在今年的兩會上，政府工作報告指出，“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支援居民自住和改善型住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。”兩會後，房地産放鬆政策接踵而至，為全國房地産市場的復蘇帶來了暖意。

　　繼3月27日國土部、住建部聯合下發通知優化今年住房及用地供應結構，30日央行聯合住建部、銀監會發文下調二套房個貸首付比例。同日財政部也聯合國稅總局發文放寬轉賣二套房營業稅免征期限。多部門聯動，打出促進房地産市場平穩健康發展的組合拳，凸顯了“分類指導，因地施策”的調控意圖，傳遞出支援自住和改善性住房需求的明確信號。

　　調控政策避免“一刀切”

　　中國經濟網記者注意到，此次政策也在著力避免“一刀切”的單向調整。在下調住房公積金和二套房貸首付比例的同時，政策也更加注重採取市場化、正常化、長效化的方式。

　　中央財經大學教授郭田勇表示，我國幅員遼闊，不同地區、不同城市的情況各異，各地房地産市場週期也不一致，區域分化將成為今後較長時期內房地産市場運作的新常態。“住房信貸政策應完善區域化、差異化調整，充分考慮當地房價波動、信用環境、個人住房貸款不良率、居民收入水準等宏觀審慎因素，避免“一刀切”式的調整。”

　　中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍表示，和以往的房貸政策相比，此次出臺的政策彈性較大，各地可以根據本地房地産市場的情況作出調整，有些地方自住性需求旺盛就可以放寬首套房條件，而有些地方投機性需求較強，地方政府就可以調高首付比例。

　　“總之一句話，此次出臺的政策就是為了刺激自住性需求和改善型需求。”趙錫軍説，政策效果關鍵要看地方政府的理解和執行情況。

　　民生銀行首席研究員溫彬指出，對於銀行業金融機構來説，也有更大的市場空間。各家銀行可以根據自身的資産負債狀況和客戶結構情況，確定房貸政策。

　　房地産市場現分層現象 需要因地施政

　　“全國不同地區和城市房地産市場有不同特點，如一些一線城市需求較為旺盛，而二、三線城市需求偏弱，需要根據不同的情況靈活調整。” 中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示。

　　據中國經濟網記者了解，我國房地産市場帶有明顯的區域特點，並出現了市場分層現象。其中，一線城市由於潛在購房需求較旺盛，在樓市整體下行背景下房價相對穩定，北京（樓盤）、上海（樓盤）等市甚至尚未放開限購政策；二線城市逐漸分化，但也出現復蘇之勢；而三、四線城市則由於缺乏核心競爭力、早期大型房企扎堆過度開發等原因，庫存和市場風險不斷累積。

　　具體來看，青島、鄭州、長春等二線城市土地消化週期較長，按照目前的去庫存節奏，中長期庫存壓力較大，大連更是短期房屋出清週期和長期住宅用地消化週期雙雙偏高，三四線城市面臨的難題則可能更加艱巨。

　　而另一方面，熱點區域供應不足現象明顯，除了一線城市外，廈門、海口等部分沿海或城市群的次中心城市的供應壓力也頗為突出。在此情況下，“堅持分類指導、因地制宜”的要求，體現了政策制定的靈活性和分化性。（中國經濟網記者 魏京婷）

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