□地産評論員 蔡駿

　　5月成交量價均表現突出，在業內人士看來，上海樓市依舊“後勁十足”，“紅五月”的火熱行情也有望得以延續。雖然市場行情“漸入佳境”，但從目前的表現來看，開發商對於價格的態度依舊較為謹慎。更有業內人士直言，從當前樓市的基本面判斷，開發商盲目漲價並不理性。

　　“政策週期”效應顯現，市場熱度還將延續

　　相信6月樓市行情還將延續5月走勢，甚至7月、8月等傳統淡季的市場行情也不會太差。

　　事實上，樓市傳統的“自然週期”已經越來越淡化，以今年3月為例，“小陽春”成色明顯不足，但月底政策利好出臺後市場立刻加足“馬力”，在4月傳統淡季交出了漂亮的“答卷”。由此可見，如今市場的政策週期、市場週期或將取代“小陽春”、“金九銀十”等傳統意義上的旺季。

　　而從目前市場的走勢來看，未來1-2個月仍然處在本輪政策利好週期之中，降息、降準等利好政策的影響還將持續，因此未來一段時間的市場成交有望延續5月的“熱度”。

　　另一方面，受益於近期資本市場的表現，股市獲利資金流入樓市正變得越來越“順理成章”，隨著“牛市”的推進和一些股市波動的出現，股市資金的流入或將還能推動樓市一波行情。

　　6月成交可期，行情企穩才是主旋律

　　市場供需關係的改變是推動“紅五月”行情的重要因素，受稅收減免及貸款利率下降等利好影響，購房者入市的積極性明顯增強，也促成了5月樓市成交“放量”。另一方面，儘管利好疊加效應明顯，但5月市場中的“漲價盤”並不多。即便偶有漲幅，也是受個盤“供小于求”因素影響，這也從另一個側面佐證了購房者的買房熱情極高。目前市場的“慣性”不可小覷，短期內上海樓市很有可能將延續“紅五月”行情，成交量依舊可期。

　　但總體來看，6月市場成交量價超過5月的可能性並不大。因為本輪行情受政策利好影響明顯，而短期內，政策層面再出利好的可能性並不高，因此樓市行情企穩或將是短期主旋律。

　　項目方面，5月浦江華僑城銷售全面開花，8期産品基本售罄。另外，從銷售現場的反饋看，當下蓄客基本維持在平均水準之上，6月衝擊銷售指標值得期待。

　　二手房市場表現強勢，開發商漲價需謹慎

　　其實從去年9月30日央行新政開始，全國房地産市場尤其是需求量較大的一線城市及少量二線城市已經出現回暖的跡象。而之所以成交在近兩個月爆發，除了近期政策比較“給力”之外，前三個月由於“春節行情”累計的龐大需求也不可小覷。

　　從成交結構來看，近期市場表現出色的動力主要源自於高端住宅産品大量成交的帶動，這也比較符合一般的市場規律。因為高端住宅在市場不好時通常比較堅挺，而在市場復蘇時往往會率先回暖。

　　不可否認，市場“一片紅火”之後，開發商肯定會有漲價的打算。但是必須要注意的是，在5月新房市場成交火熱的同時，二手房市場的表現甚至更加出色，上海5月二手房的成交量已經達到了3.88萬套的歷史次高，同比漲幅高達157%。目前，上海住宅庫存依舊高企，開發商去庫存的壓力仍舊比較大。再加上二手房的分流，以及房企出於半年報銷售業績等方面的考慮，相信開發商即便有漲價的想法，實施起來也會非常謹慎。

　　樓市需求還有進一步釋放的潛力

　　“紅五月”之後，6月樓市或呈現“量跌價漲”行情。今年5月成交量“爆表”除了受益於政策之外，壓抑許久的市場熱情也集中爆發。從2010年起，調控基調一直“偏緊”，市場需求的釋放並不順暢。然而，有買房意願的購房者卻沒有因此減少，因此本輪政策調整趨向“寬鬆”，導致了成交量得以“爆發”。

　　以此來看，5月這波成交“高潮”中，由於剛需購房者其實還未真正“入場”，因此未來市場上行的可能性仍舊很大。

　　然而受成交量飆升影響，不排除開發商順勢漲價的可能性。在業內，“賣得過快，説明産品定價出現了問題”這一共識正得到越來越多的開發商認同。因此，試探性漲價正成為房企應對市場變化最簡單、有效的方法之一。這有可能直接導致6月成交量的萎縮，但總體而言漲價並不會成為房企的普遍選擇，樓市整體走勢依舊向好。

　　未來嘉定、青浦等供應量較為集中的板塊成交或更火熱，因為這些板塊中的産品類型較為豐富——商業、剛需、豪宅均有代表性項目推出，6月銷售數據的佼佼者或就將在這些板塊中誕生。