新政來了，換房如何更省錢？

　　文/表 廣州日報記者陳鈺鳳、曾艷珠、陳昕宇

　　二套房首付降至4成，你會出手買二套房嗎？樓市新政讓不少有改善需求的購房者蠢蠢欲動，但購房者千萬不要頭腦發熱，未經思考就出手。

　　如何利用這一系列樓市新政讓換房變得更容易一些呢？記者昨日從佛山各大銀行了解到，目前信貸部門執行的政策是認貸不認房，也就是説，換房者既可首付4成購買二套房，也可以在結清之前房貸的情況下，以首套房購買者的姿態“殺入”樓市，那麼，哪種購房方式更划算呢？

　　知多D：

　　公積金貸款

　　暫按本地政策執行

　　細心的市民會發現，央行、住建部、銀監會聯合下發的新政中，關於公積金的內容與佛山目前執行的公積金申貸政策，並非完全一致，一些細則還有出入。

　　昨天，記者致電佛山公積金管理中心，12345熱線接線員稱，目前在佛山購房按照本地公積金政策執行，是否執行新政尚待通知。

　　個案

　　龍女士現供有一套90平方米的商品房，月供2000元，現仍剩下20萬元貸款尚未結清。龍女士和老公都購買了住房公積金，但還從沒使用過。

　　眼下，龍女士看上了一套120平方米的大三房，總價約108萬元。

　　目前，龍女士已經準備了50萬元的購房資金，那麼，如何購房更划算呢？

　　方法一

　　以第二套房形式購買 月供壓力最大

　　目前，佛山各大銀行對二套房都執行基準利率上浮10%。在龍女士的個案中，第二套房首付4成，即43.2萬元，貸款利率在基準上浮10%，每個月供4827.5元（等額本息法，20年期），再加上第一套房月供2000元，那麼龍女士月供達到了6828元。

　　值得提醒的是：對於銀行來説，放貸時會充分考慮購房者的還款能力，即購房者的銀行流水數以及收入證明需是月供的2倍以上。在案例中，龍女士每個月的還款總額達到了6828元，那麼，龍女士夫婦銀行流水賬每月最少要達到13656元。

　　方法二

　　先結清首套房再供樓 月供可少1600元

　　目前各大銀行執行的房貸政策是認貸不認房。龍女士可以先拿出20萬元結清首套房款，那麼這套120平方米的住房就可以以首套房的形式購買了。龍女士只需3成首付，即32萬元，剩下的76萬元做商業貸款。

　　對於首套房，目前佛山只有匯豐銀行可提供9折的優惠利率，但要求苛刻。工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、招商銀行、佛山農商行、興業銀行基本都能提供首套房9.5折的利率優惠。

　　如果按照多數大銀行為合作樓盤提供基準利率9.5折的優惠計算，首套房的年利率僅5.605%。利用等額本息20年期的計算方法，則龍女士每個月的月供僅5273.12元，但比同時供2套房的壓力明顯減少，每月少供1600元。

　　方法三

　　使用公積金貸款 利息可省6萬元

　　根據市公積金管理中心12345熱線接線員解釋，“之前沒有申請和提取過公積金，現在買房申請公積金貸款就算第一套。”也就是説，像龍女士夫婦這樣的情況，從來沒有使用過公積金，那麼，她與先生共同申請公積金貸款，最低首付僅需2成，最高可貸80萬元。公積金貸款年利率僅4%，如果同樣是首付3成的話，使用公積金貸款總利息可省6萬元。

　　總結

　　公積金貸款最划算

　　通過龍女士的案例可以看出，當首套房剩下的貸款總額不高的情況下，可以先結清首套房款，然後以首套房的形式購買改善型住房。這樣一來，就可以獲得利率優惠，月供壓力會明顯減小，而且利息支付也會少很多。

　　當然，在所有的供房形式中，選擇公積金肯定是最划算的。公積金由於利率更低，是貸款首選，但需注意的是，佛山公積金貸款個人貸款最高額度僅40萬元，夫妻最高可貸80萬元。對於貸款額度需求大的購房者，可採用公積金與商業貸款組合貸款的方式。

　　另外值得注意的是，新政之後二套房首付由6成降至4成，雖然首付的壓力小了，但事實上供房的成本會更高、壓力也會更大。在龍女士的這個案例中，如果按照以前的政策要求首付6成，那麼，以龍女士現有資金是不足以付首付的，龍女士暫時買不了房。但在新政之下，如果龍女士急匆匆地拿著現金首付4成購買二套，2套房的月供總額近7000元。

　　理財專家建議，在家庭的資産配置中，每月還貸款金額控制在家庭總收入的30%左右比較合適，最高不能超過50%。

　　因此，購房者在購房時一定要充分考慮到自身的償還能力。