本地熱點

　　房地産政策“組合拳”接連出擊，刺激購房者買房置業，而開發商也沒閒著，一方面以價換量積極出貨，另一方面爭搶優質地塊，推動土地溢價率飆升。

　　據東莞中原研究部監測數據顯示，今年第一季度商住地供應9宗，面積合計28.02萬平方米，環比增加691.84%。這9宗商住地中，有4宗土地溢價成交。其中，中惠地産更是經過5家19輪的搶奪，最終以溢價81%才斬獲位於鳳崗鎮雁田片區的地塊。

　　不過，今年第一季度中，2月份並無優質地塊上市，3月份土地市場更是出現供應斷檔。

　　對此，業內人士解讀稱，東莞土地開發強度逾40%，優質地塊供應緊缺將成為新常態，今後東莞可能會加快“三舊”改造，盤活資源，增加供應。此外，開發商之間合作開發的趨勢也會更加明顯。

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　　品牌開發商哄搶優質地

　　今年第一季度商住地供應9宗，面積合計28.02萬平方米，環比增加691.84%。這9宗商住地中，4宗土地溢價成交。分別由中惠地産以溢價81%、三正地産以溢價38.46%、碧桂園以溢價11.13%、海倫堡以溢價65.02%獲得。

　　今年1月，東莞土地市場迎來久違的拍賣熱潮，也出現多家企業多輪競拍土地的盛況，可見開發商亟須競地補倉，並下重本佈局。本土企業中惠地産、三正地産、廣源地産拿地熱情高漲，地塊溢價率飆升；外來企業碧桂園、海倫堡地産接連拿地，擴張在東莞的版圖。

　　東莞市場重現溢價成交，可見開發商拿地心態較為急切。

　　東莞中原研究部監測數據顯示，今年第一季度商住地供應9宗，面積合計28.02萬平方米，環比增加691.84%。

　　這9宗商住地中，4宗土地溢價成交。其中，中惠地産經過5家19輪的搶奪，以溢價81%斬獲位於鳳崗鎮雁田片區的地塊，該地佔地面積達1.66萬平方米；經過4家企業10輪的競拍，三正地産以溢價38.46%獲得鳳崗鎮雁田片區佔地面積1.86萬平方米的土地；經過2家企業6輪競拍，碧桂園拿下大朗蔡邊村佔地面積5.59萬平方米的地塊，溢價率達11.13%；此外，位於寮步塘邊村佔地面積2.63萬平方米，經過4家19輪的搶奪，海倫堡以溢價65.02%獲得。

　　不過，今年第一季度中，2月份並無優質地塊上市，3月份土地市場更是出現供應斷檔。對此，東莞中原地産表示，從今年第一季度商住地供應情況來看，供應緊缺局面依舊延續。政府在推地上依然謹慎，市場上缺乏熱點區域的優質地塊上市，供求關係緊張。

　　一位業內人士表示，在高週轉的策略下，品牌房企啟動快建快銷的開發模式，萬科、碧桂園、萬達、恒大等開發商均採用的是拿地後即快速開發快速入市銷售的策略，其土地儲備量明顯不足。

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　　房企土地儲備不足

　　萬科在去年並沒有競得土地，土地儲備略顯不足。碧桂園的主要儲備用地是今年從大朗拿下的，也需面臨開發土地吃緊的問題。此外，金地、萬達、恒大地産也面臨在後續土地儲備不足的狀況。

　　今年，從東莞各大房企的推貨狀況來看，東莞的本土開發商和外來品牌開發商都面臨著土地儲備不足，後續發展受窘的狀況。

　　作為東莞本土四大龍頭之一的中信地産，目前在售項目只有中信·富春山居。難以想像的是，當年中信地産坐擁大量的土地資源，陽光澳園、凱旋城、森林湖等多個項目相繼落地東莞。

　　對此，中信地産東莞公司相關負責人表示，目前是房地産白銀時代，市場的格局發生了轉變，開發商拿地相比以前較為謹慎。在産品的開發上，房企間的聯合也會成為趨勢。他表示：“中信地産會在今年積極儲備土地，並計劃在黃江、大朗、塘廈等區域拿地。此外，中信地産也會考慮與其他開發商合作開發項目。”

　　近年來逐漸淡出東莞房地産行業的新世紀地産今年也沒有全新的項目入市，其多數項目是與其他開發商聯合開發。對此，新世紀地産相關負責人表示：“現在本土房企拿地很難，我們也有參加土地競拍，可因為實力不夠、競爭過於激烈，我們也無法競得土地。”該負責人表示，“新世紀地産早已走出東莞了，將自己的開發經驗帶到三線城市，新世紀地産在清遠等地有大型的項目。”

　　本地房企拿地難，外來的品牌開發商也難以置身其外，面臨土地儲備不足的狀況。

　　從今年推貨的狀況來看，萬科、碧桂園等開發商在年內只有一個全新盤。全新項目的上市與土地的儲備供應有關。據悉，萬科在去年並沒有競得土地，土地儲備略顯不足。碧桂園的主要儲備用地是今年從大朗拿下的，也需面臨開發土地吃緊的問題。此外，金地、萬達、恒大地産也面臨在後續土地儲備不足的狀況。

　　據悉，佳兆業和中熙的土地儲備用地相對較為豐富。東莞中原地産的數據顯示，佳兆業土地儲備建築面積達到61.1萬平方米，中熙地産的土地儲備建築面積約38.8萬平方米。

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　　“三舊”改造成重頭戲

　　截至2014年5月，東莞全市的土地開發強度達45%，其開放強度在全省範圍內僅次於深圳，“由於近1/3鎮街建設用地規模已突破2020年規劃數量，因此，必須儘快著手實施建設用地減量規劃，大力推進‘三舊’改造工作。”

