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樓市報告:改善住房需求凸現 大戶型房源將受追捧

  • 發佈時間:2015-02-05 06:34:22  來源:燕趙晚報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  2015年翩然而至。回首2014年樓市往昔,可謂跌宕起伏。石家莊房地産市場,在這一年經歷了太多榮辱浮沉與政策變動。2014年石家莊商品房成交情況出現分化,上半年成交量出現“跳動”,下半年成交量明顯回升——商品房成交在連漲四個月後,年底火熱收官;去年剛需依然佔據主導地位,而改善住房需求也不斷凸現出來,大戶型房源越發受到購房者的追捧。另外,受政策的積極影響,石家莊房地産市場的“今天”在市內四區,“未來”則在城北,那麼2015年“跨河發展”的趨勢將再次成為省會樓市關注的焦點。

  房價表現

  2014商品房成交均價為7173元/平方米

  結論分析:2014年房價總體呈先揚後抑狀態,12月房價與1月相比,上漲7.7%,整體呈平穩向上的發展態勢。

  據石家莊市房管局網站公佈的官方數據顯示,2014年1—12月石家莊商品住房(住宅)成交總套數為39371套,備案面積4509690平方米,與2013年(31752套,3043941平方米)相比,分別上漲24.00%和48.15%。與2012年(29667套,2826527平方米)相比,分別上漲32.71%和59.55%,整體呈平穩向上的發展態勢。

  2014年全年石家莊市區共發放商品房預售許可證152個,涉及市區77個項目,上市面積806萬平方米,同比增長36%。同時,2014年共計有115個樓盤項目開盤入市,其中住宅項目87個,別墅項目9個,商業項目19個。

  房價方面,據石市住房局官方統計數據顯示,2014年石家莊市區商品房成交均價為7173元/平方米,同比增長7%。

  2014年3月份作為石家莊住宅價格的分水嶺,之後的房價直線上漲。一直到7月份,下半年房價走勢趨於平緩,在6990元/平與7050元/平之間小幅變動。總體來説,2014年房價總體呈先揚後抑狀態,12月房價與1月相比,上漲7.7%。

  成交套數

  商品住房去年成交總套數為39371套

  結論分析:2014年卻一反常態,第一個成交小高峰出現在七月份,九、十月成交雖未達到理想的成交高峰,但也可圈可點,年末達到成交峰值。

  2014年1-12月石家莊商品住房(住宅)成交總套數為39371套,其中上半年住宅成交12574套,下半年成交26797套,與上半年相比上漲113.11%,上漲幅度較大。相比往年金九銀十火爆的場面,2014年卻一反常態,第一個成交小高峰出現在七月份,九、十月成交雖未達到理想的成交高峰,但也可圈可點,年末達到成交峰值。

  由圖表可知,儘管在第一季度開發商絞盡腦汁推出各項讓利措施,但我們仍未看到“3月小陽春”的出現,購房者觀望態度明顯,樓市春節遇冷,成交量僅為5450套,約合60套/天。進入第二季度,情況開始好轉。開發商推案規模和行銷力度均有明顯提升,但隨著石家莊房樓市整頓“百日會戰”的開展,給多項目開盤和加推造成了不小的影響,一些證件不全的樓盤受到了阻礙,而證件相對齊全的樓盤十分有限,購房者遲遲未能下手,該季度成交7124套,平均每天約合80套,相比上季度有小幅上漲。

  進入第三季度,隨著納入房地産市場專項整治項目手續的不斷完善,大量樓盤集中上市,同時影響樓市的政策也在這一階段集中出現。受減免個人購房稅費、限購正式取消、信貸鬆綁、公積金鬆綁以及央行降息等多重政策影響,購房者的觀望情緒似乎也慢慢舒緩,不少人相時而動,紛紛出手,市場的成交也隨之好轉。尤其是後兩個月,成交量均突破五千,十二月份以日均180套的成交量翹尾收官。

  戶型面積

  90—130平方米的中小戶型仍是市場主體

  結論分析:剛需依然佔據主導地位,而改善住房需求也不斷凸現出來,大戶型房源越發受到購房者的追捧。

  2014年石家莊1-12月各面積段住宅成交狀況如下:60平方米以下銷售備案707套,33437平方米;60-80平方米銷售備案2636套,191542平方米;80-100平方米銷售備案14506套,1325970平方米;100-120平方米銷售備案7074套,778069平方米;120-150平方米銷售備案10336套,1372912平方米;150平方米以上銷售備案4112套,807760平方米。

