資本市場牛市持續，不少房企都在趁著牛市的風口“跑馬圈錢”。5月中旬，華潤置地公告宣佈一項配股融資計劃：通過“先舊後新”的方式，以每股25.25港元的價格向資本市場配售4億股股票集資，配股價格較5月11日收市價格每股27.15港元折讓7%，集資所得凈額約為101億港元。

　　這是2015年以來香港資本市場最大的房地産公司配股交易，也是華潤置地今年以來的第二筆資本市場融資。作為國企紅籌股，華潤置地的資金面上並不缺錢，截至2014年年末，其手持現金還有403億元港幣，總有息負債比率只有44.6%，手頭現金足夠支付短期債務。是什麼原因讓華潤置地未雨綢繆？

　　頻繁融資

　　根據華潤置地公告，本次配股的股數分別佔增發前已發行股數的6.12%和增發後已發行股數的5.77%，配股由中銀國際、中金國際、摩根大通和摩根士丹利等投行聯合承銷，除去專業費用及實付費用外，募集款項總額約為101億港元，公司擬將認購所得款項凈額用作集團未來收購土地儲備、開發成本及一般營運資金用途。

　　對於華潤的此次融資，資本市場似乎並不太買賬，5月13日，復盤的華潤置地股價一度跌去6個百分點，截至當日收盤報25.05元。在最新的跟蹤研究報告中，標準普爾認為，是次融資對於華潤的資産負債規模和資本結構的改善幅度可能有限。

　　“此次增發新股以及母公司近期以增持股權的方式實現資産注入，只能降低華潤置地對發債來為擴張提供資金的依賴度，並不會影響其公司評級”，標普分析師在報告中維持了華潤置地的穩定評級展望，認為配股無助其改善債務規模，唯華潤置地在資産注入的幫助下，其房地産銷售前景的確定性會得到提高。

　　在此次配股之前，華潤置地今年以來還完成了兩筆銀行貸款融資：4月23日，華潤置地發佈融資公告稱，已就總數為78億港元的定期貸款融資與多家銀行聯合訂立了一份貸款融資協議，該貸款融資自首次提款日期起計為期四年。倘若華潤集團不再為公司最大單一股東；華潤集團不再持有不少於35%的公司已發行股本；或華潤集團實際上失去通過公司股東任命公司董事會董事的權利，將構成該筆貸款違約。

　　而在3月31日，華潤置地還刊發公告稱，公司作為借款人就總數為1億美元定期貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協議。此貸款融資到期時間為自該融資首次提款日期起計為期四年，或融資協議簽署日後51個月。

　　從2015年年初至今，華潤置地三筆資本融資的資金總額接近200億港元，但從其基本資金面來看，截至2014年年末，其手頭持有的現金還有403億港元，現金短債比為2.1，並沒有迫切的資金需求，在不能有效改善資本結構和負債規模下持續融資，華潤置地抓住資本市場窗口“圈錢”的意圖顯而易見。

　　擴張or輕資産？

　　從華潤此次配股集資的用途來看，繼續擴充土儲實現規模增長或仍是華潤置地今年的主要目標。據本報記者不完全統計，從今年1月份至今，華潤置地在土地市場上的表現相當高調，其在土地市場上投入的現金已經接近100億元，除了獨立拿下濟南、桂林相關地外，華潤置地還聯合華發股份、首開置業、平安銀行等合作夥伴，在上海、北京等一線城市搶下多個高價“地王”。

　　對於去年未能完成700億元業績銷售目標的華潤置地而言，在土地市場保持一定的擴張力度顯然與其今年面臨的業績壓力有關。根據年度業績會上華潤管理層透露的資訊，今年華潤置地的銷售目標為780億元，相比去年還有14%增長，要確保銷售目標完成，今年華潤必須致力於産品結構的調整，加大在一二線城市的項目佈局。

　　值得注意的是，去年底華潤母公司的資産注入為華潤置地今年的業績實現提供了一定的保障。通過資産注入的方式，華潤置地去年底收購了集團位於深圳和濟南的五項優質物業，收購總代價僅147.95億元人民幣，較收購項目經調整資産凈值折讓35.7%。

　　該筆收購在為華潤置地增加一二線城市土儲的同時，也為其貢獻了即時穩定的合約銷售及現金流。據華潤保守估計，上述注入項目在2015~2018財年間，每年將為華潤置地貢獻110億~120億元人民幣的合約銷售額，可以佔到其合約銷售總額的10%至15%。

　　儘管華潤置地看似為了拉動房地産項目的銷售不遺餘力，但在麥格理分析師看來，華潤置地近三年在物業銷售方面恐怕都不會有太大的驚喜，原因是未來三年華潤置地的重心仍在投資物業，“未來三年華潤有18個商業物業需要落成，這將極大佔用其精力及資金”。

　　截至2014年年底，華潤置地共有8個萬象城和4個五彩城投入運營，投資物業運營規模逐年擴大，已經運營的持有投資物業建築面積總計達到341.26萬平方米，預計到2017年年底，華潤置地在全中國將有40多個商業項目落成投入運營。

　　投資規模的擴大意味著華潤置地需要更為長期、穩定的融資通道。截至2014年年底，華潤置地的負債率仍處於行業較低的水準，其總有息負債比率僅為44.6%，凈有息負債率為42.7%，加權平均融資成本僅約4.47%，不管是資産負債表還是融資成本，都還有極大的可操作空間。

　　“華潤近年來需要將更多精力和資金投入到商業物業的發展中，對於資金的需求會比早兩年更加迫切。”一名港股分析師告訴記者，這可能也是華潤置地大手筆融資囤積資金的原因之一。

　　但高投入帶來的是高回報。2014年，華潤置地27個已經投入運營的持有投資物業(含酒店)租金收入為54.36億港元，同比上升17.6%。相比2010年時才18億元的物業租金收入，其持有投資物業租金收入和毛利潤均增長了2倍，年均增速高達32%。

　　“如果2017年，華潤置地的商業地産業務能夠單獨剝離，該部分業務將相當於一家市值1000億元的上市公司。”華潤置地副主席唐勇在2014年時曾表示，未來持有型物業將是華潤置地抵抗行業風險的重要資産，到2017年，華潤持有投資物業租金收入將佔到總營收的10%左右，毛利潤將佔到總毛利潤的20%左右。

　　但鋻於持有型物業的資金佔用時間偏長，不少行業人士建議，實現輕資産運營或是華潤商業物業實現有效擴張的最佳路徑。“目前華潤已投入運營的投資物業，企業平均持股接近90%，這種重資産模式給華潤帶來了太多資金沉澱，華潤完全可以採取股權合作等方式實現商業地産的快速擴張。”CRIC研究中心研究 員朱一鳴認為，隨著未來幾年華潤持有投資物業規模的擴大，華潤置地在資金層面的壓力會加大。

　　近年來，華潤置地在溫州、惠州、柳州、汕頭、無錫、南通、贛州等三四線城市開拓的商業地産項目，大多以合作拿地、合營的方式實現開發運營。然而，對於華潤旗下規模龐大的商業地産物業而言，做到這些顯然並不足夠，不缺錢的華潤仍需要尋找到一個最佳的發展模式，以提高資金回報率。