5月5日，《中國經營報》記者在位於河北滄州高鐵站附近的北京路上發現，一座座高檔寫字樓正在建設中。隨後，記者走訪了滄州市西部新城，發現這裡房地産開發建設也是如火如荼，然而，即便是白天上下班的高峰期，這裡依舊人煙稀少。5月5日和5月6日晚間，記者兩度走訪滄州西部新城中心地段的一些已經交付的房地産項目，發現相當一部分小區樓亮燈率相當低，不足30%，而在該區域的不少寬闊的馬路上，人跡罕至。而同樣在該區域，項目體量為30萬平方米的滄州榮盛國際購物廣場已經開業半年有餘，5月7日，記者來到該購物廣場，發現這裡門庭冷落，不少商鋪都還在虛以待位招商中。

　　當地一位要求匿名的知情人士告訴記者：“滄州市西部新城建設目前來看，更多的是房地産開發的盛宴，有消息顯示滄州市地方政府為開發西部新城負債率很高，政府通過不斷推地賣地獲得新的財政收入。”

　　“不僅如此，在滄州高鐵站附近的北京路上一座座高檔寫字樓拔地而起，這20多座寫字樓投資數額巨大，開發密集，然而實際上滄州當地並沒有那麼多的寫字樓需求，從目前這些項目認籌售賣的情況來看，這裡的寫字樓空置率會非常高，極有可能是政府的‘臉面工程’。”上述人士表示。

　　對於滄州西部新城建設開發情況以及政府負債率等一系列問題，本報記者致電致函滄州市運河區政府外宣部門的相關負責人，截至記者發稿時，未收到回復。

　　泡沫初顯 西部新城現“睡城”魅影

　　在滄州城市發展的一些宣傳材料和標語中，“滄州向西看”無疑是當地人耳熟能詳的一句話。目前滄州西部新城區有“滄州體育館”“會展中心”“獅城公園”京滬高速鐵路滄州西站等重點項目，規劃建設市民服務中心、企業總部和金融總部，“一中心兩總部”以及滄州體育館、武術館、雜技館、圖書館、博物館和城鄉規劃館“一場五館”。

　　但在當地計程車司機眼中，這裡的一些生活配套設施都還沒跟進，即便來這裡買房子的老百姓選擇在這裡入住的也少。

　　5月6日晚間，記者從滄州市開元大道出發，實地走訪滄州西部新城部分代表性項目入住情況。晚上八點半鐘左右，記者站在開元大道與禦河路交口處的金鼎大廈26樓俯瞰，發現該區域已經交付使用的樓盤中不少小區亮燈率不足三成。記者隨後沿著開元大道向南方向前行，發現由當地本土企業天成房地産開發有限公司開發的小區中已經交付使用的亮燈率都不高。滄州本地房地産資深業內人士王維（化名）表示，天成公司在滄州西部新城開發的很多樓盤項目屬於改善型需求的樓盤，其消費群體一方面可能來自於當地的中小企業主，一方面來自於滄州下面的區縣，他們本身在地方縣城或者其他區域有房子住，加上滄州西部新城雖然開發建設形勢迅猛，但實際上很多商業配套和便利的生活設施還是沒跟上。所以很多該區域的買房者也未必會選擇居住於此。

　　當地一位市民對滄州大開大建的房地産項目開發表示出了擔憂：“滄州的房蓋得太多了，市內也沒有支柱産業，怎麼會吸引那麼多人呢？”

　　當地一位不願具名的知情人士告訴記者：“據了解目前滄州土地大都是毛地出讓，這樣政府方面可以快速獲取土地出讓帶來的財政收入。開發商在拿地之後還要自行進行拆遷再進行項目開發建設，這對於不熟悉滄州當地環境的外來房企來説無疑是巨大的挑戰。”

　　作為近兩年開始大開大建的滄州市西部新城，在城市人口導入方面並不理想。位於滄州西部新城的榮盛國際購物廣場于2014年10月份開業，滄州榮盛國際購物廣場是榮盛發展戰略佈局全國的第一個商業項目，項目體量30萬平方米，近8萬平方米主力店集群、超2萬平方米次主力店集群、逾3萬平方米品牌店集群、2萬平方米餐飲店集群。作為該區域具有代表性的商業綜合體，目前該購物廣場招商運營並不樂觀。記者于5月7日來到位於開元大道和黃河西路交匯處的購物廣場，儘管開業已經半年有餘，但該商業綜合體空鋪率卻很高，幾乎每層都有空置的商鋪。而已經入駐的商鋪運營情況也並不樂觀，在商鋪五樓一家餐飲店老闆看來，“來這裡消費的人群不多，店舖可以説是門可羅雀”。甚至有些商鋪都動了轉讓的念頭。