  其中,80-100平方米麵積段成交14506套,佔總成交量的36.84%。其次是120-150平方米麵積段,佔總成交量的30.44%。由此可以看出,剛需依然佔據主導地位,而改善住房需求也不斷凸現出來,大戶型房源越發受到購房者的追捧。

  石市房管局相關負責人表示,石市購房者仍以剛性需求和改善性需求為主。成交價在6000元至8000元左右、位置沿二環周邊的項目、面積在90-130平方米的中小戶型,仍是市場主體剛、改需型購房者的首選,銷售佔到全部成交樓盤將近53%;而中心城區主推大戶型,均價甚至高達1.5萬元左右的高端項目,銷售形勢不樂觀。業內人士認為,“單獨二胎”等政策的推出也一定程度上促進了大面積戶型的升溫。石家莊市房地産業協會副會長兼秘書長李水源表示,在政策調控下,未來石家莊市大戶型住宅依然會受到市場追捧。

  市場基調

  2014量價齊漲 2015穩健發展

  結論分析:縱觀全年房價走勢,雖有個別月份房價呈現下跌的趨勢,但石家莊房價整體維持上漲的走勢,勢必今年省會房地産市場或將會呈現前低後高的走勢。

  中國房地産指數系統百城價格指數數據顯示,2014年12月份,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10542元/平方米,環比下跌0.44%,連續第8個月下跌。石家莊市房價環比下降0.2%,樣本平均價達到6997元/平方米。縱觀全年房價走勢,雖有個別月份房價呈現下跌的趨勢,但石家莊房價整體維持上漲的走勢。12月份均價6997元/平,相比11月下降0.20%,相比1月份的6494元/平上漲7.75%。

  展望2015年石家莊樓市,房地産市場仍將繼續保持平穩發展的態勢。石家莊市住房保障和房産管理局發佈“2014年石家莊房地産市場運作分析”報告顯示,2014年石家莊新建商品住房上市面積為566萬平方米,供求比為1.03:1,供求基本平衡,而2015年市場供給量將進一步增加。房價方面,在政策基本穩定的情況下,房地産市場不具備大幅調整的空間;開發企業、金融機構和購房人對房地産市場的預期已趨於理性,預計2015年的房價應保持穩定且呈小幅上升態勢。

  同時也有業內人士透露,在房管局公佈的2014年石家莊樓市看似成交情況良好,其實是有隱含的原因:市區有些樓盤在兩年前已開盤銷售,2014年集中備案,大大提高了省會樓盤的成交量,市場成交數據美觀不代表市場良好。對於房價方面,2015年房價走勢撲朔迷離,不動産登記、人民幣貶值、購買力不足等問題會逐步顯現;放開市區落戶限制、行政區劃調整、新的救市舉措的出臺也會一定程度上利好樓市,房地産市場或將會呈現前低後高的走勢,但市場分行加劇、冷熱不均,將成為2015年石家莊樓市的主基調。

  土地出讓

  2014年石家莊成功出讓68宗土地

  結論分析:對比2011-2014年石家莊土地出讓數據,2014年已成為近四年石家莊土地出讓面積最少的一年。

  回顧全年,石家莊房地産市場嚴查整頓貫穿始終。雖然最終官方公佈的市場成交數據一片大好,但業內人都知道,2014對於石家莊房地産市場來説是充滿挑戰的一年。尤其土地市場,受種種因素影響,2014年石家莊土地供應量銳減,眾多項目補證無門,只能在嚴查中打起了“遊擊戰”。此外,去年石家莊還採取了新的土地競拍方法,土拍開始設置底價,導致下半年石家莊多宗地塊流拍。更重要的是,2015年伊始,石家莊市政府便公佈了土地市場新政,規定土地開發一二級分離,堅持政府主導原則,這也意味著今後“先上車再補票”的房地産開發方式將徹底消失。

  2014年石家莊共有81宗土地掛牌(含正定新區、井陘礦區,下同),其中成功出讓68宗,流拍9宗,撤拍4宗。正定新區成為流拍、撤拍最嚴重的區域,全年8宗土地掛牌,僅成功出讓3宗。2014年石家莊成功出讓的68宗土地,總面積1889679.653平方米,約合2834.55畝;出讓總價127.4639億元,出讓均價449.68萬元/畝。與2013年相比,2014年石家莊土地出讓面積下降了37.98%,土地出讓總價下降了30.25%。對比2011-2014年石家莊土地出讓數據,2014年已成為近四年石家莊土地出讓面積最少的一年。

