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不太可能出現“七折房貸利率”

  • 發佈時間:2015-04-02 05:45:22  來源:經濟日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  受訪嘉賓:

  中國農業銀行首席經濟學家 向松祚

  中國銀行國際金融研究所副所長 宗 良

  中國民生銀行首席研究員 溫 彬

  採訪記者:

  中國經濟網 李 婧

  連日來,央行、財政部等多部門連續出臺政策,促進房地産市場平穩健康發展。房地産業是我國的重要産業之一,與上下游産業關聯度高,對經濟發展帶動力強。此次樓市新政影響幾何?“房貸七折利率”會否“重出江湖”?就這些問題,中國經濟網記者採訪了3位知名經濟學家。專家認為,這次“金融+財稅”政策組合拳是“穩消費”、促房地産市場平穩健康發展的一劑“良藥”。

  記者:此次樓市新政降低了二套房貸首付比例,投機性交易會不會增多?

  向松祚:二套房首付比例下調,可能使得部分投資者會對投資房産興趣增加。但從數據看,房地産市場整體的回報前景並不樂觀。投資房地産的收益主要有兩方面,一是未來房價上漲,二是先買後租,以租養房。當前,房價逐漸平穩,而租金的收益因素也十分複雜,即便北上廣深這樣的一線城市,租金收益率也不高,投資性交易動力不足。

  宗良:當前,不動産統一登記正在推進,市場普遍預期會出臺房地産稅。在這樣的背景之下,購買第二套房大多應是改善性住房需求。

  溫彬:近年來,我國房地産市場發生了深刻變化,不少城市從過去的供不應求向供需平衡轉變。如此一來,二套房原來的首付比例就顯得過高了。此次將首付比例由60%下調至40%,有利於增加自住型和改善型需求的購房者的購買能力,也有利於在一定程度上防止過度炒作房地産市場。

  記者:放鬆房貸後,銀行呆壞賬會不會增加?

  溫彬:不管是一套房首付30%還是二套房首付40%,都是比較審慎的政策。在國際上,30%、40%首付的房貸資産品質是比較穩健的。

  向松祚:過去雖然房地産市場經歷過很多週期,也經過了很多調整,但住房按揭貸款的壞賬率在銀行所有貸款類別裏是最低的。原因有二,一是政策對房貸首付比例的控制比較恰當,比較謹慎;二是我國消費者對銀行按揭負債還款比較在意,刻意通過信貸政策不還款或者惡意拖欠的有,但屬極少數。所以,政策的調整不會增加銀行的壞賬,個人住房按揭貸款依然是優質的。

  宗良:總體看,銀行房貸是品質較好、不良預算較低的貸款。而從國際上看,個人貸款佔比在國際銀行業中都比中國高,國際上佔比達到一半,我國目前只有20%,仍有較大發展空間。

  記者:如果金融政策對房地産的支援進一步加大,會不會有“房貸七折利率”?

  溫彬:增加個人住房按揭貸款是大多數商業銀行今年的策略,但隨著投放額度的增加,利率也將有相應的打折,現在市場已經出現9折甚至更低的88折,但是到7折,銀行就會出現虧損。因此,“7折利率”不會是常態性的或大面積出現,當然對高端客戶和對銀行貢獻較大的客戶可能會差別對待,打折可能會多一些。

  宗良:當下資金成本高,銀行利率要呈現市場化特點,如果利率過低,銀行就沒有盈利了,虧本賺吆喝,不會太長久。所以,按市場規律辦事,才能保證政策有效推進。

  向松祚:銀行對房貸的優惠已經十分充足,還有待市場的進一步消化。可能個別地段和樓盤會有一些低折扣的優惠,但“房貸七折利率”似乎沒有必要。

  記者:由於凈利潤增速放緩,銀行會不會出現刻意壓縮房貸額度的情況?

  宗良:今年1、2月份的房貸量顯示,房地産市場的貸款增加了2.1萬億元左右,主要是個人按揭貸款增長。居民改善住房條件,銀行應該給予適當支援。

  溫彬:事實上,很多銀行都將房貸作為今年一個主要的投向。房貸在銀行信貸中是比較安全的,首付至少有30%,所以風險比較低。當前,一些産能過剩行業本身信貸需求不旺盛、信貸風險上升。因此,銀行會繼續支援個人住房按揭貸款。

  向松祚:商業銀行對個人按揭貸款非常歡迎。銀行收入和利潤的下調也是正常的,過去幾年增長過快,現在銀行利潤增長變慢是回歸常態和正常的增長。但這不會對按揭貸款額度産生影響。

  記者:有人認為,二套房首付比例降低,但每月還貸額度增大,這項政策利好有限。這是否客觀、全面?

  向松祚:實際上,降低首付比例不意味著必須按照這一比例執行。買房可以一次性付款,也可以首付50%、70%,政策只是給出了最低的界限。至於到底付多少,個人可以根據情況自主選擇,商業銀行也會自主選擇。

  宗良:這是一個偽命題。首付40%是政策給出的一個選項,只要不低於這個比例,選擇的餘地還是很大的。如果有能力,一樣可以多付首付甚至是全額購房。這樣,還款額度增加的擔心也就顯得多餘了。

  溫彬:不能靜態看首付比例降低後貸款總額增加,還應看到銀行前期下調房貸利率。央行在去年11月和今年2月底連續兩次降息,住房公積金利率也降低了。這些政策降低了購房者成本,對剛性需求是有利好的。

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