■ 觀察家

　　商業銀行發放商業信貸無可厚非，但所謂個人住房貸款利率打折的做法，説明銀行也承擔了一部分社會職能，本身就是悖論。而住房市場受到銀行信貸杠桿的左右，也易現大起大落。

　　一則住建部官員論述“設立國家住房銀行條件已成熟”的文章，透露了政府主管部門對樓市調控頂層設計的構想，引發熱議。住建部住房公積金監管司司長張其光、處長崔勇近期撰文稱，以住房公積金制度為基礎，設立類似國家住房銀行的政策性住宅金融機構，是增加住房消費需求的有效措施，應抓緊組織實施。

　　3月以來，房地産新政接連釋放重大利好，市場回暖明顯。但長期而言，“新常態”之下未來住房市場發展趨勢仍待求解。此時提出“國家住房銀行”的設想無疑有特殊的現實意義。

　　由於住房行業具有一定的社會效應，尤其是中低檔商品房和廉租房，住房融資可視為商業性與政策性的混合。發達國家普遍的做法是，針對住房市場的商品屬性和公共屬性，分別確立與之相適應的住房融資模式。為了保障中低收入家庭的住房需求，策略上除了強制的住房儲蓄制度（住房公積金制度）以外，還逐步建立了以政府扶持獎勵，鼓勵個人自願儲蓄的非強制性政策性融資制度，而政府的作用也從單一的強制儲蓄逐漸向多元化的公共支撐制度過渡，政策性融資渠道的輔助性特徵更為突出。

　　中國住房金融體系還很不完備，存在許多不規範之處，可以説並沒有真正形成一個完整的住房金融組織系統。政策性融資主要是公積金貸款，但其與商業性住房融資有較強的同質性。住房儲蓄銀行只有兩家，煙臺和蚌埠住房儲蓄銀行。雖然成立較早（1987年），但業務發展也受到了極大限制，談不上在全國範圍內發揮作用。2004年初開業的中德住房儲蓄銀行，尚處於在天津試點階段，向全國推廣還有待時日。

　　在此背景下，商業銀行在以信貸産品為主的業務結構、以貸款利息為主的收益結構的驅動下，將大部分住房資金需求“義無反顧”地背在了自己肩上。商業銀行發放商業信貸無可厚非，但所謂個人住房貸款利率打折的做法，説明銀行也承擔了一部分社會職能，本身就是悖論。而住房市場受到銀行信貸杠桿的左右，也易現大起大落。而從商業銀行自身來看，住房信貸主要依賴於居民儲蓄存款，形成商業銀行住房長期信貸與短期負債的扭曲對應。

　　住房金融機構的合理設置和不斷完善，是穩定住房市場的前提條件。政策性金融和商業性金融機構是住房金融組織體系中相互統一的兩個主體內容，彼此之間既相互獨立，又相互依賴和融合。

　　近期，國家加強了政策性住房金融體系的重構。2014年設立了國家開發銀行住房金融部作為政策性住房金融機構的最初嘗試，主要解決棚改和保障性住房的建設資金需求。與之相適應，面對中低收入者的住房需求，也需要建立政策性機構以補足另一條腿。

　　因此，無論是將公積金系統轉換為國家住房銀行，還是國開行住房金融部向個人領域拓展，抑或整合現有地方住房銀行，應是未來住房金融的核心。

　　□史晨昱（學者、資深金融人士）