□地産評論員 孟子諒

　　年報陸續出爐，上市房企盈利能力的下降隨之成為業內關注的焦點。在房地産行業逐漸告別“暴利”、開始平穩發展的背景下，“增加一線城市佈局”和“千方百計去庫存”成為了今年眾多房企的戰略選擇。

　　年報陸續公佈

　　收入量增“質”不足

　　近日，多家A股上市房企陸續公佈了2014年年報或業績預報。總體來看，在營業收入有所增長的同時，房企利潤率卻出現下滑，“增收不增利”現象明顯。

　　截至3月27日，40家A股上市房企公佈了2014年年報，這40家房企的總營業收入達到4069.33億元，比2013年上漲了19.96%；而總凈利潤為412.25億元，與2013年基本持平。以此計算，上市房企的平均盈利水準正在下降。

　　其中，凈利潤下滑的企業達到了15家。40家上市房企的凈利潤率平均為10.17%，比2013年的11.97%下滑明顯。

　　2014年房企銷售不利，同時土地、人工等成本費用高企，使房企的凈利潤率持續收窄。

　　有業內人士表示，雖然去年已經有不少房企號稱不再盲目追求規模，但對於上市公司而言，經營收入的規模仍將對投資者的心態産生一定影響，因此房企不願輕易放棄對於規模的追求。在這樣的心態下，去年房企在三四線城市普遍高舉“以價換量”大旗，也使利潤被進一步擠壓。

　　開發商普遍謹慎

　　“去庫存”不易

　　進入2015年，儘管房地産市場在政策層面迎來了一定利好，但房企對2015年樓市的態度卻並沒有變得非常樂觀，對今年業績的增長預期也普遍在10%以下。

　　龍湖地産的一位高層人士表示，“我們今年對整個市場的判斷是謹慎樂觀，可能下半年會有一些機會。但總體上由於庫存較大，所以即使有積極因素，可基本面的壓力還是非常大的。”

　　事實上，多家房企在年報中強調了企業目前的庫存情況，“去庫存”或將成為上市房企在2015年最重要的任務之一。國家統計局近日公佈的數據也顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積達到6.22億平方米，比2013年末增加了26.1%，兩項指標均創下了歷史新高。

　　雖然房企普遍將“去庫存”當作2015年的首要任務，但如何行之有效地去庫存，對房企來説仍是一道難題。

　　綠地集團相關高層表示，去庫存和追求利潤之間如何平衡，是未來房企在很長一段時間內必須要思考的問題。“簡單粗暴”的降價銷售，恐使本已有所下滑的利潤率進一步“雪上加霜”。

　　而蘭德諮詢總裁宋延慶則認為，對於房企來説，應該對現有庫存結構進行分析，對於“不良存貨”，應該採取較為直接的手段儘快降下來；而對於優質存貨，則應儘量追求高溢價，以平衡利潤。

　　一線城市拿地佔比提升

　　房企加強利潤率考量

　　除強調“去庫存”外，房企回歸“一線城市”的戰略方向也不謀而合。

　　今年1月，北京豐臺白盆窯地塊開拍，最終經過53輪競價，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元總價競得該地塊，溢價率為21.99%；

　　3月20日，經過108輪競價，華潤聯合珠海華發以70.52億元競得上海閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03地塊，溢價率為16.24%。

　　類似局面在今年並不鮮見。據中原地産統計，截至3月16日，去年銷售額排名前20的上市房企，2015年在一線城市拿地的比例高達62.5%，這一數字創造了歷史新高。

　　遠洋地産董事局主席兼行政總裁李明近日公開表示，未來公司將提高新增土地儲備在一線城市的佔比。

　　而富力地産則明確提出遠離三四線城市，“目前供過於求的情況主要集中在三四線城市，並沒有在一二線城市出現。集團未來將只限于在一線城市佈局。”

　　此外，龍湖和保利也均表示，公司未來的業務重點將更集中于一線城市。

　　雖然回歸一線城市的行業趨勢較為明顯，但從前述兩宗地塊的拍賣情況來看，房企的心態仍略顯“糾結”。

　　“從拍賣的過程來看，房企確實都比較看中這兩塊地，競爭比較激烈。”一位業內人士向筆者表示，“但這兩塊地的溢價率並不高，這反映出房企既想拿地，又不願花費過高價格的謹慎心態。”

　　德佑鏈家研究總監陸騎麟也表示，這兩幅地塊的競拍情況，體現了今年房企對待拿地變得相對理性。出於打響品牌、惡補儲備等原因的盲目高價拿地正在減少，在樓市的“新常態”下，房企對於自身利潤率的考量正在逐漸加強。