廣州二手樓交易量價齊升，現實的數據驗證了樓市春天的到來。中心區新貨不足，改善型買家入市意願卻在高漲。

　　番禺天河黃埔網簽最火

　　據合富標準指數監測陽光家緣二手網簽數據顯示，2015年4月廣州全市二手簽約4467套，41萬平方米，環比上升63%，較2014年同期上升63%，創歷年月度網簽量新高。沒有最高，只有更高。周度看，4月份第二周、第三周的網簽量均瘋狂飆升，更成功突破千套以上，一個月內連續兩周登頂網簽的最高峰。

　　中心區新貨稀缺，不少剛需買家轉投二手樓市。據合富輝煌市場研究中心數據，五一黃金月（4.1-5.3），廣州市十區雖然一手住宅的在售貨量仍較充裕，但新貨卻不足6000套，約為2014年同期的1/2，其中荔灣、海珠、白雲的新貨大幅減少，中心區的新貨量僅佔整體的16%。總的來説，2015年的五一黃金月，廣州新貨供應明顯減少，中心區的新貨更顯稀缺。

　　大部分區域的網簽量較大幅度增加。與3月份比較，各區的網簽增幅基本集中在五到六成之間。其中增幅較大的則是番禺、天河以及黃埔三區，增幅均在八成左右。

　　番禺價格回彈最給力

　　數據看，廣州中心六區及番禺的價格均有所回升，其中升幅最大的番禺區，上漲了1%；其次是天河區，上漲了0.7%；海珠、荔灣、白雲等各區的漲幅在0.4%—0.6%之間。花都、黃埔、蘿崗等週邊區域則保持平穩。

　　4月越秀區的二手網簽增幅相對較落後，為三成五左右，價格持穩。調查顯示，本月越秀區的學位房熱度較往年同期有所下降，業主的升價意願也不高。一方面越秀區已是價格高位；另一方面傳統的“學位房”旺季結束，加上“30平方米以下無學位”以及學位房政策調整等措施下，學位房有所退潮。此外，“東山印象”即將推新，其中部分學位房單位的售價可能在200萬以下，這也對二手買家産生了一定的分流。

　　據合富輝煌市場研究中心數據，2015年4月-“5.1”期間，番禺一手樓市新貨量不足600套，約為2014年同期的1/3。由番禺區整體新貨存量看，七成以上為120平方米以上的大戶型單位。受番禺新貨大幅減少，新貨基本以大戶型為主的影響，不少剛需買家回流二手市場，二手交投大幅增加八成以上。由於需求增加，4月番禺區的二手樓價水漲船高，漲幅較大。據合富標準指數顯示，4月深受市區外溢客追捧的華南板塊價格上漲了2.1%；而前期價格回調幅度較大的市橋片區也趁機低位回升1.8%。

　　天河改善買家唱主角

　　天河二手交投升幅接近九成，主要受政策利好以及房貸放鬆的影響，此前觀望、猶豫的買家入市意願增強。受樓市回暖影響，業主心態明顯轉強，反價現象增多，反價幅度在5%—10%之間。

　　天河區的改善需求明顯增多，4月份天河區的改善換房佔比為53.9%，較此前四成左右增加，也是迄今為止唯一“改善需求超過首置剛需”的區域。調查顯示，部分換房型需求對優質物業的價格接受度提高，小幅追價入市。天河公園某優質學位盤的三房單位，2014年一季度的叫價為300萬；其後市場低迷，2014年8月份左右降價至280萬，但客戶依然顧慮重重；2015年4月份，市場明顯升溫，業主一夜反價50萬至330萬，雙方一番討價還價，最終以310萬的價格成交。

　　據合富標準指數，4月份天河區二手樓價上漲0.7%。由板塊看，天河區各板塊的價格均有不同幅度上漲，其中天河東部的東圃—車陂板塊和員村板塊漲幅較大，分別上漲了2%和1.1%；其次是天河北板塊，小幅上漲了1.1%。

　　約三成物業小幅漲價5%—8%

　　4月份，大部分業主的心態轉強，價格期望值明顯提高，大多不肯讓價。調查顯示，中心區約三到四成業主開始反價，反價幅度5%—8%，大致恢復到2014年一季度的水準（二手樓價在2014年5月份開始逐漸小幅下跌，累計至2015年3月份的跌幅約為5%-10%左右）。

　　反價的“重災區”在哪兒？據了解，反價大部分集中在市區的優質項目，如珠江新城的中海花城灣、中海璟暉華庭；天河北的芳草園、協和新世界；東圃-車陂的駿景花園；海珠區的光大花園等。

　　由於市場對市區優質物業的認可度增加，4月份中大戶型的高總價單位成交有所增多。據合富標準指數數據顯示，2015年1-3月，在“930新政”影響下，總價200萬—300萬的成交佔比由2014年的一成五左右上升為兩成；4月份，“930新政”疊加“330政策”，200萬—300萬的成交佔比保持兩成左右，而總價300萬—400萬，90-120平方米的佔比明顯上升。調查顯示，300萬-400萬，90-120平方米的物業主要集中在天河北、天河公園、海珠光大花園、濱江東、原東山的錦城花園、東風廣場等市區核心地段的優質單位。南方日報記者 許蕾