“3·30新政”營業稅“5改2”比房貸門檻下調更給力

　　近兩周以來，“3·30”新政的效力在一二手樓市漸漸發威，當中以換房客的入市情緒最為高漲。據業內人士介紹，目前市場上適合“首改”客戶的中型戶型大受換房客青睞，此類盤源多是110~130平方米的大三房或四房。其次是毗鄰優質教育資源的電梯樓物業，不少家長基於對二手樓市後市谷底反彈的擔憂，而提前入市。不過，有仲介業者和按揭人士表示，相比于“9·30”新政，“3·30”新政對樓市最為刺激的利好不是房貸門檻進一步下探，而是營業稅“5改2”政策對換房客族群的刺激，“3·30”新政對後市的“雞血”效應也因此更勝“9·30”新政。

　　文/表：廣州日報記者 王雯倩

　　兩輪新政鬆綁力度加大

　　對比去年“9·30新政”，“3·30新政”除進一步降低首套房和二套房置業者貸款門檻，還用營業稅“5改2”政策，盤活了沉寂多時的換房客市場。合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，去年“9·30房貸新政”出臺，交投量大幅回升，二手交投較最低位的去年三季度增加四成五。

　　據滿堂紅市場部研究員劉鏡棠介紹，去年“9·30房貸政策”對廣州二手樓市影響較大的一點為“認貸不認房”。滿堂紅數據顯示，“9·30政策”後廣州二手市場二套房商貸成交比例有明顯提升，從2014年9月的2.4%拉升至6.1%以上，11月二套房商貸成交佔比更達到7.9%，但進入2015年以後，二套房商貸成交佔比出現逐步回落，3月份二套成交佔比僅為2.8%。

　　相比之下，“3·30新政”則強調對二套房首付的再調整，對二套房貸款買家有一定促進作用，但由於政策出臺時間較短，其效力未能顯現。據滿堂紅監測數據顯示，其旗下店舖二套房貸款買家接訪量明顯比3月份有所提升，但由於該政策未落實， 4月上半月二套房商貸成交套數與3月下半月相比基本持平，成交佔比反而下跌至2.6%。

　　換房客圍觀情緒略減

　　劉鏡棠表示，“3·30新政”對改善型買家有一定的促進作用，滿堂紅數據顯示，4月上半月廣州市改善型二手物業（即110平方米以上中、大戶型二手住宅）成交套數環比3月上半月增加1.4倍。

　　據中原地産區域營業總監丁振公介紹，“3·30新政”出臺半個月，恰逢“學位房”成交旺季，部分緊鄰優質教育資源的二手房備受家長客青睞。與往年不同的是，今年的學位房客戶中，購置大戶型的買家比例有所上揚。“到目前為止，‘3·30新政’所發揮的效力，更多的是給圍觀樓市多時的買家一個心理暗示，他們認為房價可能會谷底反彈，如果有需要，還是要儘早解決。”丁振公指出，就近半個月二手行情看，部分板塊“學位房”客戶有提前入市的跡象，即原本可在明後年才入市的買家，被激活並提前入手學位房，但整體市況離全面回暖還有一段距離。

　　營業稅“5改2”兩大效應

　　“3·30新政”包括兩大部分，分別為營業稅“5改2”及“二套商貸四成、二套公貸三成”。相比房貸門檻繼續下調，業界普遍認為營業稅“5改2”政策對廣州市二手市場影響更深。劉鏡棠指出，“5改2”落地後，廣州二手樓市出現兩點明顯變化，首先，二手買賣市場比3月份更加活躍，4月以來日均買家訪客數量相對於3月增加超過二成，日均放盤量與3月相比增加超過1成半，4月1日~12日二手房成交量與三月同期相比增加超過1.6倍。

　　其次，部分在售單位出現反價現象，週邊區率先出現反價，中心區于清明後亦有部分盤源業主反價。由於“二套商貸四成、二套公貸三成”政策未正式落實，因此從成交數據來看，公積金和商貸購房的情況未出現明顯的變化。

　　中原地産高級業務經理莫靜表示，由於廣州的銀行尚未出臺與“3·30新政”相配套的房貸業務細則，因此4月中上旬，未有成功獲批未結清一套房貸款但需購二套房的六成房貸個案。“據‘9·30新政’的情況來看，此類房貸新政基本需要等待半個月至1個月的時間，才能正式落地實施。”莫靜亦強調，此前被多家媒體關注的“廣州暫停二套房首付四成”的消息並不屬實，“只是配套細則還沒落地，尚未開始，怎能説是暫停呢？”

　　後市展望

　　“五一”二手難敵發展商搶客

　　行情轉暖是趨勢

　　龍斌表示，“3·30新政”對支援鼓勵居民合理改善換房的導向十分明確。預計4月以及“五一”期間，二手樓市將有機會持續向好，換房需求活躍度繼續提升，總價300萬元以下、90~120平方米的三房單位將受市場熱捧。但新貨的推售力度將會明顯加大，客戶的選擇也較為多樣，預計買家進行一、二手物業對比、決策時間將會拉長。

　　對於房貸門檻下探是否會刺激更多換房客迅速入市，莫靜認為，短期內不會出現此現象，“我們所接觸的二套房客戶，很多已還清首套房貸款，但在申請房貸時，仍會選擇首付五六成，畢竟現在房價高企，還貸壓力還是很大的。”現時二手換房客大多數是工薪族，月收入並不高，如今買房基本需要借助“賣一買一”才能實現。因此，他們並不會將房貸“貸到盡”，而是選擇月供更輕鬆的首付六成，再選擇利率更加優惠的公積金貸款。所以，二套房商貸門檻下探，對二手樓市的換房客市場影響力有限。

　　“證滿2年”物業持續兩個月成交放量

　　廣州日報訊 （記者王荔玨）今年3月可算是利好政策頻繁出臺的時間段，3月1日央行降息後，刺激了一大批必須依靠貸款購房的準買家入市。“3·30”新政出臺，營業稅“5改2”，在2014年“9·30”央行信貸寬鬆政策實施半年後“重出江湖”，而上一次則是2009年的事情。滿堂紅相關人士指出，政策的唯一不同是，2009年營業稅全額徵收對像是“購買不足2年的非普通住房”，而今年3月31日起的營業稅全額徵收對像是“購買不足2年的住房”，包括了“普通”和“非普通”兩種狀態，故在營業稅優惠程度上不如2009年。但稅費的減免仍給予市場新的活力。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，持證滿2年但不足5年的物業，在最近幾年的廣州二手樓市都不是成交主力（如下表），最高是2012年的20.2%，此後逐步降低，2014年該比例為11.7%，今年第一季度則僅有8.3%，但在市場上，這類物業的比例至少有35%。

　　預計從第二季度開始，證滿2年但不足5年的物業流動性會明顯加快，而原來只求“滿5年”物業的準買家，會把目光放寬到“滿2年”物業上。可以肯定一點，營業稅的減免改革遠比二套房首付比例下調有積極作用，今年第一季度廣州原10區二手住宅登記宗數為12426宗，同比減少1.0%，月均為4142宗，而在政策利好作用下，第二季度二手住宅登記宗數有望達到月均6000宗的水準，其中4、5月的放量尤其明顯，6月則可能在“穗六條”未得到放鬆的前提下進入階段性調整。統計數據顯示，4月1~12日經滿堂紅促成的二手住宅買賣宗數比3月同期增加1.4倍，均價為20823元/m2，比3月同期上升0.9%。