羊城晚報記者 張愛麗

　　淘寶樓市

　　據廣州市國土房管局公佈的數據，2015年5月全市原10區（不含增城、從化）二手住宅登記宗數為5458宗，同比增加15.6%。當月買賣市場先揚後抑，經仲介行促成的二手住宅買賣業務量比4月減少一成。

　　6月廣州二手樓市交易量繼續下滑。滿堂紅市場部提供的最新數據顯示，6月1到10日經滿堂紅地産促成的二手住宅買賣宗數比5月同期減少3%。有專家認為，當下股市遭遇調整，獲利者可考慮套現買房。

　　5月份上半月強勢下半月走弱

　　廣州二手樓市在5月上半個月延續4月份的強勢表現，改善型客戶“接棒”首次置業客戶，陸續加大看房頻率及縮短入市前的思考時間。5月整月廣州二手住宅總體套均總價為175.4萬元/套，比4月的158.6萬元/套增加16.8萬元/套，也高於今年前四個月的平均數值（157.8萬元/套），顯示換房客出資預算比剛需客要高。但由於改善型群體的絕對數量不及首次置業的剛需客戶多，且在流通房源得到快速消耗後，二手市場在5月下半月開始轉弱。滿堂紅地産統計的數據顯示，5月下半月的經紀日均帶客看樓量比4月下半月減少16%，導致最終成交量也比4月下半月減少13%。

　　與此同時，廣州樓市還受到佛山取消限購的直接衝擊。佛山在5月1日正式取消限購後，一手住宅市場成交量突然飆升，全市一手住宅成交15336套，環比4月增加54.5%，比2014年12月的10582套還多4754套，暫時是歷史最高成交量。其中與廣州接壤的南海區一手住宅成交6900套，環比增加51.9%；順德區一手住宅成交4404套，環比增加76.9%。

　　滿堂紅市場部高級經理周峰認為，廣州二手樓市在本地客戶快速消耗以及佛山一手盤價格優勢衝擊下，已無可避免地進入短期調整，預計調整期至少持續1.5個月。據悉，6月前10天，經滿堂紅地産促成的二手住宅買賣宗數比5月同期減少3%，成交均價為21177元/平方米，比5月同期下跌0.3%。

　　穗公積金政策調整受惠群體不多

　　廣州市住房公積金管理委員會計劃從2015年6月8日開始調整相關公積金貸款政策，包括貸款申請條件、首付比例、可貸款額度公式等。其中新規定不再區分廣州戶籍和非廣州戶籍兩種繳存時間條件，而統一為連續繳存6個月以上即可申請；首付比例則與今年“3·30”央行政策相一致，貸款額度計算公式由“賬戶餘額×2+月繳存額×到退休年齡月數×4”，改為“賬戶餘額×8+月繳存額×到退休年齡月數”。

　　滿堂紅市場部將該公司在2014、2015年前五個月促成的二手住宅買賣交易個案作歸納，並對買家的付款方式作同期對比。可以發現，今年前五個月採用純公積金作為購房手段的比例只有12.5%，同比減少7.6個百分點，純商業貸款的比例則比2014年同期大幅增加15.6個百分點，達到32.3%。

　　滿堂紅市場部高級經理周峰分析，本次廣州公積金政策的調整，實際上受惠的群體並不多，特別是把偏重點從“月繳存額”轉去“賬戶餘額”後，提倡“多存少取”的原則，將令每半年提取一次公積金的用戶和剛畢業不久的年輕人無法獲取公積金的最高上限（個人50萬元、家庭80萬元）。

　　此外，雖然調整後的公積金政策對擁有一套住房並已結清貸款的客戶給予再買房首付三成的標準，但以今年前五個月廣州總體二手住宅套均總價162萬元/套為例，即使公積金中心能完全滿足家庭為單位的80萬元放款，購房者仍需拿出82萬元來作為首期款，這跟“首付三成”形成矛盾。而且，公積金的“認房又認貸”會導致未來出現有住房的客戶必須按基準利率的1.1倍支付利息，壓力相當大。

　　因此，這一新規定對樓市的真正買家意義不大，實質是廣州公積金庫存不足時的無奈之舉，預計今年下半年入市購房的客戶，將會更多采用商業貸款作為其付款方式，受制于審批時間長的影響，純公積金貸款的比例會進一步減少。