二套房貸首付四成“懸而未決”，不少改善置業者需重新設計換房方案

　　根據“3·30”新政，二套房貸首付降至四成，不過新政在廣州市至今仍未落地。據記者從銀行有關人士了解到，有的銀行仍堅持“穗六條”首付七成的嚴苛規定；部分銀行則從去年“9·30”新政後二套房貸首付回歸到國家之前規定的六成首付，但距二套房貸新政的四成首付仍有一段距離。有專家認為，“3·30”新政與“穗六條”“打架”，故此如果“穗六條”不就二套房貸的首付進行更新，那麼“3·30”新政仍難以落地。然而，從樓市政策"鬆綁"的大環境來看，二套房貸4成首付落地應該為時不遠。有意置業的人士，不如趁這段等候期，把手頭的資金歸集計算一下，看自己能否搭上政策“順風車”。根據去年“9·30”新政，結清首套貸款的二次置業者等同首次置業，首付更低至三成，這一政策在廣州已順利落地。故此對於手持一套房，但需要改善置業或者學位置業的人士，換房難度大大降低。據了解，現時選擇“租一買一”的買家較少，通常選擇“租一買一”的買家多是希望可以手持兩套物業的同時，通過出租第一套單位，減輕自己的貸款壓力。

　　文/圖：廣州日報記者 李鳳荷

　　各區換房成本知多D

　　滿堂紅數據顯示，今年以來天河區80平方米以內兩房平均租金單價約為59.54元/m2/月，套均月租約為4100~4200元/月，100~110平方米電梯樓三房套均總價約為280萬元，其中近期成交相對較為熱門的板塊為中山大道板塊，尤以駿景花園為主，套均總價約為260萬元左右。

　　目前海珠區80平方米以內的兩房平均租金單價約為47.86元/m2/月，套均月租約為3200~3300元/月。現時海珠區成交相對活躍的100~110平方米三房單位主要集中于工業大道板塊，其中保利花園成交量佔比約超過三成，套均成交總價約為248萬元左右。滿堂紅市場部研究員劉鏡棠介紹，如第一套貸款已結清，首付房款約為75萬元，貸款額約為174萬元，月均供款（20年等額本息）約為12366元/月，減去第一套的房租，估計月均支付房款約為9000~9500元左右。

　　越秀區近期80平方米以內的兩房平均租金單價約58.27元/m2/月，套均月租約4000元/月，其中五羊新城—二沙島板塊套均月租約3700元/月，越秀板塊及淘金—建設板塊套均月租約為3900元/月。劉鏡棠介紹，近期越秀區100~110平方米三房成交相對活躍的是淘金—建設板塊，套均總價接近300萬元左右，其中淘金華庭、逸雅居套均總價約為300萬元，而淘金家園、天倫花園套均總價則基本上都在350萬元以上。

　　白雲區近期80平方米以內的兩房平均租金單價約為37.04元/m2/月，套均月租約為2500元/月，其中白雲大道板塊套均月租約為3000元/月，機場西—三元里板塊及解放北—廣園中板塊套均月租約為2500~2600元/月，新市—黃石板塊套均月租約為2200元/月，同德圍—西槎板塊套均月租為最低，約為1900元/月。

　　劉鏡棠介紹，近期越秀區100~110平方米三房成交相對活躍的板塊為白雲大道板塊，套均總價接近180萬元左右，其中電梯樓如雲山錦繡、時代玫瑰園等樓盤套均總價約為225萬~230萬元，而樓梯樓單位如雲山居套均總價約140萬元。

　　黃埔區近期90平方米左右的單位平均租金單價約為26.72元/m2/月，套均月租約為2400元/月。劉鏡棠介紹，黃埔區130平方米左右的單位有萬科城市花園、金碧領秀國際、金碧世紀花園等，套均總價基本都在250萬元以上，而港灣路一帶的樓梯樓單位套均總價約為160萬元左右。

　　據滿堂紅促成交易數據，番禺區近期90平方米左右單位平均租金單價約為32.90元/m2/月，套均月租約為2900元/月。劉鏡棠介紹，番禺區130平方米左右的單位選擇較多，其中祈福新村、南國奧林匹克花園、番禺海倫堡、廣州星河灣等樓盤近期成交相對較為活躍，套均總價約為200萬元左右，基本上均為素質較好的電梯樓單位。

　　換房板塊掃描

　　珠江新城板塊：二套房適合選舊樓

　　中原地産廣弘天琪分行高級營業經理姚志雄介紹，如置業者持有一套85平方米的廣弘天琪兩房，現時出租租金約達7500元/月，而購入該樓盤約117平方米的三房，總價約450萬元，按首付四成計算，這套廣弘天琪三房月供款約1.5萬~1.6萬元左右。月租金與月供款差價將近1萬元，可能會相對較為吃力。姚志雄表示，這類置業者可選擇購入樓齡約12~13年的南天廣場或名門大廈，目前，兩個樓盤的均價約2.1萬~2.5萬元/m2，一套約110平方米的南天廣場三房，總價250萬元，按首付四成、貸款約25年計算，這套南天廣場三房月供款則在0.9萬~1萬元左右，月租金與月供款差距並不多，對處於職業上升期的人士來説，問題不大。