  年度地王

  華潤奪得年度畝價地王

  結論分析:1993.31萬元/畝成為2014年石家莊單價地王,2014年石家莊地價上漲9.47%。

  雖然2014年土地出讓面積下降,但石家莊地價卻仍處於上漲趨勢,2014年石家莊土地出讓均價449.68萬元/平米,相比2013年的410.78萬元/畝上漲了9.47%。地價上漲主要源於2014年石家莊多宗市中心絕版地塊出讓,六宗土地成交均價超過1000萬元/畝,其中2014[001]號地以1993.31萬元/畝成為2014年石家莊單價地王。該地塊由華潤旗下弘隆控股有限公司摘得,將建設華潤中心項目,目前已開工建設。

  在2014年6月10日,石家莊市國土資源局公佈的[2014]025-029、040-044號地塊國有建設用地使用權出讓公告中,土地出讓方式已悄然變更為“按照出價最高且不低於底價者得的原則確定競得人”。搜房網採訪國土資源局工作人員得知,底價是由政府按照一定計算方式得知,底價在土拍開始之前,都是絕對保密的。這一變化意味著開發商拿地將面臨更多的不確定性,今后土拍對於開發商對地塊價格預估能力的考驗將更加嚴峻,土地溢價現象將更加常見。

  區域比對

  長安區賣地最多 橋西區地價最高

  結論分析:鹿泉、欒城、藁城新三區土地出讓將併入石家莊市區,今後石家莊土地市場成交量將大大提升,而新三區地價也將隨之上漲。

  從土地出讓各區域分佈情況上看,長安區出讓土地最多,全年共出讓土地11宗,總出讓面積556914.2平方米,約為835.38畝,總出讓金額49.63億元,均價約594萬元/畝。其次為橋西區,共出讓土地10宗,出讓總面積369095.34平方米,約為553.65畝,總出讓金額42.915億元,均價約767.9萬元/畝。

  高新區共出讓土地20宗,其中商服、住宅、商住混合用地9宗,總面積136508.514平方米,約為204.76畝,出讓總金額9.068億元,均價約442.86萬元/畝;工業和科教用地共11宗,總面積189598.366平方米,約為284.4畝,總出讓金額2.1033億元,均價約76.65萬元/畝。

  裕華區共出讓土地5宗,出讓總面積165886.45平方米,約為248.83畝,出讓總金額14.3億元,均價約574.69萬元/畝。

  新華區共出讓土地4宗,出讓總面積61488.92平方米,約為92.23畝,出讓總金額4.57億元,均價約495.5萬元/畝。

  正定新區共出讓土地3宗,出讓總面積96855.723平方米,約為145.29畝,出讓總金額4.27億元,均價約293.89萬元/畝。

  井陘礦區共出讓土地15宗,其中商服、住宅、商住混合用地4宗,出讓總面積40251.01平方米,約為60.38畝,出讓總金額0.2765億元,均價約45.79萬元/畝;工業和批發零售用地11宗,出讓總面積273081.13平方米,約為409.63畝,出讓總金額0.7311億元,均價約17.85萬元/畝。

  2014年,傳聞已久的石家莊部分行政區劃調整正式落地,石家莊周邊鹿泉、欒城、藁城三地撤縣建區,正式併入石家莊市區;石家莊原橋東區撤銷,以中山路為界分別併入橋西區和長安區。這一新政的出臺,對於石家莊土地市場的影響主要表現在新三區土地出讓將併入石家莊市區,曾經石家莊周邊的縣證樓盤將正式轉為市證房,今後石家莊土地市場成交量將大大提升,而新三區地價也將隨之上漲。

  土地用途

  住宅商服混合用地佔比超四成

  關鍵詞:2014年石家莊住宅商服混合用地出讓面積最多,與去年相比,去年石家莊商服類用地出讓有所減少,與去年純商服用地836畝相比,下降了53%。

  在各類土地用途分佈中,2014年石家莊成功出讓的68宗地塊中,住宅、商服用地18宗,成交面積為760612.915平方米,約為1140.93畝,佔總成交面積的40.25%。純住宅用地14宗,成交面積為406538.926平方米,約為609.81畝,佔總成交面積的21.51%。

  另外,純商服用地共計14宗,成交面積為259848.316平方米,約為389.78畝,佔總成交面積的13.75%。工業用地共計19宗,成交面積為433389.463平方米,約為650.09畝,佔總成交面積的22.93%。科教用地2宗,成交面積為約31.93畝。批發零售用地1宗,成交面積約12畝。

  從各類土地用途面積佔總出讓面積的比例可以看出,2014年石家莊住宅商服混合用地出讓面積最多,超過四成的住宅用地都配建商業。

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