苦心等待了一年即將收房，買房人李萍發現，當初被稱為“只賺不賠”的投資，竟然還沒拿到鑰匙單價就先“縮水”了1000元，成了“只賠不賺”的燙手山芋。“不限購的商住公寓”曾經被許多投資客視為投資的首選。不過，記者調查發現，今年以來，隨著商住樓市場轉淡，高庫存的區域面臨著銷售壓力，商住樓投資不再是一本萬利的生意。

　　市場

　　投70萬元盤算賺15萬

　　“不限購的商住公寓，投資首選。”李萍至今還記得，一年前打動她、令她出手的原因，正是這句美妙的口號。

　　事情還得追回到2014年。2014年年初，李萍手中有一筆70萬元的閒錢，想拿來做筆投資。她把目標集中到了最傳統的類別：房産，並看上了不限購的商住公寓。

　　“姐，房山是北京重點發展的新城，這兒將來會引進一大片工業園區，絕對有充足的居住需求。”在房山的綠地啟航社項目，售樓員為她描繪了一個人頭攢動的生活場景。人多，也就意味著房子有人租、有人買，是一筆“穩賺不賠”的生意。

　　“收益率太高不敢説，但每平方米賺3000元，估計不是事兒。”在售樓員的鼓勵下，2014年3月份，李萍以每平方米19000元的價格，貸了點兒款，購買了一套50平方米的準現房，3.3米的LOFT，一年後就能收房。

　　“收完房後一賣，小15萬元到手了。”這是李萍一年前的盤算。

　　一年後賣價便宜1000元

　　然而，理想很豐滿，現實卻很骨感。

　　李萍盼了一年，離收房的日子很近了，她卻覺得很沒譜兒。同樣是綠地啟航社裏不限購的商住公寓，4.2米的LOFT格局，離地鐵更近了，開發商如今對外的報價最低才每平方米19000元。如果再算上3萬元抵10萬元的優惠，折合單價等於每平方米18000元。

　　“姐，您買的時候屬於高峰期，價格自然略高點。最近因為市場不太景氣，價格沒漲上去，但您放心，將來一定得漲。”當初賣房的售樓員安慰她，房山長陽的住宅單價都已賣到了每平方米25000元，她的房子總有一天能賣到每平方米23000元。“到手之後立即賣了呢？”李萍特意去二手房仲介那裏轉了轉。結果，和她家差不多的戶型，最高報價18000元，還一直沒有人看。

　　“賣價低1000元，再加上貸款利息，粗算賠了10萬元，這竟然成了一筆穩賠不賺的生意。”李萍説，她現在是懷裏揣了一個“燙手的山芋”，想出手又不能出手，只能等著某一天房價上漲，收支援平。

　　仲介不看好商住房

　　的商住項目正面臨著成交價格下降的壓力。亞豪機構的監測數據顯示，2015年3月份，房山的商住樓房源共成交145套，成交均價是每平方米17775元；2015年4月份，房山的商住樓房源儘管成交量增加到了219套，成交單價卻下降到每平方米16564元。換句話説，只有降價，才能換來一些成交量。

　　“房山的商住樓項目庫存量高，且産品類型同質化嚴重，自然不好賣。”一位業內行銷人員告訴記者。

　　位於房山的二手房經紀人，並不看好這裡的商住房。

　　一位經紀人私下告訴記者，商住房雖然單價低於住宅，但因為産權年限短，商業用水、用電貴，持有成本高，在二手房市場上沒有太大的競爭力，投資回報只能靠租賃，想要再賣出去非常難。

　　“你別聽商住項目的售樓員説，長陽的住宅賣到每平方米25000元，商住房就能賣到每平方米23000元。誰都明白，這樣類比是實現不了的，商住樓怎麼會只低2000元？”

　　全市商住樓庫存超過2萬套

　　來自北京中原地産的統計顯示，全市的商住樓庫存量已經達到了一個較高的水準，總數為23304套，包括14124套商住公寓和9180套LOFT公寓。其中，以房山、通州、大興三個遠郊區縣的庫存最大，分別為3263套、8024套、4422套，佔到了庫存總量的67.5%。

　　亞豪機構行銷總監郭毅表示，商住樓供應規模大、供需不均衡，主要原因是政府規劃與區域市場現狀不匹配。從政府規劃的角度，為了豐富郊區的配套，商業公建類用地的供應主要集中在郊區。2013年成交的56宗商業用地中48宗位於五環以外，2014年成交的44宗商業用地中39宗位於五環以外。

　　然而，五環以外、甚至六環以外的區域往往因為居住人口的密度小，導致商業及寫字樓的經營難度大，回報週期長，對於注重週轉率的開發商來説，為了回籠資金，只能將這些地塊開發為散售型産品，這樣的話，購房者的購房用途更綜合，既可自住，也能辦公，從而加速項目銷售。但是同類産品供應規模過大，且在同一區域的供應過度集中，造成嚴重的銷售壓力，庫存居高不下。