□地産評論員 蔡駿

　　新政頻出，樓市全面復蘇的跡象越發明顯。近期，開發商推盤積極，住宅市場更是颳起了“豪宅”風暴，連續幾個週末，高端樓盤捷報頻傳。與此同時，一些重量級的商業地産項目也拉開“帷幕”，在競爭激烈的商辦市場，唯有好産品才能兌現商業地産帶來的價值機遇。

　　住宅市場

　　房企扎堆推盤豪宅爭唱“主角”

　　【關 鍵 詞】 推盤、豪宅、復蘇

　　【熱度指數】 ★★★★

　　【保溫指數】 ★★★★☆

　　4月18日，備受矚目的大寧金茂府開盤即刻點燃上海的購房熱情。上週末，其幾乎成為樓市最熱話題。

　　近期，在利好政策影響下，房企推盤積極性提高，住宅市場吹響入市集結號，樓市也逐漸顯現出全面復蘇的跡象。

　　有統計數據稱，4月欲推盤的項目預計最多可達到70個以上，為2014年以來的月度最高峰。而就在上周，上海商品住宅市場開始呈現供銷兩旺的勢頭。

　　上周住宅供應量環比增幅4成，達到35.48萬平方米，合計新推房源2710套，而實際開盤項目以及套數也達到春節以後的新高。開發商的積極入市直接拉動了成交量再度上揚，同策諮詢研究部數據顯示，上周商品住宅成交量環比上揚3成。

　　有業內人士稱，上周，以大寧金茂府為代表的十余個項目，正式引領了4月底這一波最為集中的推盤潮的到來。

　　從成交來看，新政對豪宅促進作用更為明顯。自新政推出後，一手豪宅成交活躍。據上海中原研究諮詢部數據顯示，自3月31日至4月21日，上海單價在10萬元/平方米以上豪宅共成交了15套，是去年同期水準的5倍。

　　不僅如此，4月以來，從浦東到浦西，從聯排別墅到市中心豪宅——幾百組認籌、百餘組成交的熱銷畫面已經呈現在人們面前。業內人士認為，豪宅市場的“火爆”或將是上海樓市全面復蘇的信號，樓市資金經過長期的壓抑之後將迎來一段爆發期。

　　新聚仁機構地産研究院市場總監丁雋竹就表示，包括大寧金茂府、泰禾紅禦、仁恒西郊、綠地小米公社等眾多品牌開發商的各個檔次、區位的代表産品，均選擇在4月，尤其是4月底5月初扎堆推盤。4至5月間或將成為本年度上海第一輪成交高峰的窗口期，庫存量將迎來首個明顯下降的機會，未來上海商品住宅層面出現反彈的表現基本可期。

　　商業地産

　　以“規劃”謀“價值”優勢項目將突圍

　　【關 鍵 詞】 規劃、價值、發現

　　【熱度指數】 ★★★

　　【保溫指數】 ★★★★

　　雖然與住宅市場“熱點”頻出有所不同，隨著城市規劃的逐步推進，一些重量級商業地産項目的“蓄勢待發”，以及房地産市場整體溫度的回升，商業地産也在醞釀著更多的表現和機會。

　　近日，青浦萬達茂隆重舉辦奠基典禮。青浦萬達茂是萬達集團在上海的第七個項目，與前六座萬達廣場不同，青浦萬達茂是萬達多年在文旅、商業方面創新成果的集大成之作。

　　在成交方面，同策諮詢研究部數據顯示，上周的商辦市場優勢項目表現突出。其中商業市場受浦東某項目商鋪大宗交易的影響，均價下挫。而從辦公市場來看，區域高品質綜合體熱銷。綠地中央廣場奪得銷冠，該項目毗鄰大寧商圈，是包括甲級寫字樓、企業獨棟辦公和配套商業在內的商務綜合體。

　　事實上，商業地産因為其特殊的産品屬性，購房者對其認知度和喜好度均落後於住宅産品。然而，作為國際化都市，無論對房企還是消費者，上海商業地産的投資前景依舊被看好。不過，只有選擇對地段、選擇好産品，才能兌現商業地産帶來的價值機遇。換言之，有遠景的商業地産産品才能從市場中突圍。

　　以大虹橋為例，業內人士表示，大虹橋規劃發展的逐步推進，將為板塊內商業地産産品帶來機遇。例如虹橋世界中心，儘管項目還未正式問市，但置業者的熱情已經被點燃，其中更不乏國際企業、買家約談相關租賃、合作事宜。

