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萬達萬科聯姻或面臨話語權爭奪難題

  • 發佈時間:2015-05-21 00:32:53  來源:經濟參考報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  近日,全球商業地産龍頭萬達和全球住宅地産龍頭萬科宣佈建立戰略合作關係。這是被稱作“巨無霸”的兩大房企的首次聯合,有業內人士稱,兩大房企合作象徵著我國房地産市場進入新時期,但由於二者在行業內均擁有絕對話語權,雙方的融合引領或將成為合作成功與否的關鍵因素。

  不少業內人對此次合作比較看好。CRIC研究中心朱一鳴認為,兩萬合作將提升二者拿地議價能力。尤其是對於三四線城市的地方政府來説,同時引入萬科和萬達兩大龍頭品牌的意義重大,品牌效應的疊加增加了兩萬與地方政府談判的籌碼,也有利於對大體量區域開發模式的嘗試。海外方面,二者則能夠進行雙方互補,取得更廉價、更好的地塊。

  中原地産首席分析師張大偉表示,“萬萬合作”其實是代表了行業趨勢和目前面臨的行業挑戰。目前土地市場競爭激烈,雖然雙方均提及合作的廣度與深度,但對於房地産市場來説,不論是住宅開發領域還是商業地産領域,面臨的主要問題依然是土地價格、資金價格上漲迅速,吞噬利潤。所以兩大巨頭的合作根本是為了拿地,廉價拿地,拿合適的土地。盡可能降低拿地成本、規避投資開發風險,優化市場資源配置。

  張大偉認為,出現這種情況的主要原因是房地産市場進入新常態,2014年房地産上市企業的凈利潤率平均為10.3%,而在2013年凈利潤高達11.7%。2014年年報顯示,企業的盈利能力大幅下調。

  以萬科為例,作為行業龍頭也面臨著較大去庫存壓力。萬科2014年年報顯示,2014年萬科存貨為3177億元,居上市房企榜首。而其存貨比從2013年的5.3%上升至2014年的7.14%。與2013年相比,2014年年報顯示,部分城市房價、地價調整幅度較大,公司根據市場情況對溫州龍灣花園、煙臺海雲臺、唐山紅郡、撫順金域藍灣等6個可能存在風險項目計提存貨跌價準備 7.64 億元。該等存貨跌價準備影響本報告期稅後凈利潤6.74億元,影響歸屬於母公司所有者的凈利潤5.68億元。在此影響下,萬科凈資産收益率繼續攤薄,2012-2013年,公司全面攤薄的凈資産收益率達到19.66%,而2014年萬科全面攤薄的凈資産收益率為17.86%。

  或許中心舊城改造才是兩萬的合作目的。萬達集團股份有限公司董事長王健林也在發佈會上透露,雙方合作絕不僅限于萬達廣場周邊土地的開發,“政府也需要整片需要改造,棚戶區和舊區改造,可能雙方就走到一起了。如果不是那樣的話,我們還會走我們的輕資産,他們還繼續拿地,這是一個模式。”

  “與保障房基本不賺錢相比,棚戶區往往處於城市中心區的老舊房屋,地段好,拆完重建土地增值明顯,商業開發價值大,更容易吸引非政府資金參加,也容易更快速地啟動。”興業銀行首席經濟學家魯政委曾如是表示。

  但對話語權的控制或是未來阻礙二者合作的難點。“作為行業龍頭,萬科與萬達均對各自領域的歷史發展起到了不可代替的作用,行業地位品牌價值等同。合作後,雙方要面臨新項目的協調佈局、出資比例、利潤水準及分配等問題,當萬達王健林的戰略果斷性及執行力,遇上萬科職業經理人的全面權衡及相互制衡,將産生怎樣的化學反應?”某業內人士説道。

  朱一鳴也指出,雙方原有佈局不同,萬達以三四線城市的新城為主,萬科則以一二線城市為主。雖萬科總裁鬱亮説此次雙方合作主要位於三四線城市。但若佈局三四線城市與萬科以往戰略不符,也則會為住宅銷售帶來壓力和不確定性,且“三四線”在資本市場上並不受寵,作為一家上市企業,萬科的股東是否會同意?因此,萬科未必會參與到每一個萬達未來計劃進入的三四線城市項目中。

  萬科2014年報就顯示,2014年萬科對於土地投資的態度保持審慎,100%權益拿地金額約435億元,佔同期合同銷售金額的20%,遠低於2013年的63%,甚至接近2008年的投資低點。100%權益拿地建面897萬平方米,佔同期合同銷售面積的50%,是歷史新低。而萬科新增項目中,報告顯示,2014年全年萬科新增41個項目,三四線城市佔比不足5%。具體來講,2014年的39處土地投資中,僅有2處位於三線城市(分別是廊坊和珠海),17處位於二線城市(其中有14處位於省會城市,非省會城市的3處位於嘉興和青島),15個位於一線城市。

  萬科萬達確實屬於強強合作,但在各方影響下,雙方合作是否能落到實處,目前仍不得而知。“萬科會幹的萬達也會幹,萬科不會幹的萬達也不會幹。房地産公司的合作和轉型,大勢所趨,但要尋找互補的合作夥伴”。SOHO中國董事長潘石屹説道。

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