節後二手樓市復蘇步伐並不遜於租房市場，部分放盤仍有不小議價空間

　　節後廣州二手樓市復蘇步伐並不遜於租房市場，部分市中心熱門區域，個別業主甚至出現反價的現象，番禺區，在節後二手樓市不但少見業主反價的情況出現，部分放盤甚至有不小的議價空間存在。

　　文/圖:廣州日報記者王荔玨

　　節後廣州二手樓市復蘇步伐並不遜於租房市場，部分市中心熱門區域，個別業主甚至出現反價的現象，不過，與中心四區海珠一河之隔的番禺區，在節後二手樓市不但少見業主反價的情況出現，部分放盤甚至有不小的議價空間存在。不少看房時間超過半年甚至一年以上的買家笑言，比起去年年中，現在番禺二手房價格更抵買了。

　　儘管“陽光家緣”網站目前還未公佈2月份番禺區二手住宅成交均價，但從1月二手住宅成交均價僅10453元/m2，遠低於去年12月的10679元/m2，亦小幅低於去年7月的10542元/m2。數據反映，番禺區二手樓價走勢與同期一手樓價走出極為相似的軌跡。據“陽光家緣”網站公佈的番禺區的一手住宅網簽均價分析，今年1月是15988元/m2，明顯低於去年7月的16069元/m2。

　　盤源充足 業主不會輕易反價

　　去年3~4季度，番禺二手樓市一度出現10%的議價空間，今年春節後，業主看好後市心態走強，雖議價空間已低於10%，但相比起市中心業主“冇價傾”的強硬態度，番禺二手樓市的業主，在議價空間上比較好説話的，甚至少有業主反價的情況出現。

　　合富置業祈福四分行主管李城開分析，進入2015年後，受到降息等利好消息影響，業主心態比去年強硬，不過，由於番禺的盤源充足，包括一手和二手房源選擇多。許多買家即使遇不到心儀的二手房，都可轉而選擇一手房，令業主不會輕易反價。

　　從成交數據反映，今年年初番禺區二手住宅市場成交當中，並沒有出現業主反價後成交的個案，甚至有超過八成的個案出現業主降價成交的現象。在降價成交的個案當中，約有四成多的個案，最終成交價與業主放盤價相比下降幅度多達5%~10%，而降價幅度超過10%的成交個案，亦佔到降價成交個案的三成。

　　77%成交個案為商貸購房

　　從去年第四季度到今年一季度，央行兩度降息，不但促使買家更樂於選擇商貸購房，也促進了業主對商貸購房的接受度。從今年情況看，番禺區二手住宅成交個案當中，按揭購房的比例明顯較去年同期有所提升。合富置業統計數據顯示，今年年初約有77%的二手住宅成交個案採用了按揭方式，而去年同期按揭購房比例僅59%，買賣雙方對商貸購房接納度提高，促使按揭購房的份額增加，而一次性付款購房個案佔比則有所下降。

　　合富置業市場經理梁燕明表示，在番禺區的二手樓市當中，首次置業的“剛需”買家仍佔據成交主力位置，今年年初約六成多的成交個案屬於首次置業，改善換房型購房個案僅佔三成多。在首次置業購房個案當中，多達七成個案的買家以按揭方式購房，在兩度降息之後，番禺二手房的入市門檻以及按揭購房的月供款壓力，均較去年年中明顯下降。自3月初以來，客戶看房活躍度亦逐步回升，尤其是廣州雅居樂、華南新城、星河灣以及祈福新村等大型樓盤，受市場關注度的增加明顯高於番禺區其他樓盤。

　　降準後再降息，市場“維穩”意識強

　　3~4月或有反彈行情 賣房者可趁機出手

　　廣州日報訊 （記者王荔玨）今年繼2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5%，中國人民銀行再于3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。滿堂紅地産在2月25日至3月10日中，日均新增可購房客戶數量比2月1至17日期間增加28.1%，日均看房次數增加54.5%。從2月二手住宅成交客戶付款方式看，純商業及組合貸款的比例為64.3%，比1月份增加10.1%，顯示銀行資金流動性有所增強。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為，央行這次降息旨在“防通縮”，促進消費的意圖明顯，而存款利率浮動區間的調整，又會令銀行業的吸存競爭加劇。由於國家層面在今年全國“兩會”期間沒有明確提出房地産調控的新內容，可以理解為維持房地産市場平穩發展是今年的大主題。

　　預計廣州二手住宅市場有望在銀行信貸放寬的前提下于3、4月份走出一波成交反彈行情，原10區的成交量或能達到5300~6000套/月，預期區域表現較好的是海珠、白雲和越秀三區。購房預算在110萬~180萬元之間的結婚首置客或其他類換房客，是海珠和白雲兩區樓市的主力群體，尤以地鐵線網覆蓋的板塊為首選對象；老越秀則繼續以學位房作為放盤噱頭，吸引眾多為人父母者看房和入市。但廣州樓市仍受“穗六條”制約，有效客戶在被市場消化後，要重新積累，故5月份可能會再次步入階段性調整，成交量會再次縮減。

　　周峰建議，二手小業主有迫切賣房需求的，不妨爭取在3月下半月至4月中旬之前聯繫仲介人員約客看房，這段時間銀行對首套房客戶還可給到利率優惠，到5月之後，優惠利率或會逐步回歸“基準”狀態。統計數據顯示，3月1日~10日經滿堂紅地産促成的二手住宅買賣宗數比2月同期大幅增加一倍，成交均價為20774元/m2，比2月同期上升1.3%。