　　不僅如此，另有當地市民反映，榮盛國際購物廣場預售面積與實際面積縮水了3000多平方米，增加了公攤面積，存在消費欺詐問題。

　　對於購物廣場項目縮水3000平方米的問題，榮盛發展董秘陳金海表示，對於購物廣場30萬平方米的體量，最終交付面積有點誤差是正常範圍。住宅的交付面積控制在3%以內都是正常的。目前項目整體招商已經達到70%，去年10月份開業至今半年有餘招商達到七成還是很不錯的。因為畢竟滄州市區只有60萬人口，這樣的招商成果已經很不錯了。

　　而記者從相關資料了解到，此前其旗下項目榮盛蘭亭苑被傳出沒拿到預售許可證就進行銷售的情況，而滄州榮盛錦繡天地小區也存在強制交房等問題。對此，陳金海告訴記者：“根據滄州公司方面負責人反饋的結果來看，不存在沒拿到預售證進行銷售的行為，也不存在強制交房的現象。業主之所以有維權行為主要應該是因為市場下行情況下，一些業主承壓能力較弱，從而進行變相維權。”

　　高端寫字樓扎堆或存空置隱患

　　在當地資深房地産業內人士王維看來，位於滄州高鐵站滄州西站附近的一排排開發建設的高檔寫字樓或存在空置隱憂。

　　5月6日，記者來到位於滄州西站附近的北京路上，只見一棟棟至少20層的高檔寫字樓林立，除了為數不多的幾棟竣工之外，其他的寫字樓正在緊鑼密鼓地建設中。而在為數不多已經竣工的寫字樓中，目前企業入駐情況也並不樂觀。

　　記者隨便撥通幾家該區域的寫字樓銷售熱線發現，目前不少寫字樓認籌情況慘澹，不少開發企業也搞起了大幅度的折扣促銷吸引消費群。在熟悉當地城市發展的人士看來，這些高端寫字樓有賠本賺吆喝之嫌。

　　記者走近其中幾處高端寫字樓後發現，該區域相應配套匱乏，人流稀少。但在該區域有代表性的寫字樓宣傳中卻非常惹眼——天成·財富中心座落于滄州CBD——北京路上，集商貿行政、綜合服務、文化會展、體育教育、商業文化功能于一體。未來，將成為整幅國畫中具有禮儀、景觀、地標性的“長安街”，極具發展意義。

　　據近期滄州當地媒體的報道，總投資35.42億元的北京路21個企業總部項目已完成投資21.76億元，其中渤海大廈、中國銀行大樓已竣工交付使用；管業大廈、天成·財富中心等項目正進行內外裝修。

　　而近期滄州市市長王大虎在視察該區域天成財富中心寫字樓中指出，實施北京路企業總部項目是提升滄州市城市品位、壯大中心城市經濟實力的重要舉措，也是各企業展示綜合實力、擴大社會影響力的重要窗口。

　　而在當地百姓眼中，這些看上去高大上的寫字樓無疑是“臉面工程。”“滄州城市的發展水準和格局決定了這座城市沒有那麼多企業有高端寫字樓的需求，因為滄州當地更多的是以一些中小企業工廠辦公為主。據我了解，其實很多房企當初是被政府要求進行高檔寫字樓開發的，因為高鐵站下來就可以看到一排排有當地的寫字樓，無疑是臉面工程。”王維表示。

　　“在我看來，滄州西部新城開建如此多的高端寫字樓未來出售或者租賃的市場渺茫，一方面西部新城開發的配套還遠遠沒跟上，另一方面這個地區真的沒有那麼多有寫字樓需求的企業。在我看來，這些重復開建的一座座寫字樓未來十年能消化掉都算是樂觀的。”上述人士表示。

　　對於滄州西部新城的發展現狀，河北省房地産協會的一位業內人士告訴記者：“滄州作為三線城市近幾年在房地産方面的擴張是非常迅速的，從需求層面來説，目前滄州的城市人口聚合能力並不強大，甚至當地人口還會被京津地區虹吸過去。儘管一些官方數據顯示滄州房地産存銷比比較良好，實際上還有一個隱性庫存，像滄州有些項目，開發商拿到土地因為拆遷等問題遲遲沒得到開發或者是開發了還沒拿到預售證，我們知道這裡面的隱性庫存量還是相當巨大的。目前新城開發多半是失敗的，但當然也要允許一個消化週期。另外，在土地出讓上還是應該有點把控，城市應該是一個聚集型的，而非發散型的，否則資源不容易集中。”

　　對於京津冀一體化發展有過頗多研究成果的方塘智庫創始人葉一劍指出：“對於滄州這樣的三線城市來説，如何做好與京津地區的産業承接，迎接京津冀一體化帶來的紅利是當前比較迫切的。京津冀一體化三地協同發展不是房地産化，而是真正的要做到産城合一。

　　本文來源：中國經營報