　　赤崗板塊：以租養供缺口為五六千

　　中原地産赤崗分行高級營業經理曾偉健介紹，赤崗板塊選擇“租一買一”方式的置業者較少。如該買家持有一套面積約60平方米的鴻運花園兩房，現時租金約2600元/月，而購入該樓盤約100平方米三房，總價約200萬元，按首付四成計算，這套三房月供款約4000~5000元。通過租金補貼後，該三房每月供款近2000元。如置業者持有76平方米的佳信花園兩房，租金約4000元/月，而同小區100平方米左右的三房單位，總價約250萬元，按首付四成、貸款約25年計算，這套三房月供款為9573元左右，月租金與月供款差距約5000~6000元。

　　鐘村板塊：祈福換樓租與供價差6千

　　中原地産金山谷花園分行高級營業經理盧漢成介紹，如置業者持有一套85平方米的祈福新村兩房，租金約達2800元/月。而祈福新村三房以面積約130平方米居多，總價約200萬元，按首付四成計算，這套三房月供款約8000~9000元左右。月租金與月供款差價近6000元，相差較大。由於現時買家二次置業放開限制，因此有部分買家選擇“租一買一”方式，但數量不多，更多買家以首次置業或“賣一買一”改善型買家為主。

　　康王路板塊：能月供一萬可換房

　　中原地産恒寶分行高級營業經理黃啟洪表示，如置業者持有一套約60平方米樓梯兩房，租金在3000~4500元/月，如果購入100平方米樓梯三房，總價約270萬元，月供款約1萬元。月租金與月供款差價約7000~8000元，可能會超出不少置業者預算。如果計劃出租電梯單位，70平方米電梯兩房現時租金在5000元/月，如果購入110平方米電梯三房，總價約300萬元，月供款約1萬~2萬元左右。月租金與月供款相差近1萬元。黃啟洪建議，選擇“租一買一”時，租金並非主要的還款金額來源，但可作日後投資升值之用。

　　東風東板塊：租電梯房住樓梯樓

　　中原地産先烈中路分行高級營業經理朱澄鋒表示，在該板塊“租一買一”可能相對會較為吃力。如置業者持有一套68平方米的洪都逸品電梯兩房，租金在4500~5000元/月，如購入樓齡約10年的凱城華庭一套120平方米三房，總價約400萬元，月供款約1.5萬元。月租金與月供款差價約1萬元，可能會超出不少置業者預算。如想減輕還貸壓力，在該板塊“買一”可能要選擇樓梯三房，一套81號大院約93平方米的三房，總價約190萬元，按首付四成、貸款約15年來計算，月供款約9000元左右，再用出租的兩房租金補貼，還貸壓力相對較輕。

　　機場路板塊：“租新住舊”實現夢想

　　中原地産齊富路分行高級營業經理張院雷介紹，機場路板塊電梯兩房月租在3000~3200元，如置業者持有一套約80平方米電梯兩房，利用租金補貼方式購入該板塊的三房，可選擇樓齡約12年的白雲駿景家園或者樓齡約18年的雲霄樓。現時，白雲駿景家園107平方米左右的電梯三房，總價約180萬元，如首付四成，貸款年限約25年，月供款近7000元，“租一買一”差價約在3800~4000元左右。如果選購雲霄樓約100平方米的樓梯三房，總價約110萬元，假設首付四成，貸款年限為20年，月供款約4000~5000元，“租一買一”差價約2000元，還貸壓力相對較小。

　　“租一買一”貼士

　　從記者蒐集的“租一買一”置換方案看，各區置換成本不一，白雲區出租新的電梯房再買舊樓，月供缺口兩三千；高大上的越秀和珠江新城，置換成本高得多，“租一買一”後每月估計要1萬元以上。對於手頭有套兩房的購房者，出於改善居住、親友團聚以及“二胎”考慮，置換一套三、四房很有必要。目前貸款政策已大為放鬆，如果的確有置換需求，趁早買才是正道。

　　“租一買一”，出租收入可作為每月固定收入來源。如已結清首次置業款，新購第二住房需提交每月收入證明，只要工資收入與租金收入總和超過新購房屋月供的兩倍即可。此外，由於目前股票市場興旺，且購房者需預留一定週轉資金，建議首期款盡可能利用央行新政，首付給多一點則月供少一點，月供給少一點，可用增加貸款期來減少月供。

　　此外，“租一買一”勢必會出現關係到住哪一個房屋，出租哪一個房屋。出於置換考慮，自住當然選擇是增購的大面積，小面積房屋出租也更容易。住慣新電梯兩房，要搬到樓梯樓三房，可能心理落差會很大，故此仲介人士建議置換的房屋宜選擇樓齡長一點但保養較新的單位。市區內部分電梯樓和樓梯樓單價相差不大，換房要仔細看清楚才行。