中國經濟在經歷了多年高速增長後，進入“GDP個位數增長”的常態。預計未來十年，GDP增長速度還將減緩。與中國經濟一樣，房地産業經歷了2003-2013年的“黃金十年”，同樣面臨變化與機遇。2014年，在前期政策環境較為穩定的情況下，中國樓市出現了自發的市場調整；與此同時，關於“庫存高企”和中國樓市“告別總量短缺”的話題成為房地産人乃至整個社會關注的焦點。對於目前市場已經進入“白銀時代”的論斷，行業人士也判斷不一。可以確定的是，眼下眾多品牌房企紛紛開始探索轉型升級新路向，尋求在新市場形勢下的可持續發展模式，重塑企業的核心競爭力。

　　廣州作為四大一線城市之一，在此輪調整之後，又將走向怎樣的未來？戴德梁行廣州公司總經理黎慶文表示，對比2009年，今年政策環境類似，但市場環境已有較大改變。“3.30”等系列政策有助於短期內緩解樓市壓力，但難以扭轉樓市中長期增速下行的趨勢。國內房地産行業格局正發生深刻變化：市場集中度逐年提高、對專業度的要求更強。房地産行業的增長點已由“趨勢性機會”轉變為“結構性機會”。對於廣州，結構性機會包括：相比其他城市，廣州人口增量仍將龐大，“剛性需求”中長期下行，但“改善型”購房需求量將會上升；從房地産運營模式上看，從“開發為主”到“服務經營、資産管理”並重，房企還有很大空間，尤其是商業地産細分市場與個性化的産品創新有待進一步開發；此外，更多金融創新渠道有助房企“輕鬆上陣”，而新城鎮化，以及自貿區、金融城、電商聚集區等新興平臺將提供更多房地産機遇。

　　高回報高速發展期已過去

　　數據顯示，截止2014年底，中國住宅庫存量升至6.2億平方米的高位，這一數據尚未包含在建的項目，即未來的潛在庫存。與此同時，我國每人平均居住面積不斷增加，2012年城市每人平均住宅面積為32.9平方米，超過日本的19.6平方米和新加坡的21平方米，接近英國的每人平均面積35.4平方米。從總量上看，中國住宅已告別“短缺”時代。2014年以來，樓市開啟自發調整，全國住宅成交量價基本呈現下滑態勢。今年“330”等新政的出臺，是一個釋放庫存壓力、促進房地産市場回穩的措施。不過，戴德梁行廣州公司總經理黎慶文認為，此輪政策有助於短期內緩解樓市壓力，但難以扭轉樓市中長期增速下行的趨勢。

　　經過“黃金十年”的發展和打磨，房地産行業格局正在發生深刻變化：市場集中度逐年提高，對專業度的要求也變得更強。數據顯示，近五年來，綜合實力排名前十的房地産企業銷售市場份額逐年增加，截止2014年底，十大房企的銷售份額佔比已達到15.6%，排名中國前100的房企佔據了房地産市場35.4%的銷售額；自2011年以來，百強房企銷售額增長率連續4年高於全國商品房銷售額增長率，甚至在2014年全國商品房銷售額呈現負增長的情況下，百強企業的銷售額仍然取得了增長率超過12%的強勁表現。與此同時，曾經“拿到地塊就能賺錢”的時代已過去，一些被高利潤、高回報吸引進入房地産開發市場的非專業企業在此輪市場調整中黯然退出。

　　廣州樓市未來仍有六大機遇

　　基於以上判斷，黎慶文指出，房地産行業的增長點已由“趨勢性機會”轉變為“結構性機會”。在他看來，對於廣州而言，這些結構性的機會存在於：

　　一、相比其他城市，廣州人口增量仍將龐大。作為國內一線城市，廣州豐富的教育、醫療、社會文化資源將持續吸引外來就業人口，根據戴德梁行研究模型測算，2015-2025年，廣州的常住人口預計至少有約670萬的增量，按每人平均居住面積20平方米計算，2015-2025年平均每年對於居住面積的新增需求達到約1300萬平方米。與全國大多數城市相比，廣州未來的剛需和改善性住房需求都還有較大的增長空間。

　　二、“剛性需求”中長期下行，“改善性”購房需求量將會上升。全國第六次人口普查數據顯示，未來十年，廣州處於25-34歲的剛需購房年齡段人口數量將處於下行通道，而處於34-39歲年齡段、較多住房改善性需求的人口數量預計將呈上升趨勢，未來改善性住房需求量將出現攀升。

　　三、從“開發為主”到“服務經營、資産管理”並重，房企還有很大空間，尤其是商業地産。中國大多數企業在商業地産項目操作上會參照住宅開發的模式，通過散賣快速回收現金流。不過，今天的市場環境，“建好就賣”的模式已經越來越難。未來更多房企將會主動或被動地增大“服務經營、資産管理”在産品中的比例。實際上，如果對比廣州與上海、香港的宏觀經濟數據不難發現，廣州在許多經濟指標上表現非常強勁。廣州人口只有上海的一半水準，但第三産業增加值相當於上海的7成，而社會消費品零售總額更相當於上海的89%，甚至高出香港。對比三地的甲級寫字樓存量、租金及優質購物中心租金等數據，廣州還存在著較大的增長空間，未來廣州商業地産市場還將看好。

　　四、細分市場與個性化的産品創新有待進一步開發。除了住宅、商鋪等傳統産品外，開發商與投資者還應從廣度和深度上拓展眼光，關注更多創新的房地産産品。比如今年兩會上提到的養老、旅遊地産，網際網路+概念、綠色地産、智慧城市等等。這些領域都可能在未來隨著市場需求的變化出現較大的成長機遇。

　　五、更多金融創新渠道有助房企“輕鬆上陣”。除了銀行貸款以外，房企資金來源從2014起主動或被動開啟了更多渠道。此外，險資、信託對於房地産的興趣逐漸增強，未來房地産與金融對接成為大勢所趨。解決好資金問題，房地産將更能輕鬆上陣。

　　六、新城鎮化，以及自貿區、金融城、電商聚集區等新興平臺將為廣州提供更多的房地産機遇。廣州擁有優良的貿易基礎，自貿區、電商聚集區平臺的建立無疑會令到廣州的貿易發展如虎添翼；而房地産則能為貿易的發展提供更大、更優質的平臺空間。此外，新城鎮化、金融城的推進等等，將為廣州帶來更多的居住和商務空間需求。

　　文/圖 南方日報記者 李廣軍