趁著樓市利好加緊去庫存仍然是房企的優先任務

　　文、表/廣州日報記者陶旺波 圖/廣州日報記者陳楓

　　連續多輪的樓市新政以及相關的利好消息出來，政策上先後表明對剛需房和改善型住房的支援，樓市擺脫籠罩多時的高庫存陰影似乎指日可待，但記者查看了江門多年的開工、竣工、預售和成交數據之後發現，由於近年來較大的開工建設量，目前釋放出來的存量只是其中一部分，大量的商品房還在建設中，無論住宅面積還是商業面積，至今藏在冰山下的仍然不少，而隨著過去三年的開工面積即將竣工並陸續釋放到市場上，江門樓市的庫存仍然“壓力山大”，即使部分房企拖慢推新貨速度，儘快消化已有存量，暫時難改變存量大的局面，所以趁著這一波樓市利好，加緊去庫存仍然是房企的優先任務。

　　庫存去化週期從5.4個月到14個月

　　幾年前，江門樓市還處在供不應求的緊張情況下，樓市供應總體略低於樓市成交的狀態也造就了那些年江門房價的大漲和諸多房企的進入。在市場的調節下，從2011年開始，大量的項目開工建設掀起了樓市建設的一波又一波高潮，而在經過幾年的醞釀之後，這些竣工的産品從2013年起開始大量推入市場。

　　根據江門市住建局提供的數據，江門樓市的新增供應也正是從2013年開始大幅增長，此前連續4年的新增供應面積都低於或略高於100萬平方米，而2013年則暴漲到了142萬平方米，2014年更是達到了195萬平方米，連續4年的徘徊不前和最近兩年的幾乎翻番形成了鮮明對比。事實上，江門樓市正是從2013年開始進入大量推貨的浪潮，也正是從這一年開始，江門樓市的供求關係由緊張轉變為平衡，並在隨後的2014年變成供過於求。

　　2009年，江門樓市庫存消化週期僅為5.4個月，此後4年的庫存消化週期則均在9.6個月左右徘徊，而2014年，庫存消化週期立即變成了14個月，直接原因是2014年的新增庫存大量增加和成交量的基本持平。

　　開工面積遠高於竣工面積 隱性庫存將浮出水面

　　那麼江門樓市的庫存還會繼續增加嗎？這取決於兩個直接因素，一個是江門的新增房源會有多少，另一個則是江門樓市的成交量會有多少，新增房源和成交量的差值，直接決定了樓市庫存的增減。

　　江門市住建局提供的一組數字顯示，2012年，江門新開工面積126.9萬平方米，同比減少33.3%，竣工面積118.06萬平方米，同比減少20.3%，批准預售面積119.95萬平方米，同比增加0.6%。2013年，新開工面積414.72萬平方米，同比增加226.8%，竣工面積137.94萬平方米，同比增加16.8%，批准預售面積232.72萬平方米，同比增加91.3%。2014年，新開工面積321.36萬平方米，同比減少22.5%，竣工面積245.98萬平方米，同比增加78.3%，批准預售面積221.35萬平方米，同比減少4.9%。

　　從表格中可以看到，最近三年的新開工面積遠高於竣工面積，尤其是2013年和2014年，新開工面積數量非常大。業內分析人士表示，按照正常的建設進度，2013年和2014年的新開工項目大概會從今年開始陸續進入市場推貨，這意味著未來兩三年內江門樓市將會釋放總量驚人的新貨。

　　據江門市住建局發佈的市場分析指出，未來2~3年內商品房潛在的供應面積約為494萬平方米。按近五年的年均成交面積（139萬平方米）來計算，約需3.6年消化。而這只是靜態的分析，並未包含近期出讓的土地面積及其可能為樓市帶來的新增供應。

　　房企推貨策略左右年內庫存量

　　在新政的影響下，江門樓市成交有轉好的跡象，去年最後一季度在新政影響下成交量大幅走高，最終使得2014年住宅成交面積與2013年持平，而今年連續多輪新政和利好消息已經促進樓市成交走高，如果保持目前的良好形勢，今年的住宅成交面積將會有一定的增長。

　　不過，長期來看，受限于市場整體的觀望氛圍，很難指望今年的成交增長能抵消庫存的大量增加，所以江門樓市今年的庫存情況仍然不容樂觀，至於未來兩三年，隨著過去兩年開工項目大量陸續入市，樓市供過於求的基本面不會扭轉，樓市庫存承載的壓力肯定會繼續加大。

　　而短期來看，第一季度樓市的新增預售面積已經同比大幅增加了80%，而成交量則增長了27%，樓市庫存繼續增加到了15400套，庫存進一步走高的速度雖然有所減慢，但整體趨勢並未扭轉，而隨著4、5月推貨季的到來，庫存走高的速度又會繼續上升。

　　據了解，目前江門樓市總體面臨的長期庫存壓力已經無可爭議，但就今年來看，庫存的走高速度仍然處於房企的可控範圍內。在第一季度房企有意控制新增供應量，相比去年第四季度有了較大幅度減少，這也使得今年第一季度的庫存增量並不多，僅為900多套。

　　不過，記者從各大樓盤項目了解到，今年4月開始，各大樓盤的推新量將明顯放大，由於業內對成交量預期是穩中有升，但難以大漲，因此今年樓市庫存預計仍將增加，但每個季度的走高速度將取決於江門房企推貨的速度，這也給了房企一個可以操作的空間，方便其制定自己的推貨計劃來盡可能地消化庫存。