國家統計局近日發佈的“2015年1-3月份全國房地産開發和銷售情況”顯示，一季度樓市成交量價齊跌，開發商到位資金首現負增長，房地産開發投資增速甚至跌破10%……

　　為穩定住房消費，3月以來，中央出臺了一系列樓市新政。降息、調供應與促需求並舉，降首付與減稅齊發……業內人士認為，在近期政策的頻繁刺激之下，改善型購房人群正加速入市，二季度市場上行行情可期。但在經歷成交量透支性增長之後，市場後勁依然存在不確定性。各地應積極響應中央政府號召，從穩定住房消費需求出發，推動房地産開發投資穩定經濟增長。

　　一季度樓市成交量價齊跌

　　數據顯示，2015年1-3月份，住宅銷售面積16079萬平方米，同比下降9.8%；住宅銷售額10062億元，同比下降9.1%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，一季度適逢春節假期前後，房地産進入銷售淡季。如從成交量看，70個大中城市新建商品住宅2月份銷量比上月減少近10萬套。

　　易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱表示，從數據來看，樓市“一季報”的數據不算很好。“因為‘330’新政在一季度末才出臺，政策效應尚未體現在當季的數據上。實際上，3月上旬樓市成交依然受到春節假期的影響，但從3月中下旬開始成交量價開始發力，3月成交量同比和環比均實現上漲，漲幅分別為13%和63%。並且，一線、二線、三四線各能級城市表現依次從優到劣，環比漲幅均超50%。”

　　以長三角地區三大標桿城市——上海、南京和杭州為例，3月份上海商品住宅表現為量升價跌，成交面積環比上漲超過80%，成交均價為27922元／平方米，環比下跌4.6%；南京商品住宅成交套數超過5000，環比上升64.8%；杭州一手房成交超過6000套，環比上漲80.51%；成交面積環比和同比上漲均超過60%。

　　克而瑞研究中心數據顯示，隨著成交量的企穩回升，多數城市3月底庫存環比回落，其中無錫下跌超過140萬平方米，青島和瀋陽則下跌了50萬平方米左右。

　　一季度土地交易慘澹

　　3月份，房企到位資金首現負增長。數據顯示，2015年1-3月份，房地産開發企業到位資金27892億元，同比下降2.9%。

　　根據克而瑞研究中心發佈的《2015年一季度中國房地産企業銷售TOP100》排行榜，上榜房企業績全面下滑，一季度排名前20的企業僅6家實現業績同比增長，其餘均出現不同程度的下滑，平均銷售金額較2014年同期下降15.37%。

　　開發商在資金方面的“捉襟見肘”直接導致全國土地市場交易的慘澹。數據顯示，前3月，全國土地成交面積和金額雙雙出現了30%左右的驟降。其中，房地産開發企業土地購置面積4051萬平方米，同比下降32.4%；土地成交價款1123億元，下降27.8%。

　　一家香港上市房企高管告訴記者，現在公司的策略是：不買地、不開發，或者少拿地、慢開發。“現在買地價格高，房子又賣不出去；利潤很薄，開發成本又太高，幾乎不賺錢。原來，大型開發商利潤率一般在15%左右，現在超過10%的開發商已經很少了。我們現在能做的只能是縮小投資規模。”

　　數據也從側面佐證了大多數開發商的心態。數據顯示，一季度全國房地産開發投資16651億元，同比名義增長8.5%。其中，住宅投資11156億元，增長5.9%。

　　DTZ戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏分析認為，“未來的趨勢是，大牌開發商會收縮三四線城市，主攻一二線城市，尤其加強一線城市佈局。事實上，在一季度全國銷售20強的上市房企在一線城市拿地高達6成，創歷史新高。”

　　新政助力樓市走向新平衡

　　3月以來，樓市政策紅利不斷。

　　先是央行從3月1日起下調金融機構人民幣貸款基準利率0.25個百分點，降低了購房貸款成本；再是3月27日，國土部和住建部聯合發佈新政，正視國內樓市供應結構性過剩問題，提出多種解決方法，意欲從供應端出發，在行業根源上調節市場供求矛盾；3月30日，中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會三部委聯合發佈通知，將二套房首付比例下限下調至4成，公積金貸款購買首套房首付最低降至2成。同日，財政部發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。

　　中原集團研究中心認為，政策的不斷放鬆對市場心態及預期影響顯著，這將成為短期內激發市場交易活躍的巨大動力。預計在各地政策的頻繁刺激之下，前期觀望人群有望加速入市，後市上行行情可期。

　　中原地産數據顯示，4月過去近半，整體市場表現好于3月。全國40個典型城市的成交量較3月同期上升5%。北上廣深等一線城市的4月累計成交量更是分別同比上漲86%、20%、64%、50%。

　　但業內人士提醒，從“330新政”之後的成交數據來看，雖然一二線城市相對較好，但三四線城市表現仍然較弱。可見，政策刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對供過於求的城市提振作用有限。整體而言，由於諸多城市庫存依然高企，加之土地消化週期過長，需求過度透支，房價調整尚未到位，中國樓市供需關係正在走向新平衡。