□地産評論員 孟子諒 蔡駿

　　即將進入落地期的虹橋商務區，雖然已經吸引了眾多租賃需求的關注，但區域商業氛圍的成熟仍然面對不少挑戰。業內專家普遍認為，按照世界上各大商務區的開發規律，結合目前的發展速度，預計要到2020年前後，虹橋商務區核心商圈才能真正達到預期的高度。

　　成熟尚需時日

　　隨著虹橋商務區內商辦産品的陸續入市，未來較大的供應量將成為區域商務氛圍走向成熟的一大挑戰。

　　DTZ戴德梁行的數據顯示，根據已出讓的土地估算，未來3-5年，虹橋核心商務區商業地産項目（寫字樓+商業）供應量將超過260萬平方米。而擴展至整個大虹橋輻射區，未來幾年商業地産總供應量將達到350萬平方米以上。

　　上海中原地産研究部宋會雍表示，相比硬體的建設，軟環境和內涵文化的培育，特別是商務人群的導入，則需要更多時間。

　　而DTZ戴德梁行中國區戰略研究部主管Shaun Brodie則指出，依據辦公物業的預期建成時間、當年企業入住率等因素綜合預測，未來10年虹橋商務區的商務人口導入過程將是3年7萬人，5年10萬人，10年19萬人。大虹橋核心商圈已經進入到開發末期，未來2-3年大部分項目即將完工交付，預計2020年就能形成成熟商圈，整個大虹橋商圈則需要更長的時間來發展。

　　靠“差異化”突圍？

　　本身較大的供應量，再加上前灘、北外灘等新興商務區的分流，未來虹橋商務區內商辦産品的市場競爭或將非常激烈。

　　有業內人士指出，虹橋商務區因其多種規劃優勢固然吸引著大量需求的涌入，但當虹橋核心區內所有同類型項目展開競爭時，規劃的優勢則有可能被消減。因此，區域內的商辦産品若想成功突圍，就必須體現出“差異化”優勢。

　　事實上，虹橋商務區內的商辦産品也確實在著力打造“差異化”優勢。

　　以較早面市的龍湖虹橋天街為例，該項目是區域內稀缺的可小面積散售的辦公産品，憑藉這一優勢，項目已經吸引了眾多投資者關注；萬科也在近期與伊頓國際教育集團簽約，將在虹橋萬科中心打造上海首個辦公樓國際學前教育中心；而瑞安虹橋天地則更是結合區域優勢高舉“差異化”大旗，在産品周邊打造戶外街區，旨在利用商務人群候車、候機的時間為項目“引流”。

　　未來價值可期

　　雖然面對一定挑戰，但虹橋商務區內的産品報價卻依舊“堅挺”。網上房地産數據顯示，區域內已經入市的商辦産品，報價普遍在3萬元/平方米以上，因此有業內分析人士認為，虹橋商務區內的商辦産品報價偏高，有“過熱”嫌疑。

　　對此，Shaun Brodie指出，考慮到虹橋商務區的交通優勢、寫字樓品質以及合理的規劃，目前的售價其實並不算高。

　　他表示，“相比陸家嘴等核心商圈目前動輒8、9萬元/平方米，甚至超過10萬元/平方米的售價，虹橋商務區的寫字樓價格甚至可以説已經非常低廉。而且長期來看，由於虹橋商務區整體規劃非常明確，未來商圈逐漸成熟之後，租賃或銷售壓力會逐漸減小。”

　　而宋會雍也認為，作為同時擁有區位優勢、交通優勢和高起點規劃優勢的虹橋商務區，目前的售價並不算特別高。

　　而正是基於區域所擁有的諸多優勢，業內人士普遍認為虹橋商務區的未來價值依然值得期待。

　　Shaun Brodie表示，虹橋商務區是“從無到有”的大型商圈規劃，可塑性極強。未來，虹橋商務區將充分發揮其交通地理位置等優勢，主要發展金融服務、物流、國際貿易、會展等多種産業。

　　“虹橋商務區是未來驅動上海經濟的重要引擎。”中國指數研究院副院長陳晟則指出，“從這個角度來看，其不應該僅僅是‘上海的虹橋商務區’，而是要站在整個長江流域和長三角經濟發展的龍頭的高度來判斷其價值。”

　　■重點産品

　　虹橋世界中心

　　一街之隔，直接服務“國展中心”

