《廈門市物業服務收費管理辦法》已於今年1月正式實施。這是全國首部專門規範物業服務收費行為的地方政府規章。辦法規定，業主大會成立後，物業收費可以採取包乾制、酬金制形式，具體收費形式由物業服務合同約定，物業服務與收費要做到質價相符。

　　廈門市物業管理協會曾在近300家物業服務企業中，抽取80個樣本做調查，結果發現，物業企業普遍喊“虧”。虧損的原因有二：其一，業主拒交物業費，物業企業收費率低，不少企業收費率在50%-80%之間，有些企業甚至只能維持在10%左右；其二，工資上漲，對人工費用佔成本70%以上的物業企業而言，這是難以承受之重。

　　一些業主拒交物業費，理由是物業企業收支不透明。而物業收費上調受阻，原因亦不外乎如此。舉個例子，從2008年到2012年，廈門的月最低工資標準由750元上漲到1200元，相關主管部門測算後上調了物業收費指導價。然而，物業企業擬據此上調收費時，卻遭到了業主們的抵制——按照規定，物業調整收費標準，應徵求業委會同意後啟動調價程式，在業主大會上經過小區內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主表決同意，方可實施。不少業主以“沒有收支明細”為由，投了反對票。

　　業內人士透露，物業企業收費率低於80%，就難以維持正常的經營管理活動。在收費率低現狀無法改變、上調物業收費又無望的情況下，不少物業企業為了平衡收支，往往通過降低服務品質、放棄某些管理項目等手段來壓縮成本，保安員、保潔員“老齡化”就是突出的表現。還有一些物業企業乾脆直接“撤盤”，停止服務。據報道，島內外都出現過物業企業“不辭而別”的事件。

　　物業收費似乎已陷入困局，形成了“業主欠繳物業費、反對收費上調——物業企業因控製成本而降低服務標準或履職不到位——更多的業主拒繳物業費”的惡性迴圈。目前，雙方因物業費問題對簿公堂的事件也屢見不鮮，思明區人民法院甚至專門為此建立了物業糾紛訴調銜接機制。

　　為何會如此？在筆者看來，根源在於此前“包乾制”的物業收費模式。

　　所謂的包乾制，是指由業主向物業服務企業支付固定物業公共服務費，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。這種方式存在弊病：在收費定額定量的情況下，物業企業提供的服務項目越多、服務品質越高，所支付的成本相應越高，利潤也就越低。如果將業主和物業企業當作博弈的雙方看，後者必然會有提供低質服務的衝動。這就會出現一種結果：一旦物業費標準不能適應物業管理服務成本的增長，“偷工減料”的行為便會發生。

　　廈門規定，物業服務收費可採用“酬金制”，並對惡意拖欠物業費的“搭便車”者設置了懲戒措施，這顯然有助於祛除包乾制的弊病。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制下只有酬金部分屬於物業企業收入，物業費屬於代收性質，賬務須公佈，這可保障業主享受到質價相符、公開透明的物業服務，同時還可以保障物業公司收到合同約定的酬金而不會出現虧損，一舉兩得。

　　進一步看，在政府指導價模式下，物業收費有“一刀切”之嫌。酬金制是一種業主和物業雙向選擇、自由協商的市場化定價機制，可滿足不同層次的市場需求，能夠不斷提高物業企業的管理水準，通過有效的物業管理來降低小區的折損速率，減少隱性損失。當然，業主也應更關注所在小區的物業管理，參與到社區治理當中，避免陷入“反公地悲劇”。

　　目前，物業服務費的繳交以物業服務合同簽訂時間來劃分，原則上按“老人老辦法，新人新辦法”來操作執行。期待在新的週期，業主和物業公司能積極推動酬金制物業合同，形成合力，共同為物業收費困局破題。