傳統房地産還能不能找到風口？

　　毛大慶離開萬科，走上創業之路，方向是打造一個類似于WeWork的創投孵化平臺。經過一段時間的思考與籌備，這一創業計劃漸漸有了雛形。在毛大慶看來，房地産的出發點有自己的特點和優勢。與房地産一樣，國內的WeWork模式也分經濟適用、剛需、首改和再改。首先要有能力讓經濟適用型的公司快速變成剛需，再從剛需變成改善型。毛大慶表示，新的公司未來會做立體孵化器，不局限于一種模式，首改和再改可能是最大的客戶群。

　　孵化器後面都跟著投資人

　　房地産的出發點有自己的特點和優勢。我對客戶的理解，可能比好多做投資的、做IT的強很多。阿里巴巴上市那天晚上，我和鬱亮在新加坡開會，我就問鬱亮：“這個現象説明瞭什麼？”鬱亮説：“就是找到了風口。”傳統房地産是不是不在風口上了？我們還能不能找到風口？你找到這個行業的成長性，這就是風口。

　　商業地産的變革不是研究在商場裏怎麼提高自己的經營效率，怎麼把商戶從賣衣服變成幹餐飲，這不是根本的解決方案。商業地産的變革來自於整個經營方式的變革，經營資産的變革。我這個事情（WeWork）本質上也是一種商業地産，萬變不離其宗，沒有離開原來研究商業地産這件事。

　　我認為中國的持有型、經營性的不動産將是偉大的事業。只不過這個東西不僅僅是你們認識的購物中心、寫字樓，一會研究萬達跟凱德的PK，萬科跟萬達的PK，其實真不是這樣。持有型不動産未來會有蓬勃的生機。

　　在不動産這一塊金融的投資是很重要的，現在金融市場不是缺錢，是好多錢實際上投不出去，他們也在找好的項目。他們為什麼找我，投我這個空間？因為這個空間的成長靠的還是企業。我走訪了很多孵化器，我發現這些孵化器後面都跟著投資人，天使、VC、PE，一堆在那等著。他希望你孵化器做好了，企業有了成長，他們就有了新的管道可以來投資這些未來好的企業。

　　做如家式還是香格里拉式

　　研究孵化器業態，實際上現在千奇百怪，矽谷周圍有將近一千個孵化器。一千個他們都能存活嗎？還都能存活，為什麼？因為矽谷有魅力，所以孵化器才能存在。如果矽谷沒落了，那孵化器也就完蛋了，他一定是跟科技創新，跟智慧投資有關係的。我特別想做一件和智慧有關的事，而不再是和關係有關的事。

　　國內的孵化器有很多很多種，有的是基於房租的孵化器，有的是基於股權投資的，然後用企業未來的增長獲取回報，這是投資者幹的事情。我們是房地産人幹的，房子肯定還是要有溢價的。

　　還有多級孵化器，比如説一級孵化器是解決剛需的需要，這裡面的人群是拿不出太多錢的學生，是初始的創業者，可能孵化器都不是，就是一個培育的層次。到達二級的孵化器，已經有可能性存活，把這個小種子埋在上面，有各種各樣的培育措施，比如説找團隊，接洽投資，讓他們活下來再做大。

　　矽谷的孵化器，WeWork不是廉租房。為什麼他做的貴？因為他提供的服務太好了，如果就是開一個房子，擺兩個桌子辦公，就沒有什麼價值。我也有首改，也有再改，也有經濟適用型的，都有。就像經營房地産一樣，五星級酒店一晚上兩百美金，住如家，就一百塊錢，是一樣的道理。我要做成如家式的還是香格里拉式的，這就是我要找的定位。所以我也在做産品，是跟房地産一樣的，所以我幹這二十年的房地産，放在這裡還是一樣的思維邏輯。

　　我們未來會做立體孵化器

　　我們未來會做立體孵化器，不會把自己限定在一個地方。就像萬科一樣，萬科的理念給了我很大的啟示，你做任何一個工作，要抓住主流的客戶群。萬科的成功就是緊緊圍繞客戶做的，也許主流客戶群給你産生的單客戶的利潤率沒有那麼高，但是數量很大。

　　我會和劉肖馬上合作做一個項目，在新公司的第一批項目裏，就有和萬科的合作，現在也有別的城市公司聯繫我，因為萬科有存量的寫字樓，未來合作空間很大。

　　這個行業的風險和商業地産是一樣的，我的風險在於能不能儘快的招租，那麼多的創業者怎麼來這裡，這個又涉及到市場競爭。第二個風險，我是否能把成本控制好，這個東西是低成本運營的，我不可能搞豪華的東西。

　　SOHO開始做3Q 一舉闖入O2O

　　一場革命在SOHO中國內部悄無聲息地展開。一個貼上網際網路標簽的辦公短租産品——SOHO 3Q，佔據了SOHO中國董事長潘石屹的日常。這位在中國房地産界一直以嗅覺靈敏著稱的大佬，期冀在網際網路時代引領移動辦公的新潮。

　　過去買地蓋樓，現在是考慮消費端

　　3Q，網路用語，“謝謝你（Thank You）”的簡寫。這個名字也意味著，這是一款貼近網際網路和年輕人的産品。少則一週，多則三個月，小到一個工位，大到一間辦公室，隨時隨地在手機移動端可預約選位和付款，享受WIFI、複印列印、咖啡等基本辦公服務，只需帶手機和電腦就可隨時來工作——這就是SOHO 3Q的主要內容。

　　潘石屹稱他會先在SOHO項目試點SOHO 3Q，等成熟後將把這個産品帶到北京和上海外的其他城市，甚至其他國家。他稱擴張將通過物業租賃和收購進行，但也不排除拿地開發。SOHO 3Q擴張所需資本投入極少，與房地産開發不是一個量級，投入回收特別快。2015年，SOHO將在8個項目中落地3Q産品。

　　張欣稱，她過去花大把時間來買地蓋樓，現在需要花更多精力考慮消費端需求。怎麼讓更多人來租用辦公樓，怎麼建造更智慧的大樓來滿足移動辦公時代的新一代用戶。“現在，中國有一個很流行的思想改變，那就是，人們不願意租下一整棟樓，而更傾向於有一個移動的辦公空間。”

　　這些碎片化的移動辦公需求，正是潘石屹、張欣力推SOHO 3Q的初衷。

　　SOHO 3Q與WeWork有相同之處

　　SOHO中國想用這個産品區別於擁擠的孵化器、嘈雜的咖啡館以及稍顯冰冷的各類商務中心。他們將用自由、平等、開放的氛圍，吸引年輕人來此辦公。這種模式與國外正火的合作辦公産品WeWork有很多相同之處，只不過，WeWork的網際網路色彩更濃，它甚至有自己的社交平臺——類似于LinkedIn的商務領域社交應用。

　　2014年12月，WeWork宣佈完成一筆3.55億美元融資，估值衝高至50億美元。一時引得國內不少創業者效倣，據界面新聞記者不完全統計，目前國內能叫上名字的翻版WeWork的創業項目已不低於5個，他們也都是SOHO聘3Q潛在的競爭者。

　　投行人士黃立衝創立的協縱企業港，就是雷格斯在中國的跟隨者。協縱主打“柔性辦公基地”概念，為中小企業提供可選擇的辦公空間，同時還提供管理諮詢、財務外包等多種服務。目前協縱已在北京、上海、深圳等地管理了約2.5萬平方米的物業面積。不過，如今黃立衝已把重心放在了都市白領公寓方面。與前者相比，白領公寓的受眾更廣，市場空間更大。