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央行房貸新政打空拳:首套房利率優惠多設條件

  • 發佈時間:2014-11-21 14:21:41  來源:人民網  作者:佚名  責任編輯:孫業文

  “今年10月上海各項貸款略有增長,但個人住房貸款增速放緩,其中10月上海個人住房貸款增加11.9億元,同比少增36.1億元。”這是昨日中國人民銀行上海總部對外披露的今年10月上海市貨幣信貸數據。

  事實上,在今年9月30日央行下發通知對首套房再啟“認貸不認房”界定標準後,貸款利率也重回到2009年水準。因此,房貸政策的鬆綁,業界普遍預期是各大商業銀行的個人住房貸款將迎來放量。

  如今來看,至少上海的個人住房貸款增量未能符合業界預期。一個不可忽視的因素是,在房貸新政的具體執行上,仍然缺少足夠的優惠力度。以央行通知中明確的首套房貸款利率下限位貸款基準利率的0.7倍為例,實際在各大商業銀行的利率執行上,購房者可獲得基準利率95折亦在少數。

  據人民網記者了解,目前工商銀行在北京執行的首套房貸款利率最低為基準利率,上海最低可獲得95折利率;農業銀行在北京和上海執行的首套房貸款利率最低均為95折;中國銀行在北京和上海執行的首套房貸款利率最低也是基準利率;建設銀行首套房貸款利率優惠在北京和上海同樣維持在基準利率水準。

  “首套房貸款利率最高優惠維持在基準利率是普遍的狀況,與新政之前一致。只有少數幾個銀行承諾95折利率,但是具體到購房者可獲得利率優惠的更是少數。因此目前在住房貸款利率上的優惠執行力不夠。”某國有大型商業銀行金融研究員告訴記者。

  而據這位研究員透露的另一個細節,目前許多商業銀行針對部分購房者開放利率優惠,比如首套房貸款利率9折、85折,則是對申請貸款的購房者有著諸多的捆綁條件或嚴格的附加條件,比如在所申請貸款銀行的存款額度。

  據記者進一步了解,民生銀行在上海僅針對日均金融資産500萬以上客戶首套房貸款85折利率優惠,民生銀行在杭州僅給予個別優質客戶首套房貸款95折利率優惠,而享受首套房貸款85折利率則要求購房者在近三個月內金融資産超過500萬元;郵政儲蓄銀行在上海只對貸款200萬元以上,且與之合作的優質客戶首套房貸款給予91折、92折利率優惠,優質客戶貸款70萬元以上發放94折利率優惠。

  另外,招商銀行在給予貸款利率優惠時,具體優惠條件是購房者存貸款額15%的保證金一年,貸款可以享受9折利率優惠,存貸款額5%的保證金一年,貸款可以享受95折利率優惠;中國銀行在北京的捆綁條件是,首套房貸款申請客戶若要獲得9折利率優惠,則要求規定額度的存款,或者是購買規定的理財産品等等。

  “所以我認為目前‘認貸不認房’政策的執行效果並不明顯,尤其是住房貸款利率的優惠舉措上,對購房者申請貸款的優惠幾乎可以忽略不計。”上述國有大型商業銀行金融研究員如是評價目前的房貸政策。

  其實,上海今年10月份個人住房貸款未出現明顯增加的另一個原因是,央行上海總部要求要求房貸新政中對於已有一套還清貸款後新增一套算首套需有附加條件,即新增的一套住房必須是上海普通住宅(當時上海執行的普通住宅標準是總價內環以內330萬元、內外環間200萬元、外環以外160萬元)。對此,中國指數研究院發表報告指出,相較于央行新政中的規定,上海對二套房明確的普通住宅認定標準,使得房貸新政的受眾較小,影響更加有限。

  因此,上海近日也出臺了一條與之相應和的政策,宣佈調整上海市的普通住房認定標準。上海市新執行的普通住宅認定標準與之前2012年普通住房標準相比,新標準在容積率和單套建築面積上都沒有變化,但調高了單套房屋的成交總價,其中內環線內提高120萬元、內外環間提高110萬元、外環外提高70萬元。這直接意味著在上海符合普通住房標準的房源將大幅增加,首套房認定貸款發放的覆蓋面也得隨之擴大。

  “其實這符合目前中央在房地産政策上的主線,也就是不會大規模地出手救市,但是會默許地方或金融部門對過往的政策限制做出調整。”前述國有大型商業銀行金融研究員繼續指出,在房地産信貸政策方面,現有的調整與鬆綁影響力有限,但是其實全國房地産市場受此影響在成交上有所回暖,“所以我預測接下來房地産市場接下來還會有在金融與信貸上的刺激。”

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