在中高端項目成交助推下，上海市商品住宅成交均價再度突破3萬元/平方米，並創下歷史新高。業內人士表示，隨著中高端改善型需求日益旺盛，今後，上海樓市成交均價超過3萬元/平方米或將成為常態。

　　用地溢價率居高不下

　　6月中上旬，上海土地成交8幅，成交面積23.86公頃，出讓金收入141.38億元，總體溢價率40.3%，溢價成交比例50%。溢價最高的是葛洲壩取得的青浦區徐涇鎮徐南路北側08-02居住地塊，溢價95.1%，樓板價刷新該板塊單價紀錄；刷新板塊價格紀錄的則是由招商平安聯合體奪得的寶山區大場鎮W121301單元38-02居住地塊，以樓板價23277元/平方米刷新該區域的新高。

　　上海的土地供應量相對較少，市場風險小，是全國房企競搶的對象，特別是純宅地出讓備受市場關注。中原研究諮詢部高級經理龔敏表示，從2006年至今，上海土地樓板價呈現出逐步走高的趨勢，2006年的2169元/平方米，今年價格約為12447元/平方米。

　　中高端購房加速入市

　　2015年以來，改善型需求較為旺盛，特別是“330”新政後，二套房貸的鬆動和稅費的減少對改善型需求的釋放起到了極大的促進作用。中高端大戶型改善産品逐漸取代剛需産品成為市場新寵，商品住宅市場成交無論是面積、單價還是總價都在往高處走。

　　值得注意的是，上海面積段在90-150平方米之間的商品住宅成交佔比佔據主導地位，2014年整體佔比47%，今年佔比則增加至近50%，漲幅較為明顯。特別是自去年12月以來，90平方米以上的商品住宅成交佔比基本穩居80%以上，月度平均佔比達到82%，而去年1-11月的月度成交佔比僅為76%。

　　成交單價段方面，雖然3萬元/平方米以下的商品住宅仍佔據市場主流，但從近期走勢來看，收窄之勢甚為明顯。特別是自今年3月以來，單價3萬元/平方米以上的商品住宅成交佔比呈現明顯擴大之勢，5月成交佔比達到38%，與去年30%的成交佔比相比高出8個百分點。

　　從成交總價段來看，300萬以上的商品住宅成交佔比基本呈階梯式上漲趨勢，今年300萬以上的成交佔比已佔據整體市場的五成份額。月度走勢上，去年300萬以上的商品住宅成交佔比基本在45%以下，今年均已超過這個幅度，並且5月300萬以上的商品住宅成交佔比已達到55%，與去年全年相比足足增長了一成。

　　改善型置業取代剛需

　　剛性需求在經歷了前些年的集中釋放後已略顯透支，當前，中高端改善型需求將會集中涌現。5月，上海單價5萬元/平方米以上的商品住宅共成交了1153套，首次突破千套，成為有史以來最高點，且突破幅度明顯，距離上一次歷史最高點（2014年12月）足足多出273套，增幅高達31.0%。在中高端項目集中帶動下，5月上海商品住宅成交均價為31832元/平方米，已破歷史紀錄，超過去年12月的30016元/平方米高點，且漲幅高達6.1%。

　　6月中上旬的上海土地拍賣會上，多家品牌房企爭奪戰住宅用地，顯示申城樓市正步入全面回暖的上升通道，開發商拿地意願也愈發強烈。而隨著拿地成本的不斷攀升，房價上漲的可能性也越來越大；並且隨著中高端改善型需求日益旺盛，改善型置業將逐步取代剛需成為市場主流，今後，上海樓市成交均價超過3萬元/平方米或將成為常態。

　　本報記者 楊玉紅