■葉檀

　　330新政後，房地産市場分化更加劇烈，一線城市量價齊漲，深圳更是一枝獨秀。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，5月全國主要的54城市合計住宅簽約套數為26.199萬套，環比上月的24.17萬套上漲幅度達到8.4%，同比漲幅更是高達20.1%。其中一線城市前5月簽約17.11萬套，同比漲幅41%，二線城市合計簽約70.66萬套，同比漲幅13.4%，三線城市簽約16.9萬套，基本持平，四線城市成交量輕微下調。

　　據美聯物業研究中心統計顯示，5月份四大一線城市僅北京一二手住宅成交環比現小幅下跌，其他各城市繼續上漲。深圳一二手漲幅均居各城市之首，二手住宅月度成交高達13378套。

　　這是深圳人口紅利的效應。第六次全國人口普查數據顯示，深圳50歲以上的中老年人佔比很低，人口年輕化程度明顯優於其他城市，兒童與老齡人口少，而勞動力人口多，這也導致深圳的房子需求相對較為旺盛。看中深圳的潛力，投資者也在聚集。

　　據深圳統計局數據顯示，2014年深圳市常住人口已達1077.89萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，分別是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。但深圳的土地面積不足2000平方公里，北京、上海、廣州的土地面積分別是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。深圳的人口密度已達約5400人/平方公里，是四個一線城市中密度最高的。而深圳適齡購房人群（25-44歲）佔比達到50.8%，遠高於北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。作為一個移民城市，深圳的外來人口比例高達70%，遠遠高出北上廣35%-40%的水準。

　　外來人口聚集于深圳，主要是源於深圳的市場活力，30年前是製造業，現在是創新企業。民營製造業的興盛帶動了珠三角人口規模的大幅增長。今年1月26日，世界銀行發佈《東亞變化中的城市圖景：度量十年的空間增長》。報告指出，2000至2010年期間東亞地區有近2億人遷入城市，相當於世界第六大國的人口數。無論就地域還是人口規模看，中國珠江三角洲地區在2010年就已超過日本東京地區，成為全球最大城市片區。

　　深圳需要提升新的競爭點，創業與創新就是深圳的下一輪引擎。筆者每每詢問年輕人願意去哪創業，第一選擇是深圳，第二是北京。數據顯示，截至2014年底，包括企業、個體戶在內的市場主體總量超過100萬戶的城市有6個，其中，深圳和重慶並列第一，均為171.9萬戶；上海第三，市場主體有168.22萬戶；廣州114.95萬戶，成都103.1萬戶；北京居第八，恰好超過100萬戶。

　　房地産市場長期相對價格高，某種程度是地方競爭力的體現，也是人口紅利與資源紅利的體現，這與房地産週期不是一個概念。房價有漲跌，但是市場活力決定了深圳在全球市場中的地位。