上市房企庫存激增16% 萬科保利呼籲現金為王

　　《中國經濟週刊》記者 劉德炳 | 北京報道

　　國家統計局日前公佈的數據顯示，今年1—3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，商品房銷售額12023億元，下降9.3%。今年一季度商品房銷售面積和銷售額延續了去年同比雙降的格局。中國房地産研究會副會長顧雲昌近日在一次論壇上對此指出，房地産還面臨較大的去庫存的壓力，市場存在下行的風險。

　　4月30日召開的中央政治局會議指出，要盤活存量資産，建立房地産健康發展的長效機制。

　　在業內人士看來，盤活存量房地産資産即去庫存，是近期房地産全行業最急迫也是最頭疼的一件事。從房地産企業財務角度看，財務報表上的存貨最能直接反映去庫存的效果。透過上市房企們發佈的2014年年報，房企的存貨發生了哪些變化?

　　萬科去庫存壓力大

　　——計提存貨跌價準備7.64億元

　　萬科(000002.SZ)2014年年報顯示，2014年萬科的存貨為3177億元，高居上市房企榜首。這是萬科存貨連續兩年高居3000億元之上。

　　根據萬科的公告，其存貨主要分為已完工産品(現房)、在建開發産品、擬開發産品和其他等幾項，其中已完工産品、在建開發産品、擬開發産品這三類存貨佔比最大，2014年分別為226.9億元、1963億元、952億元。

　　《中國經濟週刊》記者注意到， 2014年萬科存貨中的已完工産品賬面價值為226.9億元，比2013年(177.2億元)高出近50億元。不僅僅是絕對值的增加，從存貨佔比上看，2014年萬科已完工開發産品在整個存貨中佔比 7.14%，而2013年只有5.3%。

　　“僅僅從現房庫存來看，這反映了萬科去庫存的壓力在增大。” 一位券商地産分析師告訴《中國經濟週刊》記者。

　　與2013年年報相比，2014年萬科存貨中明確列出了對6個項目進行了存貨跌價準備，而2013年則沒有進行存貨跌價準備。

　　萬科2014年年報顯示，對溫州龍灣花園、煙臺海雲臺、唐山紅郡、撫順金域藍灣、烏魯木齊南山郡、烏魯木齊金域緹香等 6 個可能存在風險的項目計提存貨跌價準備 7.64 億元。

　　以萬科旗下的唐山紅郡項目為例，年報顯示，該項目于2014年12月竣工，2014年初其存貨餘額為4.07億元，在2014年這一年裏，該項目還在不斷施工增加投資形成存貨，與此同時該項目也經過了一年的去庫存，但是到2014年底該項目的存貨餘額不僅沒有減少，反而大幅增加至5.97億元。

　　萬科證券事務部工作人員告訴《中國經濟週刊》記者，萬科之所以將上述幾個項目劃到跌價準備中，是因為市場下行，這些房地産項目預計銷售額很可能低於整體成本。

　　《中國經濟週刊》記者從多家房地産銷售網上注意到，在今年3月5日，萬科唐山紅郡的售價是360萬元/套，僅僅半個月不到，3月18日，該項目的售價顯示為300萬元/套，半個月房價下降了60萬元/套。

　　上述券商分析師表示，“2014年樓市出現了明顯的分化，一線城市房價相對堅挺，而三四線城市則是房地産市場下行的重災區，核心還是供需矛盾。”

　　萬科5月5日發佈的數據顯示，2015年1—4月，累計實現銷售面積542萬平方米，銷售金額641億元，較去年同期的669.8億元下降4.3%。

　　前述萬科證券事務部工作人員告訴《中國經濟週刊》記者，2015年萬科將加大庫存去化力度，力爭實現銷售平穩增長和更高的回款率。

　　房企存貨上升成常態

　　——泰禾集團存貨一年激增124%

　　不僅僅萬科遭受著高庫存的壓力，更多的房企正在經歷著同樣的陣痛。

　　另一家地産龍頭保利地産(600048.SH)2014年年報數據顯示，截至2014年12月31日，保利地産的存貨餘額達2672億元，僅次於萬科，相較于2013年底的約2399億元，增長273億元，增幅為11.38%。

　　具戲劇性色彩的是，保利的存貨大增是在保利地産特別審慎的思路下形成的。據保利地産公佈，2014年，在市場銷售低迷、土地價格居高不下的情況下，公司嚴格執行審慎的拓展原則，採取了差異化拓展策略、優化投資結構。全年新進入海口、烏魯木齊、蘭州、洛陽、莆田、茂名、汕尾、林芝等8個城市，累計進入全國57個城市，全年公司共新增40個房地産項目，新增容積率面積1231萬平方米，總地價429億元。

　　還有多家房地産上市公司同樣面臨存貨大增的局面。《中國經濟週刊》根據Wind公佈的數據統計顯示，140余家房地産上市公司2014年存貨總額高達23019億元，比2013年增加16.3%。

　　泰禾集團(000732.SZ)2014年的表現也很搶眼。泰禾2013年存貨為233億元，而2014年該公司的存貨高達525億元，在2014年一年裏，泰禾集團的存貨激增124%。

　　這與泰禾集團2014年在全國尤其是北京土地市場的高歌猛進密不可分。去年2月20日，泰禾集團以溢價率48%、總價49.58億元、樓面價5.5萬元∕平方米的代價奪得了北京西局地塊。自2013年以來，泰禾集團在北京拿地的總金額已高達100億元，泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男此前對《中國經濟週刊》記者表示，泰禾有著自己的拿地邏輯，核心城市的核心地段依然有較大的溢價空間。

　　兩大龍頭首次在年報中都提及現金為王

　　在存貨激增的同時，房企負債也迅速攀升。

　　房地産研究機構克而瑞的一份研究報告指出，2014年以來擴張迅猛的房企泰禾集團、陽光城的凈負債率分別高達546%和454%，環比均激增約70個百分點，同比均飆升了約300個百分點;其次是嘉凱城和金科股份，凈負債率分別為278%和206%;首開股份為200%，中南建設和榮盛發展都逼近150%。

　　保利地産2014年年報就顯示，2014年負債總額2849億元，資産負債率為77.9%。同時，保利地産2014年經營活動産生的現金流量凈額為-104.58億元，2013年則為-97.54億元，連續兩年為負數。

　　針對這一局面，地産商也在思變。

　　萬科在2014年年報中指出，一方面堅持“現金為王”的策略，加大去庫存化力度。另外，還推出項目跟投制度，將項目經營成果與員工利益直接掛鉤，這有助於推動一線公司進一步完善投資決策過程，以控制項目風險。

　　有意思的是，保利也在年報中明確表示，現金為王，要調整資産和負債結構，大力去庫存改善存量資産結構。這至少是最近三年來，兩大地産龍頭首次同時提到了現金為王。

　　對於後市，保利的判斷是，對流動性支援保持中性偏樂觀判斷;新的發展階段中，商品房庫存高企、宏觀經濟增速下臺階，整體上制約了房企的投資熱情，消費者的購房態度也發生了微妙的變化;但隨著流動性改善及商品房庫存水準的降低，市場將重新進入平穩增長。