款存在疑慮，無可厚非，若想避免這樣的情況，可以對交易細節作更明確的約定，比如辦理銀行託管是在取得房地産交易中心收繳證件收據之前還是之後，貸款款項應否交由銀行託管等，雙方約定越仔細考慮越週全，才能避免産生糾紛。

　　銀行託管

　　辦理流程

　　買方或賣方委託仲介尋找房源或客戶——找到滿意的房源或客戶，簽訂買賣合同——買賣雙方共同向銀行提出辦理交易資金託管服務申請——買賣雙方與銀行簽訂《交易資金託管協議》——買方到銀行開交易資金託管專戶並存入購房款項，由銀行託管——買賣雙方辦理房屋産權過戶手續——辦理完過戶手續，根據買賣雙方授權，銀行按指令撥付購房款。