　　為何近期東莞土地市場地塊供應開始放緩？業內人士分析，這或與東莞的相關部門推地謹慎有關。

　　今年年初，市城鄉規劃局官網發佈消息稱，東莞新一輪城市總體規劃綱確定了“國際製造名城、現代生態都市”的城市發展目標，同時明確全市開發強度即土地開發面積控制在50%以內，中心城區開發強度則控制在70%以內。

　　據廣東省省國土資源廳官方公佈的數據，截至2014年5月，東莞全市的土地開發強度達45%，其開放強度在全省範圍內僅次於深圳，而在2010年，東莞全市土地開發強度是43%。

　　東莞市國土局局長劉傑在近日舉行的東莞市國土資源系統“法治推進”主題年活動動員大會上也表示，由於近1/3鎮街建設用地規模已突破2020年規劃數量，因此，必須儘快著手實施建設用地減量規劃，大力推進“三舊”改造工作。

　　豐泰地産行銷部總監李文也表示，對於土地開發強度同樣緊張的深圳，主要是通過“三舊”改造的方式規劃土地的。東莞可仿傚深圳，通過“三舊”改造規劃土地。相對來説，東莞的土地資源並沒有充分規劃利用，如城區邊上、鎮區之間的邊界、老廠區、村落裏的荒地都沒有用上，若將其規劃起來，東莞的土地資源還是相當豐富的。

　　此外，劉傑表示，有一些項目打著科研用地、文化用地、物流園等旗號，利用地方轉型升級之迫切，跑馬圈地甚至囤地，變相搞商業商品房開發。“部分區域、鎮街、園區內部有地沒項目、有項目沒地用的結構性矛盾仍比較突出，一些地方‘三舊’改造推進緩慢未有實質性進展。”

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　　聯手合作漸成趨勢

　　在早前，土地是通過協議轉讓的方式出售的，部分本地開發商由此獲得大量的優質土地，而外來的品牌開發商擁有大量的資金、技術。若本地房企和外來房企的聯手開發，就可能實現雙方共贏。

　　業內人士認為，東莞房地産市場發展呈平穩向上，供求關係相對平衡，預計全年的土地供應量也呈現平穩走勢，供應緊缺也成為新常態。

　　東莞房地産協會秘書長陳駿良認為，開發商面臨的缺地情況，不會影響全年項目的正常銷售，要到兩三年後才可能體現其影響。

　　面對商住土地資源緊張的局面，東莞的房企該如何應對？豐泰建設行銷總監李文提出，外來品牌開發商的資金流比較充足，較易爭奪到優質地塊，非優質地塊的開發成本較高，本土開發商拿地也不佔優勢。因此，近年來，本土開發商與外來開發商聯手合作共同開發樓盤，各取所需。譬如本土開發商可利用當地的豐厚資源進行招商，而外來開發商帶來創新型的技術和行銷理念融入樓盤的建設，兩者間強強聯手，共同開發項目。

　　中信地産東莞公司相關負責人也表示，本土和外來開發商的聯手合作或會成為樓盤開發的趨勢。

　　李興旺認為，東莞的土地資源匱乏是分區域性的，土地資源之所以緊張是因為存量土地並沒有被激活。虎門、長安等熱點區域的土地資源較少，開發商競相爭奪該板塊的土地；非熱點區域的土地資源較多，開發商不感興趣競拍，導致其流穆矢摺

　　另外，他表示，由於歷史的原因，在早前，土地是通過協議轉讓的方式出售的，部分本地開發商由此獲得大量的優質土地，而外來的品牌開發商擁有大量的資金、技術。若本地房企和外來房企的聯手開發，就可能實現雙方共贏。此外，他表示，東莞的開發商的項目開發水準在二線城市中處於前列，若開發商到三線城市尋求發展，也不失為一條途徑。

　　4月土地市場

　　將推兩塊商住地

　　■相關

　　根據東莞中原研究部監測數據顯示，截至2015年4月3日，未來階段性內東莞預計將有8宗地塊掛牌出讓，佔地面積合計40.35萬平方米，商住地2宗，面積合計12.27萬平方米，商業用地1宗，面積合計5.58萬平方米，工業用地3宗，面積合計15.73萬平方米，其他用地2宗，佔地面積合計6.77萬平方米。

　　從東莞國土交易網得知，其中一宗商住地位於黃江林場，佔地規模超過10萬平方米，容積率為2，起步樓面地價3010元/平方米，金地湖山大境、碧桂園翡翠山就在地塊附近，該地塊的樓面地價要高於碧桂園翡翠山。該地塊周邊有豐富的自然生態資源，加之佔地規模大，又擁有適合打造高端産品的自然資源，預計將吸引實力房企參與競拍。

　　另一宗商住地是位於石排李家訪，佔地規模僅1.52萬平方米，容積率為1.1，起步樓面地價2100元/平方米，均高於石排鎮以往出讓地塊的樓面地價。地塊規模小，容積率低，並且95%以上是住宅用地，起步樓面地價高，能否順利交易有待觀察。

　　此外，樟木頭還將出讓一宗佔地5.58萬平方米的商業用地，這宗地塊曾在3月份流拍，4月再次出讓，起拍價和上次出讓一樣，起步樓面地價1598元/平方米。2014年樟木頭GDP生存總值是80.2億元，處於東莞鎮區排名的中下水準。東莞中原地産表示，如此大規模的商業用地，對開發商的商業運營水準、後期招商等方面都具有挑戰性和不可確定性，開發商拿地上是顧慮重重的。

　　撰文：南方日報記者 葉永茵 郝金朋