　　世界500強企業綠地集團為市場投資者打造了與虹橋商務區共同成長的機會——虹橋世界中心。項目與國家會展中心一街之隔，直接服務於各類會展。項目負責人表示，虹橋世界中心自售樓處開放以來，一直備受投資者的青睞，産品認知度可見一斑。不僅個人投資者對虹橋世界中心情有獨鍾，不少世界知名企業也發現了項目的商機。以前不久車展為例，寶馬、瑪莎拉蒂等豪車品牌商就看中虹橋世界中心得天獨厚的地理優勢，出高價租用項目場地。

　　據了解，虹橋世界中心匯集甲級總部辦公、創意甲級辦公、甲級辦公以及LOFT、酒店、商業中心，涵蓋幾乎所有辦公類業態，佔地面積18萬平方米，總建築面積達55萬平方米。

　　該項目負責人還透露，認同虹橋世界中心的客戶對價格的抗性並不大，大中企業總部、花園辦公等産品屬性也讓買家感受到物有所值。有業內人士指出，隨著虹橋商務區的成熟，區域商業地産的價值也將得以釋放。不僅如此，目前，虹橋世界中心在虹橋商務區和國家會展中心“雙引擎”的利好下，銷售前景已然不可小覷。

　　虹橋正榮中心：

　　緊跟規劃，挖掘“財富效應”

　　目前，虹橋商務區內的20個基礎設施項目和功能性項目的建設已投入大量資金；而位於虹橋商務區核心區西側的國家會展中心也在今年投入運營，眾多一線房企也積極參與其中。

　　目前來看，投入虹橋商務區的資金量已形成“滾雪球”的模式，“財富效應”愈加凸顯。在此契機下，正榮集團積極佈局，虹橋·正榮中心、虹橋·正榮府、虹橋·正榮財富中心三大項目重點佈局。其中虹橋·正榮中心更位於虹橋商務區的核心位置，商務價值凸顯。

　　虹橋·正榮中心的相關負責人介紹：對於辦公項目來説，除了區位優勢外，項目的昭示性形象和交通便利性是非常重要的。正榮中心具有行雲流水的獨特形象，位於高鐵進站的最佳昭示位置，令人印象深刻。其次，正榮中心也是核心區可散售項目中距離樞紐最近的項目，未來還有規劃的地鐵無縫連接，零換乘直接輻射長三角。另外，項目超大的中心花園景觀，大面積挑高的氣派大堂，超大的單層面積和極致層高無不凸顯卓越品質，已得到知名外企、國企、上市公司等眾多實力企業的青睞和關注。

　　市場速遞

　　上海仲介企業

　　推進全流程服務模式

　　5月21日上海中原地産寶山區貴賓客戶服務中心正式啟用。

　　中原地産貴賓客戶服務中心是一個綜合性房地産交易服務平臺，整合了合同簽訂、交易過戶、貸款按揭、金融諮詢、稅費結算、法律援助等十余項業務。上海中原地産是滬上首家開設“貴賓客戶服務中心”的仲介企業。建立之初是為了避免客戶在房産交易流程上耗費時間和精力，選址皆臨近房産交易中心。據稱，其堅持以流程細分，提升專業度；以一對一定制化全程跟單，優化客戶體驗；以全透明交易系統，保障交易公平。

　　同時，中原地産貴賓服務中心也是一個金融資源整合平臺，滬上眾多銀行、金融機構、諮詢公司入駐，為中原地産客戶提供金融解決方案，從置業安家到價值投資，囊括客戶各種類、各階段需求，實現真正意義上的“一站式全流程服務”。

　　上海中原地産董事總經理劉天旸表示，作為業界龍頭，上海中原地産希望以自身為表率，推動房地産經紀行業專業性提升。據了解，上海中原地産今年內將打造6家貴賓客戶服務中心，形成規模化效應。

　　翠湖天地高端精品

　　豐富戶型預熱市場

　　在上海高端住宅市場，翠湖天地擁有其獨有的特性。

　　2015年，翠湖天地第四期，集前三期所有的精粹為一體，蓄勢待發。而基於過去的成功案例及對高端住宅客戶的需求的更深度了解，翠湖天地四期提供更多的戶型選擇。

　　據項目相關負責人介紹，四期産品面積段包括從約170至約800平方米的選擇，另提供花園特色單位和頂層特色單位，滿足不同消費者的需求。同時，品質提升也將達到更高高度。這與區位大部分客戶因為限購令希望購房“一步到位”的需求不無關係。另據了解，其中一套800平方米“樓王”單位預計將於明年面市。

　　另外，4月翠湖天地生活藝術館正式開幕，作為翠湖天地為推出第四期而特地打造的高端生活體驗中心，這裡將全方位展示翠湖天地第四期所推崇的關於“美好生活“的所有理念，也為9月即將推出的翠湖天地首批樣板房做預熱。