新政出臺 開發商紛紛進行促銷 業內表示去庫存和轉型才是關鍵

　　文/廣州日報記者陶旺波

　　央行、住建部、銀監會3月30日聯合下發通知推出的房産新政仍在繼續發酵，從一開始就掀起了樓市的風潮，開發商一邊加急推貨一邊放風要漲價，部分猶豫的市民提前半天在售樓部排起長龍，二手房的買家和賣家都行動起來，買家一邊加速簽合同，一邊放慢過戶，賣家通知仲介漲價……熱鬧背後，既有政策帶來的利好刺激，也夾雜了不少行銷策略以及市場各方的利弊平衡。熱鬧過後，市場各方終將回歸理性，真正根據實際情況來採取恰當的策略。業內人士表示，政策完全落地仍需要時間，在庫存量大的情況下，樓市漲價還會放緩。

　　現象1

　　新政出臺 開發商紛紛促銷

　　30日下午，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。 同時，繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調為20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

　　記者從江門部分樓盤銷售經理處獲悉，3月30日當晚，有小部分客戶擔心開發商漲價連夜要下定金、簽約。有一個樓盤當天處理了差不多十來個這樣的客戶。

　　保利大都會剛好在3月31日推出近100套樓王産品。據樓盤銷售人員介紹，當天12時便有人去排隊買房，但是開盤時間是晚上6時。“這批樓王單位都是大戶型，購買的客戶主要是二次置業者，他們基本都知道樓市的新政策。我們之前放出的價格段，他們普遍能接受。”只要客戶有還款能力，目前建設銀行已經明確二套房可以做到最低首付四成了。

　　駿景灣地産銷售經理麥偉強表示，“新政出來後，這兩天部分樓盤反應比較大，我們這邊估計要到週末市民才會有大的反應。”

　　另外，記者發現，多個樓盤放出漲價的消息，但截止到昨天發稿時，仍然還沒有樓盤明確地提高售價。

　　現象2

　　二手市場格局改變

　　由於這一次三部委聯合發出的通知要落地到地方涉及了比較多的部門和銀行等機構，因此各項具體措施的實施時間也各不相同。據了解，目前江門大多數銀行要麼已經落實新的房貸政策要麼即將落實，首付比例基本上不成問題。而江門市公積金中心也回復記者稱，已經知道了政策的調整，將會按照程式落實相應政策。

　　除此之外，財政部還下發通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。據了解，這一政策將直接影響江門二手房市場現狀。

　　一位仲介經理告訴記者，營業稅免征年限“5改2”對北新區的二手房影響很大。北新區本身多是新房，此前因為交易成本較高，整個北新區的二手市場都比較平淡。現在新政出來了，北新區的二手房市場肯定會再熱起來。而在以前，江門二手房市場主要集中在舊城區，成交氛圍和成交額都不理想。東鵬地産二手部總經理何梅珠表示，3月30日新政出來當晚，就有二手房賣家要求漲價。

　　何梅珠表示，公司諮詢過銀行和住建部門，他們承認從4月1日起開始實施房貸新政，而營業稅新政則需要稅務部門進行調整。

　　不過，何梅珠告訴記者，這一輪新政的市場效果很難達到2009~2010年執行“5改2”時的情況，畢竟現在的供應量很大，特別是一手房價與二手房價差距不大，二手房的吸引力仍顯不足。

　　分析：改善型需求釋放刺激成交

　　不論是開發商還是買房者，都認為這次的新政好處顯而易見，並且開發商和購房者都加快了推貨和買房的進度。受此新政影響，江門房産業內人士均對成交增長抱有較大信心。

　　華茵堡地産行銷總監黃錦康認為，二套房首付降至四成，增加購房者的信心，尤其是為改善性需求購房者入市提供了有利的因素，在一定程度上降低了購房者的購房成本，釋放更多的有效需求。

　　美智地産總經理湯建軍表示，在目前整個樓市供應量偏大的情況下，上半年還會陸陸續續有相應的政策對房地産進行正面的補充。他認為，直接降低利率是最行之有效的方法。目前，銀行對於房地産的風險評估還是比較謹慎，在實際操作上，利率折扣並沒降下來多少。首付比例和利率優惠，如果能夠落實下來，還是比較有效的。他相信慢慢也會有相應的調整，有更多的利好政策補充。

　　另外，黃錦康認為“5改2”有效降低了二手房交易的成本，對於二手房市場是極度利好的消息，此次放鬆主要受惠對像是二套房，這類需求釋放將有利房價上漲。另外此政策在某種程度上釋放了更多的資金源，有效實現了一二手市場的資金配置。

　　元子地産總經理譚華駒強調，在新政的影響下，半年內江門中高端項目以及大戶型的銷量會得到提升，因為改善性購房者一向的目標都是一些高品質項目或者大戶型。

　　業內：去庫存和轉型是關鍵

　　對於江門接下來的房價走勢，奧園地産經理陳志炎認為，一季度樓市利好政策頻出，會加快今年江門房價的回升速度，“購房者的客路多了，需求量大了，從供需關係來看，房價肯定會回升”。在一季度最後兩天公佈有利政策，相信會有不少開發商醞釀4月漲價。

　　不過，在採訪中，不少業內人士也告訴記者，與以往不同的是，此輪新政的實質是要去庫存，“從兩會中的一些表述就可以看出，政府希望緩解目前樓市庫存高企的困局，這一輪組合拳也是衝著庫存來的。”

　　譚華駒表示，這兩項政策推出的時間有巧妙之處，時間為3月底4月初，在5月黃金周前一個月推出政策，可以表明政府是有意推動消費，減少庫存量。對於此前一直猶豫推貨的樓盤來説，現在就是恰當其時了。對於江門的開發商來説，現在並不是上調房價的最佳時機。

　　據市住建局公佈的資訊顯示，截至2月底江門市區市場待售的商品住宅共約15900套，去化週期已經超過了警戒線，而且目前庫存仍有繼續上升的趨勢。

　　從去年的支援剛需到現在扶持改善型住房需求，表述的變化直接表明瞭政策的指向。有專家表示，對房地産政策也好，對開發商也好，今年都應該把握兩大關鍵詞——去庫存和轉型。