北京樓市的高端豪宅市場已提前到來。緊隨保利海德公園人市贏得超過25億元的認購額，包括泛海國際居住區二期、中赫萬柳書院、萬科如園項目樓王紫碧山房、融創紫荊壹號院等都擬議于近期集中人市銷售。

　　在此之前，中國人民銀行下發的關於調整首套住房認定標準的政策被業界視為北京高端豪宅集中人市的主要誘因之一。而包括保利海德公園等搶先開盤項目給同類産品帶來的業績壓力，也促使更多同類産品集中人市，避免銷售滯後。業界認為，經歷了2014年上半年市場的總體慘澹，從2014年9月開始，隨著保利海德公園等高端豪宅項目的人市熱銷，以及信貸政策調整等方面的因素，豪宅項目銷售的市場窗口期已經先於剛需和改善型住宅市場提前到來。

　　“重量級”項目集中入市

　　儘管人民銀行對於首套住房認定標準的調整似乎直接作用的利好是剛需住宅，但最先反應的卻是北京的高端豪宅市場。按照業內一般認定標準，所謂高端豪宅物業即單價8萬元/平方米以上，總價達到2000萬元量級以上的住宅項目。

　　“從我們的市場監測看，在保利海德公園人市銷售後，位於海澱區的萬柳書院項目、融創的紫荊壹號院項目、萬科如園的樓王産品紫碧山房、泛海國際居住區的二期都準備在近期人市銷售，這兒個項目無論從單價還是總價，都是近期北京高端豪宅的‘重量級’項目。”10月23日，一位長期從事市場監測的經紀公司人士稱。記者了解到，此輪豪宅人市集中人市的起點在於保利海德公園的人市銷售。2014年9月，位於北京市海澱區薊門橋的保利海德公園項目人市銷售，銷售均價95000元/平方米。海德公園項目開售之前，北京樓市長期處在冰凍狀態。高端豪宅項目擔心銷售遇冷，均向後推遲了開盤日期。保利海德公園項目的認購25億的業績，出乎當時業界對市場的預期。

　　而在近期準備人市同類項目中，萬柳書院項目係由此前的萬柳地王脫胎而來，擬售價約在14萬至15萬/平方米的水準。泛海國際居住期二期，在距離一期開盤銷售超過7年之後再度人市，擬議中的銷售均價也超過9萬元/平方米左右。

　　直接拉升商品住宅的成交均價

　　“我們認為，保利海德公園的熱銷，在一定程度上刺激了市場的預期，引發了市場和業內對高端豪宅市場的高度關注，進而讓更多高端豪宅項目有信心在今年的最後三個月中人市銷售，換取銷售業績，同時也順道‘沾沾光’。”前述經紀公司市場研究人員稱。

　　從9月中下旬開始，北京高端市場的成交狀況確實表現不俗。亞豪機構統計數據顯示，9月22日-9月28日一週，成交均價在5萬以上的公寓豪宅共成交80套，較前一週大幅增加49套，在全市總成交量的佔比中也上漲了3個百分點。在市場並無新的自住房項目進人簽約階段，從而起到拉低成交均價水準的作用時，高端項目銷量的大幅增加，直接將全市商品住宅的成交均價拉升至歷史新高。

　　亞豪機構副總經理高姍表示，高端項目實現逆勢增長，一方面來自於部分高端項目低於預期價格人市的刺激。這些近期開盤的高端項目雖然依然具備了稀缺城市資源的優勢，但在市場低迷狀態下人市卻在定價上保守務實，高性價比成為拉動成交的重要原因，促使上周北京高端市場的銷量激增。“另一方面，購買高端項目的這類客群主要為二次或多次置業，更為看重項目佔據城市資源的不可替代價值以及保值增值能力，隨著貨幣政策的適度寬鬆，財富階層的流動資金狀況有所好轉之後開始重新考慮資産配置，在此背景下高端項目在區位優勢下，輔以極具吸引力的價格，成為吸引改善型置業者人市的砝碼。”高珊説。

　　豪宅改善型市場提早到來

　　9月以來高端豪宅市場的表現，似乎傳遞一個信號，即高端豪宅的市場窗口期較剛需、改善型市場更早到來。這似乎是央行首套房貸新政的一個意外效果。

　　“這次央行首套住房認定標準的調整，實際上給了商業銀行很大的自由裁量的空間，市場當中7折利率基本上是沒有的，而商業銀行在放貸額度緊張狀況沒有改變的情況下，更傾向於能夠承受更高利率水準的購房者，相比真正的首次購房者，那些已經還清貸款的購房者顯然更有能力承受更高的利率負擔，銀行會傾向於對他們放款，而這些人恰恰很大一部分是高端豪宅的客戶”前述經紀公司人士告訴記者。

　　在保利海德公園售樓處現場，一位正在簽約的客戶表示:新政解決了他貸款和資格兩方面的問題，讓他能夠提前出手。記者了解到，目前保利海德公園的主力戶型為約260B305平米世家平墅。自央行新的首套住房認定標準政策下發後，項目的諮詢、認購數量，都有比較明顯的正向變化，這也間接證實上述人士分析的邏輯所在。“像總價動輒3000萬元以上的豪宅産品，其目標客戶群體基本上是同品質化的，項目和項目之間的重疊會比較多，我們也擔心，如果開盤再滯後，目標客戶會被其他項目瓜分，從而使自己的項目陷人被動狀態，這就是我們考慮在2014年4季度一定要人市的原因所在。”一位不願具名的豪宅項目銷售總監表示。