本報綜合消息 近日，英國《經濟學人》雜誌的封面報道，將政府對土地的限制政策與大都市飆升的房價建立了聯繫，引來多個國家的經濟學者和市場觀察人士頻頻頷首，表示“深有同感”。此類研究自成一派，認定房價瘋漲不是因為土地短缺，而是因為土地沒有得到善用。該媒體稱，如果每家每戶佔一英畝（約合0.4公頃）的土地，僅得克薩斯州就能裝下所有美國人。

　　不是沒有地，而是不讓用

　　當蝸居北上廣的中國消費者羨慕蝸牛“生來有個家”的時候，全球很多都市的年輕人也有同樣的辛酸。過去10年，香港不動産價格上漲了150%，倫敦市中心Mayfair住宅的價格達到每平米5.5萬英鎊（約合人民幣51.7萬元），紐約曼哈頓1平方英里（約合259公頃）的地價達到165億美元（約合人民幣1022億元）之高。

　　《經濟學人》認為，即便在倫敦、紐約這樣擁擠的大城市，土地的稀缺也是人為造成的。關於建築高度和密度的規定限制了房屋供給，進而導致了房價飆升。

　　倫敦政治經濟學院最新的報告指出，倫敦西區的用地限制政策導致寫字樓的價格暴漲8倍。米蘭和巴黎也面臨相似問題，商業地産價格上浮300%。無法建造新的辦公物業使寫字樓租金只漲不跌，土地擁有者從中獲得暴利。

　　20世紀，交通通勤的花銷減少了城市的吸引力。到了21世紀，數字革命讓城市重獲生機。依靠知識經濟推動的行業，比如網際網路和金融行業，需要僱員分享想法和經驗，締造了像倫敦、紐約、舊金山這樣的經濟和人口集中的大都市。

　　但這些城市並不具備從前城市擁有的容納能力和空間。其中的原因是19世紀末期的前車之鑒：不受約束的城市發展，催生了犯罪率上升和疾病的傳播。

　　在過去100年中，土地使用的規章制度越來越多，想要獲得一塊地的建築審批，比在雨天打到計程車還難。比如倫敦嚴格限制在聖保羅教堂周圍興建新建築，以防遮擋這座著名古跡的景觀。谷歌公司打算在其矽谷園區內興建住宅，沒有獲准，理由是居民可能會飼養寵物，進而干擾附近野生貓頭鷹的生活。

　　不過，嚴格的審批並非只帶來麻煩，也是維護公共場所和城市遺産的最可靠方法。《經濟學人》稱，如果經濟學家們説了算，那麼紐約的中央公園很快就會被剷平，蓋起高樓。

　　土地政策影響經濟

　　米爾斯是美國西北大學的房地産與金融學榮譽教授，他近日發表的研究成果再次證明，嚴格的土地用途管制與高房價存在相關性。這項研究匯集了美國268個城市2006年房價高峰期之前的數據，發現“嚴格的土地使用規定是1992～2006年美國房價大規模飆升的重要原因”。

　　房價受很多因素的影響，比如信貸市場狀況、人口密度、當地經濟特點、社會經濟因素、人口結構、地理條件的限制，以及開發商的市場影響力等等。而政府對土地利用規劃的限制無疑是一個重要因素。英國智庫“代際基金會”認為，從長期來看，政府政策影響房價幾乎是無需論證的確定結論。

　　簡單來説，興建新房的手續越簡單，房價就越低，反之則越高。英國是全球土地限制最多的國家之一，隨著時間的推移，這些限制越來越複雜，近30年來，英國新建住宅的數量少於任何歐洲國家。因此，該國的住房存量是西歐國家中最少的。

　　而對買房和租房的人來説，這裡的住房成本已躋身世界最高水準。根據最新估計，英國平均房價的35%直接來自規劃限制，在倫敦，這個數字更加驚人。

　　土地開發不完善帶來的影響作用在每個消費者身上。高房價迫使藍領工人搬到房價更低、更偏僻的區域。據調查，如果不是限制政策存在，舊金山灣區的規模應是今天的5倍。這筆沒有實現的經濟效益，數目龐大到讓人咋舌。《經濟學人》稱，如果除掉所有人為的城市化限制，美國的GDP增長率應在6.5~13.5%之間，最多將增加兩萬億美元（約合人民幣12.4萬億元）的收入。

　　全球都為買房愁

　　美國土地利用政策專家溫德爾·考克斯告訴法國網站Objectif Liberté，住房是當代西方家庭最龐大的支出。

　　部落格網站catallaxyfiles也指出，自20世紀80年代以來，澳大利亞的房價一直行走在上升軌道上，速度遙遙領先於通貨膨脹率和工資的漲幅。

　　2014年6月，澳大利亞境內的住宅中間價是55.4萬美元（約合人民幣343萬元），只有當住宅中間價與家庭收入平均值的比率在3.0以下時，房價才被認為是合理的。在澳大利亞，這個比率已超過6.0，雪梨等大城市甚至向9.0逼近。

　　相比之下，美國休斯頓的住房中間價只有18.5萬美元（約合人民幣114.6萬元），亞特蘭大地區的也只有15萬美元（約合人民幣93萬元）。

　　澳大利亞央行近期表示，從1970年以來，該國“住宅價格的累計漲幅已超過建築成本的兩倍”，個中原因歸罪于土地成本和政府審批。

　　學者鮑勃·戴撰文指出，澳大利亞南部的新地塊差不多是16萬美元（約合人民幣99萬元），而30年前的單位地價算上通脹率僅相當於今天的1.5萬美元。而建築成本幾乎沒有增加。

　　澳大利亞並不缺土地，根據市場研究機構Demographia的統計，該國只有0.25%的土地被用於城市建設，澳大利亞的每人平均可耕地面積是世界上最多的，也不面臨城市化佔用耕地的風險。由於土地政策不合理，該國經濟已被扭曲——居民的資産幾乎全部投入房市，商業難獲融資。而因為買不起房，年輕人延遲生育，又造成了澳大利亞勞動力危機等問題。

　　鮑勃·戴認為，解決的方法很簡單：放開城市中心以外的土地使用許可權制，市場的力量就會完成自我修復。

　　考克斯透露，在美國，用於支付房産的財富約為20萬億美元，這筆錢本可轉換為借貸資本。由此可見，如果房地産市場運作無序，就會阻礙經濟。美國的信貸緊縮就與房價的膨脹有關。後者則是政府通過土地審批限制城市化規模政策的直接結果。

　　而人為造成的房價攀升以及政府對土地的限制政策，給借貸雙方釋放了不良信號，導致了不合理的投資決策。