文/廣州日報記者陳明

　　根據各大專業機構提供的數據表明，在新政刺激下，東莞大戶型、二手別墅市場成交量大增近三分之一。在第一季度成交的十五萬平方米別墅産品中，市中區的二手別墅成為主力軍。金信聯行、科威國際等物業仲介有關人士認為，後市將還有一波成交高峰，這是前期被壓制的市場需求得到釋放，同時新政激發了潛在買家積極性所導致。

　　市場：從投資品回歸居住功能 兩極分化走勢依舊

　　“二手別墅的看房量和成交量都大幅走高，近期成交量和看房人士都增加了30%以上。”金信聯行世紀城分行高級營業主任李偉表示：就目前別墅行情來説，認籌較為火熱，客戶諮詢量也逐漸增多，與去年同期相比，一手別墅成交量上升了50%，在價格方面也是趨於平穩上升。與一手相比，二手別墅行情更為樂觀，總體成交量上升1/3，很重要的原因在於樓市政策利好，吸引了不少改善型購房者積極入市。

　　這一輪行情中，別墅以及大戶型所面向的買家依然是以實際居住為目的的高收入群體，尚未出現以投資炒房獲利的機構和買家。本輪行情的上揚，導致市中區、長安、虎門等大型經濟強者的高端物業受到了明顯的追捧，尤其是配套設施成熟、小區人氣旺盛的小區別墅，成為當前市場交易的熱點産品。在南城西平、東城火煉樹一帶，由於居住社區集中、配套完善，僅有的兩三處成熟別墅成為買家的理想目標。這些地方的二手別墅由於建成多年，入住率高，因而前往仲介機構打聽價格的買家也相應增多。

　　不過，記者了解到，一些配套不完善、位置偏遠的投資痕跡明顯的別墅項目依然受到冷落，例如在萬江靠近東江水道的一處別墅區，其公共面積雜草叢生、開發已久、尚無業主進駐的數十棟米黃色別墅已經有些破落。小區保安告訴記者説，這裡賣出去的只是小部分，並且買的人也沒有入住的打算，多數都是用於投資等著漲價的。

　　同樣的情形，還出現在厚街的橫崗水庫、南城水濂山附近的一些新樓盤，這些區域由於遠離市中區，新建的小區整體上入住率偏低，其新建的別墅項目難以形成較旺的人氣。

　　據悉，儘管目前市場回暖，沒有形成人氣的無人居住別墅産品價值依然在不斷走低，這讓不少開發商在推新別墅項目的計劃制訂感到不樂觀，一些郊區的高端物業開盤時間不斷押後，明顯感受到開發商謹慎的一面。

　　預測：後市需求有限

　　對於後市的走向，業界人士普遍儘管當前成交活躍，但是持續時間不會太長。主要在於新開發産品越來越多，而宏觀經濟不甚樂觀壓制了市場。東莞中原研究部數據顯示，2015年一季度東莞別墅共有17個項目有新品入市，量不斷加大，而僅僅依靠實際居住需求的改善型買家，實在難以支撐如此龐大的庫存。

　　合富置業最新的市場研究也認為，由目前的情況看，二手高端産品在全年來説交投增幅應該不大。主要受兩方面因素制約：一是新貨供應充裕。據合富輝煌房地産經濟研究院監測截至2014年11月底，東莞一手住宅庫存面積約537萬平方米，由此預計，年底新盤分流二手客源的現象將會持續。二是持盤業主心態平穩，讓價不足，買賣雙方的價格分歧仍較大。

　　由此預計，2015年東莞二手樓市仍會以首置剛需的正常釋放為主，交投小幅回升一到兩成左右，高端樓盤買家一旦完成了前期積累的成交需求，將會回歸到相對平淡的常態之下。