■樓市動態

　　今年年初從東莞公積金新政出臺，到央行降準、降息，再到降低二套房首付及二手房營業稅“5改2”，市場迎來樓市政策寬鬆高潮。在樓市政策重拳出擊下，東莞的樓市也迎來了春天。在東莞目前住宅高存量壓力下，眾多房企搶跑入市促成交。

　　據東莞中原地産數據統計，東莞住宅整體新增面積達180萬平方米，同比去年大幅上漲114%，創下歷史同期高位。另外，一季度東莞住宅網簽面積134萬平方米，僅次於2013年同期成交量。

　　一季度東莞有26個純新項目上市

　　去年，全國樓市呈現一片低迷，庫存量持續走高，政府接連出臺“930”新政、降息、公積金新政等刺激了樓市，改變買賣雙方的預期，帶動全國樓市成交小幅回升，同時也促進了東莞樓市的發展，讓2014年底東莞樓市走出翹尾行情，開發商推貨信心也大增。

　　據瑞峰置業市場研究部監控數據顯示，2015年第一季度，進行加推的項目約60多個，共有26個純新項目上市，約佔總供應項目個數近四成，開盤的項目約有20個，如廣源陽光裏、田禾盧浮公館、客天下琥門、宇豐名苑、禮頓金禦海灣、碧湖東岸、匯龍灣等純新盤都積極入市，給樓市帶來了不小衝擊，一定程度上支撐了成交量的上升。

　　此外，在樓市回暖可期形勢下，房企推貨力度和節奏都有所加快。數據顯示，今年一季度東莞樓市有8個項目的住宅推貨量達5萬平方米以上，而去年同期只有2個；過六成項目的供應量超2萬平方米。

　　一位業內人士認為，短短的半年內樓市就經歷了四次政策提振，政策出臺的密集程度與力度遠超市場預期，目前樓市政策環境的寬鬆度可以與2009年媲美，樓市或將迎來暖春，一些房企抓緊上市最佳時機，即使是在銷售淡季也要搶跑市場。據東莞中原地産統計，一季度東莞住宅整體新增面積達180萬平方米，同比去年大幅上漲114%，創下歷史同期高位。

　　“以價換量”仍是房企推貨主線

　　政策利好不斷涌現，坊間也不斷傳來“漲價”的風聲。“3·30政策”出臺後的首日，3月31日下午，萬科旗下南部灣萬科城、萬科金悅香樹等在售7個項目同時聯合發起“零點行動”，即在4月1日零點前，旗下在售所有産品不漲價、銷售中心不打烊，購房者可以下班後到心水樓盤去選房。隨後，碧桂園也發佈消息：“東莞碧桂園基於社會責任，暫緩漲價，迫於市場壓力，我們僅限一週。”對此，萬科、碧桂園表態暫不漲價。

　　業內觀察人士認為，東莞目前仍處於高庫存狀態，房價大幅上漲的空間不大。據統計，截至2月28日，東莞住宅市場庫存量為614.33萬平方米，環比上升3.13%，同比上升27.11%，並創下歷史新高。根據過去一年的市場消化成績計算，2月份東莞住宅市場消化週期為12.1個月，消化週期已持續3個月拉長。

　　第一季度樓市成交復蘇明顯，同時也為接下來的樓市成交提供放量的“窗口期”，預計第二季度樓市成交有望進一步升溫，但由於全國大部分城市仍然面臨著去庫存的壓力，價格上升的幅度有限，“以價換量”仍是房企推貨策略的主線。

　　不過樓市逐漸回暖，房企或會收緊樓盤的優惠力度。譬如低首付、幾萬抵幾萬、幾萬抵幾折、認籌享幾折等仍是促銷的常見手段。此外，在行銷節點上，2015年第一季度房企借力元旦、元宵節、婦女節、植樹節等節點進行加推或促銷活動，讓春節後樓市迅速升溫，從春節淡季中走出來，同時借力“央行二次降息、套型可靈活轉變、二套首付下調、營業稅5年轉2年”等政策節點進行推貨，快速刺激了有意向的客戶入市。

　　瑞峰置業市場研究部數據監測顯示：2015年第一季度東莞商品房成交面積約150萬平方米，同比上漲近三成，其中住宅成交同比上漲36%，好于去年同期，非住宅約21萬平方米，基本與去年同期持平。

　　後市新增供應規模將加大

　　新政的利好將為持續升溫的東莞樓市行情增加助力，二季度樓市可期，“銀四”市場行情也將好于3月的“小陽春”。

　　據悉，近兩年東莞樓市的潛在供應量巨大。據統計，“銀四”供應市場預計其供應規模或將大於3月份，供應量或將在40萬平方米以上，其中中熙香堤公館、豐華悅園、金地琥悅、禦景東方花園等純新項目將上市；從區域上來看，4月房地産熱門鎮區推貨相對活躍，如虎門、寮步、松山湖等鎮都有新品或新盤上市。

　　從供應的結構來看，雖然政策鼓勵改善性需求，但短期內70—100平方米剛需産品仍是主流，此外100—130平方米改善型産品仍將保持增長態勢。

　　對此，瑞峰置業認為，在各類利好政策相繼釋放的刺激下，購房需求將得到進一步的釋放，信貸以及政策環境上的相對寬鬆，客戶入市意願將加強，預計二季度成交量將明顯的上漲趨勢。

　　“剛性需求主角位置或被弱化，因為目前改善型需求不斷得到政策上的支援，因此可預測後市樓市改善型戶型成交佔比將逐漸增大。此外，在政策利好之際，房企或將儘快出貨，減少庫存，因此可預計今年二季度乃至於今年下半年，房企推貨將相對積極，樓市的供應量將在高位上持續運作。”瑞峰置業表示。

　　另外，瑞峰置業認為，從目前東莞樓市行情上來看，去庫存將是重點，因此不會出現大面積大幅度的提價現象，不排除個別熱銷項目的漲價，但對整體價格的影響不會太大，樓市房價將保持平穩運作。