樓市新政發出，二手房連夜漲價、再現排隊購房、淩晨簽約等報道，似乎印證了樓市新政利好下，房市即將結束不溫不火的狀態，開始新一輪的升溫。

　　然而專家和地産界人士仍在爭論不休，前不久記者在鳳凰衛視《一虎一席談》關於樓市新政話題節目現場，就有專家大聲疾呼，房地産泡沫已經很大了，新政無疑是置中國經濟安危而不顧。但來自地産界的業內資深人士卻也向置業者呼籲，買不買房是自己的事情，不能完全聽專家的，到時候後悔的是自己。

　　地産新政新在何處

　　3月30日，多部門發房産新政，包括二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%；此外，個人出售兩年以上住房免征營業稅。加上剛落地的國土部與住建部發佈的新政，嚴控二三線城市土地供大於求的狀態。還有此前3月1日央行宣佈降息，至此，房地産鬆綁政策利好形成組合拳。

　　業內人士分析，此次新政主要是針對改善型住房需求，利於二手房市場交易。

　　去年一些地方對樓市政策放寬，主要是從首套剛需住房出發，今年此次新政則拓展到二套改善型需求，無論是房貸還是稅收調整，都為改善型需求提供了最大地便利。財經人士葉檀分析，新政擴充了去庫存武器，如果説以往鼓勵首套剛需，現在鼓勵二套改善型需求，其目的就是為了穩定房地産市場，而不是鼓勵投資。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，二套房貸款政策鬆綁的標誌意義非常大：

　　第一，二套房貸款政策是2013年樓市收緊政策的標誌政策，2013年樓市火爆，很多地方收緊政策，將二套房貸政策調整為首付從六成上浮到七成，鬆綁這一政策將意味著政策方向的全面調整；第二，二套房貸款政策如調整，對於改善需求來説將出現質變，2014年9月30日央行發佈的鬆綁限貸政策，事實上已經放鬆了改善需求入市但主要針對的是賣一買一需求，如果對二套房鬆綁，意味著改善需求將全面被鼓勵；第三，信貸政策一直是樓市政策的核心，如果二套信貸鬆綁，各地方政府將出臺更積極、激進的鬆綁政策。

　　據了解，目前在北京，中國銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、交通銀行、中國建設銀行、招商銀行、北京銀行、興業銀行等都能對首套房購買者提供8.8折優惠利率，而華夏銀行、浙商銀行、南韓友利銀行等商業銀行早前的首套房貸利率也已下調至八八折，目前這一折扣已經覆蓋國有銀行、股份制銀行、城商行以及外資銀行。

　　事實上，對賣房後買房的改善型需求來説，首套利率優惠無疑是極大利好。但對於有一套房，再購置二套房的需求者，二套房信貸是否鬆綁，只能拭目以待。

　　應逐步走出房車時代

　　事實上，地産利好政策是在整個經濟下行壓力下的産物，或者可以説，在防經濟通縮的預期下，資深經濟人士分析，在還沒有其他産業能夠替代房地産的狀態下，完全拋棄房地産也是不現實的。

　　但也有不同的聲音認為，目前房地産已經綁架了整個經濟，最重要的是經濟轉型，將資金真正投入到新型産業中去，鼓勵創新，而不是再次吸引大量的資金進入樓市。

　　有專家談到，中國目前還處於一個房車的消費階段，大家不應該超越這個現實。

　　但也有不同的聲音認為，中國應該超越房車的時代，因為目前首先房子並不是處在供不應求的階段，而是庫存高企、繼續消化庫存的階段；其次，住房庫存高企，本質上是住房價格結構與居民收入結構錯位的問題，説到底是居民收入普遍趕不上房價，本質上是一個收入差距的問題，或者説本質上是一個社會貧富分化的問題，因為房子去庫存還有一個重要的前提，就是居民的有效需求，如果居民收入普遍增長，那麼居民對住房的有效需求就會不斷增長；其三，高房價、高房租制約著年輕人的創造力，如果無法超越房車的時代，那麼就意味著創新只能是一種夢想，因此，應逐步走出房車時代，首先應在思想價值觀念上超越房車時代。

　　原萬科高級副總裁毛大慶談道：“如果中國從1994年開始抓科技創新，今天的中國一定不得了。如果我們繼續睡在房地産上，我們的國家就沒有前途。”

　　新政難改行業趨勢

　　對於房地産市場需求，經濟學者李佐軍如此分析，房地産需求下降的五大原因：

　　一是價格高企，仍超出多數人的支付能力；二是預期下降，預期降價使其失去了財富效應作用；三是投資替代，股市火爆降低了房地産投資的比較收益和吸引力；四是人口變局，2011年開始勞動年齡人口占總人口比重開始下降；五是成本偏高，近年來的調控政策仍未退出，致成本偏高。

　　對於房産新政，萬科總裁鬱亮表示：“政策會影響市場，但不會影響行業的趨勢，不會因為政策的出臺，就改變我們對地産白銀時代的認識。我們歡迎任何對行業有利的調控政策。”

　　外資機構標普認為，中國最近的房地産寬鬆政策可能增強購房者對市場企穩的預期，從而推動銷售上升，但開發商能夠多快清理庫存還有待觀察，因為新政可能需一定時間才能生效，開發商自身的執行能力將決定它們如何渡過艱難的市況。

　　據標普預計，未來12個月內將可能有更多政策來刺激房地産行業的增長，但是，由於平衡房地産行業供應過剩的狀況需要時間，預計未來12個月內平均售價將下降5%，而銷售量增長將保持穩定。

　　張大偉分析，今年重點城市的銷量好于去年是確定的，特別是一些供需關係改善明顯的城市，房價很可能上漲，甚至幅度不會小；對於一二線城市來説，二手房已經渡過最低迷時間點，商品房的好轉將很快出現，最後的窗口期是二套房貸鬆綁政策的發佈。