　　世邦魏理仕中國區辦公樓服務部主管執行董事林天春表示：“上海的第三産業依然擁有廣闊的成長空間，第三産業的健康發展將帶來龐大的寫字樓需求。”在城市規劃的輻射下，優質板塊商業地産的價值將被發現。

　　熱點項目

　　虹橋世界中心

　　商辦置業新標桿

　　從相關規劃來看，未來大虹橋將成為世界的“中心”——全球頂級展會或都將在此設站。世界500強企業、全球頂級品牌都可能將自己的企業總部設立在大虹橋。未來板塊或與浦東陸家嘴共同形成上海雙中心，實現輻射世界的遠期目標。

　　虹橋世界中心是綠地集團在上海大虹橋區域的旗艦項目，是目前大虹橋區域規模最大、業態最豐富的商辦綜合體，是上海西區最具標誌性和影響力的城市核心區綜合體之一。

　　項目與大虹橋標誌性建築——國家會展中心“合為一體”，匯集甲級總部辦公、創意甲級辦公、甲級辦公以及LOFT、酒店、商業中心，涵蓋所有辦公類業態，被稱為“商辦生態最完善”的項目。虹橋世界中心佔地面積18萬平方米，總建築面積達55萬平方米。預計4月首次開盤，主推200-400平方米寫字樓。

　　新世界歡樂城

　　迪士尼輻射優勢顯現

　　迪士尼效應已在浦東乃至上海越來越顯現。祝橋除了受益於迪士尼輻射，還因區域內商飛總裝基地和浦東奧特萊斯兩大項目，而備受世人關注。

　　祝橋商業因迪士尼效應而升級為市級商業中心，以引領東上海商業中心騰飛為重任的祝橋首席體驗式商業中心——新世界歡樂城于4月中旬開盤。好樂迪KTV、克麗緹娜、城市超市等品牌入駐新世界歡樂城，同時一個與迪士尼主題酒店錯位的新世界旗下“桃園故里”特色酒店正式亮相。據悉，開盤當日新世界歡樂城熱銷。

　　僅從今後的旅遊和購物大客流來看，祝橋承載著國內外源源不斷的三大客流，即來往于浦東國際機場和迪士尼樂園的兩大旅遊客流、來自奧特萊斯消費客流，還有區域航太新城導入人口的固定消費客流。由此，新世界歡樂城也被視為2015年商業産品的一匹“黑馬”。

　　市場速遞

　　房地産仲介啟動大金融戰略

　　風起雲湧的房地産代理仲介行業再掀風暴。4月15日，中原集團宣佈其大金融戰略正式啟動。

　　中原集團目前已與107家金融機構建立合作關係，包括銀行、基金、信託、券商、資管等各類金融服務方，2014年存續資産管理規模合計超3萬億元，新增資産管理規模合計超1萬億元。

　　中原集團主席黎明楷表示，中原在金融領域專注的只是“房地産金融”，即與房地産行業需求有關的金融産品，房地産金融市場已經非常複雜，能專注于其中一項，做好它已屬不易。因此，在“房地産金融”業務中，中原將繼續專注于自身的強項：居間服務。

　　中原集團還聯合金融機構首期發佈兩款金融服務型産品——服務於機構類的“融建通”與滿足個人金融服務需求的“合e貸”，專為開發商和購房者在房地産開發、交易過程中的資金需求提供落地解決方案。

　　2014年內資企業

　　佔上海甲級寫字樓租戶近四成

　　世邦魏理仕日前發佈的報告指出，近年來內資企業在上海甲級寫字樓市場的份額增幅巨大。2014年，內資企業在上海甲級寫字樓市場的租戶數量佔比達到39.8%，較10年前提升了19.5個百分點。世邦魏理仕研究部華東區資深董事謝晨指出，內資金融企業的快速成長是其主要原因。謝晨表示，“金融行業的高租金承付力、上海作為中國金融中心的城市定位，使得金融服務類租戶在本次普查中獨佔鰲頭。”

　　馮侖稱：

　　做企業永遠面臨追趕或轉型

　　“做企業永遠面臨兩種選擇：追趕或轉型。”4月11日，馮侖現身由鋪大師舉辦的“創想+公益互動演講會”，稱在目前越來越具挑戰的商業環境裏，實體經營者們更需要野蠻生長。

　　而面對目前傳統房地産的“困境”，馮侖認為，房地産和網際網路結合主要有四種方式。“目前來看，還是想法比較多，真正能轉型成功的很少。”