隨著房企陸續發佈2014年年報，利潤率下降漸成市場關注熱點。

　　3月19日九龍倉集團發佈2014年度財務報告，九龍倉集團在內地發展物業的利潤進一步萎縮，所佔集團總盈利為13%，而去年這一比重為29%，九龍倉集團去年在內地發展物業的凈利率僅在9%的水準。

　　18日中國首家在香港上市的商業地産企業——寶龍地産召開年度業績發佈會，截至2014年12月31日，寶龍地産收入為96.63億元，較2013年增加約33.1%，各項業務實現全面穩步增長，但凈利潤同比2013年僅增長2.3%。

　　房企利潤率同比下滑

　　11日碧桂園集團召開2014年業績報告會，並對今年業績增長做出5%的預期。2014年碧桂園凈利潤為12.1%，相比2013年的13.6%有所下滑，更遠低於2010年到2012年16%以上的水準。

　　17日保利地産發佈2014年年報顯示，共實現營業收入1090.6億元，同比增長18.1%，實現歸屬於母公司的凈利潤122億元，同比上漲13.5%，增幅創上市以來新低。公司全年結算毛利率為32.03%，較上年同期下降0.13個百分點。

　　相比銷售額千億級別的龍頭企業，中小型房企凈利潤同比2013年增長就更有限度了，房企業績或現分化趨勢。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，截至目前，在滬深兩市144家房地産企業中，已有73家發佈了年報或業績預告，其中14家房企業績首次報虧，另外21家房企業績預減。

　　據平安證券調研報告，該公司重點跟蹤14家公司中，2014年凈利潤平均增速為9.58%，較2013年增速下降9.73個百分點，其中龍頭房企增速為8.4%，二三線公司增速為10.75%。

　　2014年房企銷售低迷，庫存增加，成本費用高企，同時降價促銷使凈利潤率進一步收窄，業內資深人士分析，凈利潤下滑是受整個行業趨勢的影響，但龍頭企業資金週轉率較高，綜合來看仍優於同行業其他企業。

　　這一點或許可以解釋近日股市出現地産股行情的原因，儘管地産政策利好漸多，但去庫存仍是房企不得不面臨的問題。

　　商品房待售面積創歷史新高

　　相比往年，多家房企在年報中強調了去庫存情況。18日龍湖地産業績報告稱，2014年合同銷售額達490.5億元，且回款率依然保持90%左右高位，存貨量下降6.4%至103億元。

　　保利地産年報顯示，2014年保利地産推貨1357萬平方米，貨值1552億元，新推貨品去化率超過75%，可售貨量累計去化率72%，但低於2012年、2013年的79%和79%。

　　據蘭德諮詢統計，截至3月19日，上市房企中已有31家發佈了2014年年報。蘭德諮詢表示，31家房企2014年末存貨值總和是6085億元，比上年增長20%；其中，未售現房合計848億元，比上年增長39.3%。

　　與去年相比，庫存增長呈顯著趨勢。同時據Wind資訊統計數據顯示，截至3月19日，剔除數據不全的房企，30家上市房企公佈2014年年報，存貨總計為5996.78億元，而去年同期則為5147.96億元，攀升了848.82億元，同比上漲幅度為16.49%。

　　國家統計局數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積6.2169億平方米，比2013年末增加1.2874億平方米，同比增長26.1%，3項指標均創下了歷史新高。

　　利潤下行倒逼房企創新轉型

　　根據Wind資訊統計數據，跟蹤42家上市房企近3年來歸屬母公司股東的凈利潤總額一直處於上升趨勢，但增長速度迅速放緩。2014年上述42家上市公司凈利潤為324.98億元，2013年為307.84億元，2012年為246.64億元，同比增長比率分別為5%、24.81%以及16.7%。這意味著房地産企業的盈利能力2014年大福下滑。

　　事實上盈利能力下滑反而會激發企業創新生存能力。比如提升管理、創新項目、多元化發展等，總之，從以前追求量的粗放型的發展逐步轉變為追求質的發展戰略上來，不再一味追求規模擴張，而更專注于凈利潤的增長。

　　碧桂園在年度業績報道會上表示，2015年有信心完成1350億元的銷售目標，當然不是片面地追求規模的增長，更重要的是騰出足夠的時間把管理的基礎更進一步地夯實。

　　據悉，萬科將不考核銷售額指標，轉變為銷售回款及利潤指標。綠地2015年銷售目標2800億元，同比增長16%，增速較2014年下降48%。萬達核心考核指標調整為考核租金、凈利潤、持有物業增長指標，明確房地産收入指標不作考核。而恒大集團和保利地産也調低了銷售目標，分別為14%和10%。

　　各上市房企紛紛調整增長預期，可見房企對未來市場持謹慎樂觀態度。

　　業內人士分析，2014年是中國房地産市場的重要轉折，由賣方市場轉向了買方市場，告別了粗放發展時期，房企競爭加劇，局部地區供應量過大，2015年房地産市場或仍將處於深度調整期，行業由高速增長進入相對平穩期，地産開發毛利率趨勢性下降，房地産市場或呈區域分化，一線城市或部分二線城市有價格上漲的可能。