房貸是大多數購房家庭最大的一項開銷，購房者在選擇還款方式時一定要深思熟慮。通常，銀行普遍採用等額本息法和等額本金法的貸款方式，那麼到底哪一種還款方式更划算？對此，農行省分行營業部理財師表示，若選擇等額本金還款方式，雖然借款人開始還貸時每月的負擔會大一些，但隨著還款時間推移，還款負擔會逐漸減輕，最後總的利息支出較低，但這種還款方式前期還款負擔較重，特別是第一期還款壓力會很大。對於考慮在一年之後將提前還貸償的市民來説，可以考慮選擇等額本金還款。若採用等額本息還款方式，每月還款金額相等，其中本金逐月增加，利息逐月遞減，一增一減下每月還款金額不變，比較適合工作收入穩定，國家企、事業單位職員等，但值得注意的是總體利息支出較多。

　　“3·30”新政下，對於擁有一套住房且相應購房貸款未結清再買二套房的居民，商貸最低首付款比例由六成下調至四成。連日來，記者走訪了市內多家銀行，只有包括交行在內的少數商業銀行率先執行房貸新政，但具體執行利率要結合貸款人徵信、資産狀況等，大多在基準利率基礎上上浮10%甚至更高。

　　●少數銀行開始執行二套房四成首付

　　昨日，記者以準購房人身份諮詢了市內多家銀行網點，探尋“3·30”房貸新政在本地的落地情況。“現在有明確購房意向的市民，其實就可以準備相關資料了，我們已經開始接受二套房最低四成的申請，但具體的利率還要通過綜合個人資産狀況和徵信情況看還款能力，其中包括工資流水，信用卡還款記錄等，如果有六次信用卡惡意逾期，即使在第一套房貸未還清的情況下，再次申請二套房貸的我們一般不接受申請。目前利率方面只要第一套房貸沒有還清，利率基本都是要上浮的，上浮幅度在10%到40%左右。”交行個貸中心工作人員告訴記者。

　　“我們現在沒有執行新政策，對於一套房貸未還清的情況下申請第二套房貸，我們現在執行五成首付標準。對於第一套沒有還清再貸款的客戶，我們要看收入還貸比的，如果兩套房的還款額合計超過工資收入的50%，是不予貸款的。通常對於每一筆貸款，我們還會將客戶的情況在行內系統進行一個系統的評分，如果系統評分高的，一般為個人徵信及資質良好的優質客戶，利率相對會低一點。”工行金城支行相關人士告訴記者。

　　●首付比降低不意味貸款成本降低

　　對購房者來説，首付款是個“大頭兒”，新政對剛需購房者來説無疑是個利好。首付比例從原來的六成降低為四成，雖然可以避免一次投入過多的首付款，但從另一個角度看，意味著貸款以及利息支出會增加。記者請銀行工作人員算了一筆賬：以總價為100萬元的商品房為例，貸款利率按5.90%進行計算，

　　如果首付六成，首付款要掏60萬元，剩餘房款中的40萬元需要向銀行貸款。按照商業貸款計算，40萬元20年期、等額本息的貸款，還款總額為68萬元，月供2843元，買房總金額為128萬元。同樣是這套商品房，四成首付款為40萬元，放款剩餘60萬元申請銀行貸款，若選擇相同的還款方式，那麼還款總額為102萬元，月供4264元，買房總金額為142萬元。簡單的對比後很容易發現，降低首付比例對於改善性購房者而言，並不意味貸款成本降低了，實際上還增加不少。

　　那麼，對於正在辦理期間的二套房貸款申請能否重新提交以享受新政？“通常房貸的流程比較長，長的一個月左右，最短的可能也要一週時間。能否重新申請可能要看貸款目前進入到整個貸款流程的哪個環節了，如果授信已經下來了就沒有辦法重新提交了。”交行工作人員告訴記者。

　　●兩種常見還款方式，哪種更划算？

　　房貸是大多數購房家庭最大的一項開銷，購房者在選擇還款方式時一定要深思熟慮。通常，銀行普遍採用等額本息法和等額本金法的貸款方式，那麼到底哪一種還款方式更划算？對此，農行省分行營業部理財師表示，若選擇等額本金還款方式，雖然借款人開始還貸時每月的負擔會大一些，但隨著還款時間推移，還款負擔會逐漸減輕，最後總的利息支出較低，但這種還款方式前期還款負擔較重，特別是第一期還款壓力會很大。對於考慮在一年之後將提前還貸償的市民來説，可以考慮選擇等額本金還款。若採用等額本息還款方式，每月還款金額相等，其中本金逐月增加，利息逐月遞減，一增一減下來每月還款金額不變，比較適合工作收入穩定，國家企、事業單位職員等，但值得注意的是總體利息支出較多。

　　●市場對政策的反應還有待時間檢驗

　　“對於很多改善型購房者來説，二套房首付比例過高在一定程度上會抑制住房交易。這次國家調降首付和減免營業稅，將在一定程度上刺激商品房銷售，但究竟影響有多大，還有待時間的檢驗。在目前房價漲幅趨緩情況未發生變化的情況下，可能對投資性需求的購房者來説吸引力不是很高。現在投資渠道多樣化，股市表現耀眼，指數頻創新高，勢必會吸引更多的資金流入資本市場。加之各家銀行的理財業務發展迅猛，收益也在大幅提升，如果理財收益高於房價上漲帶來的收益，估計對投資者的吸引力也是有限的。在接下來的一段時間，估計地産商的行銷廣告語裏有終極改善、首次改善等字眼，把自己包裝成二套房首選。”我市一商業地産行銷總監接受記者採訪時表示。

　　“國家在調降首付和減免營業稅方面的政策，將在一定程度上利好二手房市場的成交量和活躍度，總的來説，組合政策對量的刺激可能會大於對價的刺激。”瑪雅房産仲介一店長表示，“從目前二手房的掛牌量和成交價格看，新政公佈後的一週時間內並沒有太大的變化，蘭州屬於三線城市，對相關政策的反應相對滯後，估計再過兩到三個月時間，市場可能會做出一些反應。”

　　記者薛曉霞實習生金璇文/圖