日前，合富置業發佈《2015年廣州二手房市場白皮書》，對2014年廣州二手樓市做了總體分析，並對2015年的走勢做出預測。“對於2015年廣州二手樓市交投量是否會大幅度增長，我們還是持謹慎態度”，合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，今年雖有大環境等方面的利好因素，但是一手供應充裕且二手入市門檻高企的因素仍在，因此，總體預計2015年廣州二手樓市的成交量或會增加一到兩成之間。價格方面，由於客戶追價意願普遍不強，二手樓價仍將以平穩為主基調。

　　2014年登記交易量減少四成五

　　據廣州國土資源與房屋管理局數據顯示，2014年廣州二手住宅登記交易4.88萬宗，392萬㎡，較2013年同期均減少了四成五。上半年，二手交投大幅下滑尋底；下半年低位企穩後，受“佛山解限”、“930房貸新政”和降息影響，四季度交投溫和回升。全年看，客戶心態大致經歷了“年初謹慎；觀望等降；政策鬆動後逐漸看穩”的過程。“首置六成、換房需求三成”的市場結構全年大致穩定。

　　價格方面，上半年，業主心態逐漸走弱，二手樓價逐月微幅回調；四季度業主心態大致回穩，二手樓價有所走穩。

　　陽光家緣網簽數據顯示，2014年全年廣州二手住宅網簽2.47萬套，220萬㎡，較2013年分別減少32%和27.5%。

　　由各區域的網簽量看，天河、海珠、越秀、荔灣、白雲等中心六區的網簽量降幅較大，均在四到六成之間。番禺、花都、蘿崗、增城、從化等週邊片區的降幅相對不大，基本在一成左右。中心區的網簽降幅遠高於週邊片區，主要與週邊區域在2014年的年初才正式實施二手住宅全面網簽有關，也與中心區樓價高企、部分需求外溢有關。

　　二手物業比市區一手仍有優勢

　　2014年，中心區一手和二手的樓價總體仍然維持高位企穩。據合富輝煌（中國）市場研究部監測顯示，天河、海珠、越秀、原荔灣等市區的新盤價格均在3萬元/㎡以上，超過4萬元/㎡的新盤不在少數，中心四區的一手成交均價基本超過3萬元/㎡，總體價格維持高位企穩。

　　二手樓價方面，據合富置業數據顯示，2014年市區新盤附近的較優質二手物業，價格基本維持在2.5萬元/㎡以上，不少超過3萬元/㎡。總的來説，一手盤的價格高出同地段較優質二手盤5000—8000元/㎡左右。因此，二手物業的價格仍有一定優勢。此外，二手物業仍有著社區規模、成熟度、居住氛圍、學位、配套、入住時間等優勢，加上市區新盤不多等因素，市區新盤對二手客源的分流相對不明顯。據廣州國土房管局數據，2014年中心六區的新貨供應量僅佔廣州十區的兩成。

　　由於換房需求增多，部分買家“一步到位”等因素，上半年二手樓市素質較好的中高端單位需求有所增多，總體成交均價結構性拉升。據合富置業數據顯示，2014年廣州中心六區二手住宅成交均價高達2.66萬元/㎡，個別月份甚至逼近3萬元/㎡的大關，同比上漲18.9%；套均總價230萬，個別月份甚至超過250萬，同比上漲22.3%。

　　新客大多看穩後市

　　對於2015年廣州二手樓市的走勢，合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，總體將有所好轉，交投會增加。他認為，這個判斷主要基於以下兩方面的認識：

　　一是國家政策、信貸流動性的大環境會趨好。2015年是穩增長之年，同時也是深化改革之年，房地産一定會從2014年階段性下行、調整恢復到符合增長、改革的主題的正常軌道。房地産政策維穩已先行，流動性得到改善而且會繼續改善，房地産市場恢復符合經濟增長、地方、行業健康可持續發展的最大利益。

　　特別是政策方面，限購基本放開，“930房貸新政”取消限貸，政策面與2014年完全不同，雖然廣州的限購政策依然沒有放鬆，不過，市場預期廣州限購遲早鬆綁，這對於購房人增強入市信心有幫助，有助於提升市場交投活躍度。

　　而經濟下行壓力較大，也會促進管理層適度放鬆流動性來解決融資難、融資貴的問題，以逆週期的操作來幫助實體經濟恢復增長，這對房地産而言是利好。

　　二是2014年底，看穩的買家逐漸增多，新客入場的熱度有所提升。據悉，四季度二手樓市新收客戶量較三季度增加了兩到三成左右，新客大多看穩後市，但目前仍以看樓市為主，未急於下定。

　　“至於2015年廣州二手樓市交投量是否會大幅度增長，我們還是持謹慎態度”，龍斌説，主要考慮兩方面原因：一是2015年一手供應充裕，據合富輝煌市場研究部數據，2015年廣州（十區）可售貨量將會達到12萬套，其中金沙洲、華南板塊、蘿崗、新塘、南沙、花都週邊及近郊佔大頭。二是業主大多不願進一步讓價，入市門檻依然高企。隨著“筍盤”和剛需舊客的逐漸消化，市場的交易節奏也會有所放緩，二手樓市需要階段性儲客，二手交投增幅應該不會太大。

　　因此，龍斌總結，在現時政策和經濟環境保持穩定的情況下，總體預計2015年廣州二手樓市的成交量或會增加一到兩成之間；價格方面，由於客戶追價意願普遍不強，二手樓價仍將以平穩為主基調。南方日報記者 許蕾