房地産市場政策選擇要以改善民生、提高居民居住水準為目標。要構建起資源佔用與成本支出相對等的調節機制，使各類住房消費者支付與其獲得的住房服務及資源佔用相對等的住房成本，促進住房需求回歸理性

　　最近，深圳樓市升溫明顯，這與房貸政策調整後釋放了大量需求有很大關係。一般説來，需求釋放效應有長期和短期區分，前者的主要特徵是住房需求增幅較為平穩，且以基本需求和自住需求為主；後者的主要特徵是在短期內需求呈爆髮式增長，且以改善型和投資型需求為主。深圳住房市場近期的發展態勢符合後者的特點，是以放鬆限貸政策在短期內釋放了較大需求帶來的。

　　在仍然堅持限購等調控政策、但對限貸作出調整的背景下，深圳住房需求爆髮式增長的原因主要有以下幾點：

　　一是人口結構年輕化使得潛在住房需求規模較大。深圳是一個移民城市，常住人口中年輕人佔比較高。第6次全國人口普查數據顯示，深圳市20歲至49歲年齡段的人口比重為75.22%，大量的年輕人口必然對住房形成較大需求。

　　二是調控政策調整降低了市場進入門檻。經過兩輪政策調整，深圳樓市首付比例降低、二套房認定標準調整、利率優惠政策及外來人口購房限制降低等，都極大地降低了市場進入門檻，推動了本地居民和外來人口進入住房市場。

　　三是需求衝擊打破了供求均衡。受土地利用總體規劃限制，深圳市住宅用地供給規模較小。2014年住宅用地供給規模為184.3公頃，2015年則僅有85公頃，使得深圳市新建商品住宅供給規模處於較低水準。隨著住房調控政策調整，住房需求的大幅增加打破了新建商品房市場均衡，從而快速推高了房價。

　　所以説，近期深圳住房市場價格快速上漲主要是由其自身住房市場特點決定的。對於同處於一線城市的北京、上海、廣州來説，住房調控政策調整的市場影響效應則相對較弱。數據顯示，2015年4月北京、上海、廣州新建住宅價格指數環比增長0.7%、0.6%、0.4%，但同比下降3.2%、4.7%、6.1%；在此期間，深圳則環比增長1.8%、同比增長0.7%。可見，住房調控政策調整對一線城市住房市場回暖起到了推動作用，但一線城市發展特徵存在差異，深圳近期的快速上漲模式並沒有在其他一線城市複製。這從一個側面表明，調整住房市場調控政策有其必要性，但更重要的是，住房市場發展政策選擇要以改善民生、提高居民居住水準為目標。為更好地實現該目標，各城市要根據各自市場運作實際選擇針對性的住房市場調控政策。否則，住房市場過度波動産生的風險將直接影響經濟基本面穩定，甚至産生金融風險。

　　深圳樓市近期表現也進一步説明，我們尚需進一步探討在住房市場穩定發展中如何發揮市場機制調節作用。關鍵點則是，要構建起資源佔用與成本支出相對等的調節機制，使各類住房消費者支付與其獲得的住房服務及資源佔用相對等的住房成本。這將有助於住房需求回歸理性，住房市場發展政策的民生效應也將真正顯現。

　　（作者係南開大學經濟研究所教授）