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房地産新政落地 改善性戶型走俏

  • 發佈時間:2015-04-02 05:31:37  來源:南方日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  頭條關注

  3月30日,央行、住建、財稅等多個部門就房地産政策接連放出“大招”。其中,房貸政策再度鬆綁,二套房商業貸款首付最低降至四成;公積金貸款首套房首付降至兩成,二套房最低降至三成。新政落地首天,記者走訪東莞多個樓盤,發現改善戶型的樓盤較為火熱。

  記者在走訪的過程中,發現部分樓盤在行銷中心的週邊擺放“二套房首付降到四成 房兩年免營業稅”的廣告宣傳語,現場的人氣較旺。許多開發商表示,此次政策能直接拉動成交,短期內以促銷走量為主。另外,記者了解到建設銀行、工商銀行等銀行開始執行房貸新政。

  業內觀察人士認為,此次政策的出臺提振了購房者的買房信心,釋放了壓抑已久的換房需求,未來有改善換房需求的人群會成為樓市的主流。

  1

  部分銀行相繼執行房貸新政

  3月31日,記者了解到建設銀行東莞分行和工商銀行東莞分行已經執行新政,二套房貸款最低首付比例由六成降至四成。

  “目前,我行已經執行新政,二套房的房貸利率則在基準的基礎上上浮10%,而一套房的房貸利率則維持在基準利率。”建設銀行東莞分行相關工作人員表示。

  工商銀行東莞分行也在當天執行房貸新政,該行相關人員回復:“工商銀行將認真執行國家有關部門新的住房信貸政策,進一步提升金融服務水準,促進房地産市場平穩健康發展。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的,最低首付款比例為40%。”

  農行東莞分行相關負責人表示:“目前我行還沒收到相關的政策文件通知,仍然執行二套房首付六成的舊政。”至於房貸利率,他表示:“目前,農行的二套房的房貸利率則在基準的基礎上上浮10%,一套房的房貸利率則可以打9.5折。”

  中國銀行東莞分行相關負責人則表示:“房貸新政以官方網站公告為準。”不過,截至4月1日中午12點,記者暫未在中行官方網站上發現執行新政的公告。

  交通銀行東莞分行表示:“目前,還沒接到省行的通知,若收到相關的通知會貫徹文件精神。現階段,首套房的房貸利率在9.5折以上,根據客戶資質和綜合貢獻度而定。二套最低基準上浮10%。”

  隨後,記者電話諮詢東莞銀行,該行相關負責人則表示:“目前,我行暫未執行央行的政策。按照以往的慣例,東莞銀行都是快速執行央行的政策的。現階段在等待上級部門的通知,此次或會有變動。”

  2

  公積金中心暫未執行新政

  新政規定,繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

  對此,東莞公積金中心相關負責人表示,暫未收到相關的文件通知,最終以收到政策文件為準。

  目前,東莞公積金貸款政策規定,首套房貸款首付比例需達30%,而二套房則首付比例高達50%,個人第三套住房不能申請公積金貸款。相較新政,公積金貸款首套房首付降至20%,二套房最低降至30%。可見,二套房的首付比例由原來的50%降到30%,其影響較大。

  記者在走訪樓盤的時候,發現了不少市民想通過公積金貸款的方式購買第二套改善性住房,因為政策的執行時間未定,購房者持觀望的態度。如市民陳先生欲通過公積金購買價值80萬元的二套房,若按照目前的政策,陳先生需要支付40萬元的首付款;若執行公積金新政,陳先生只需要支付24萬元的首付款,兩者相較之下,相差16萬元。

  3

  改善性戶型看房客增多

  據統計,2015年東莞城區全新項目僅7個,加推項目11個,累計潛在供應面積僅94萬平方米,同比去年減少17%。瑞峰置業市場研究部統計,3月23日-3月29的住宅成交的戶型來看,改善戶型的成交比例佔東莞住宅各類産品類型成交的34.48%。其中,100-130平方米的住宅成交的套數佔19.04%,130-160平方米的住宅成交的套數佔10.04%,160-200平方米的住宅成交的套數佔5.1%。

  可見,目前東莞的多數項目逐漸推出改善性戶型,並受到購房者的青睞。東莞的改善戶型譬如匯龍灣主推的70-143平方米戶型,東城皇馬酈宮項目推出146-189平方米四房,天驕禦峰目前主推110-145平方米的三四房,北大資源禦城的90-130平方米的三四房,恒大華府主推的173-238平方米的戶型。

  其實,自去年“9·30”房貸政策出臺,東莞改善型需求已開始悄然涌動,看房的改善型客戶明顯增多,開發商在逐漸推出改善性的戶型産品。

  在新政公佈首日,記者發現部分樓盤在行銷中心的週邊擺放“二套房首付降到四成房兩年免營業稅”的廣告宣傳語,現場的人氣較旺。

  當記者來到位於莞城的恒大華府行銷中心,已有部分購房者在詢問該樓盤是否執行新政,並在行銷中心等待。市民吳女士已然是第二次在看恒大華府的房子,之前因為受阻于二套房首付的原因,未購得房子。當時,現場的行銷人員表示:“目前恒大華府暫未接到房貸新政的通知,相關的行銷人員正在開會討論,房價或會有調整。”

  隨後,記者又來到位於萬江的北大資源禦城。時值中午12點半,仍然有不少市民陸續前來看房。該樓盤行銷人員表示:“今天,前來看房的客戶比較多,我都還沒時間吃中午飯。另外,大家對昨天剛出臺的房貸新政頗為關心。”

  市民黃先生就職于萬江某企業,趁著下班的時間間隙,前來了解新政落地的情況和看房子。黃先生看中的是90平方米左右的小三房,總房款75萬元。“這是我購買的第二套房了,想為家人換個舒適的生活環境。不過現在樓盤還沒接到通知是否執行新政,不知道是否政策下來,房價會有所變動。”

  東莞中原地産市場研究部分析稱,中心城區地塊資源稀缺,在供求壓力下房價持續上浮,為提高購房者的接受程度,開發商更傾向於設計開發二、三房等剛需戶型,而在擁有優質資源的水濂山、黃旗山片區則開發高端大戶型産品。

  一位業內人士認為,二胎政策放開、認貸不認房新政利好不斷,加上二套房首付款的門檻降低,被壓抑多年的改善型需求逐步煥發出新活力。另外,從家庭結構演變歷程來看,已購房七八年市民會有換房的需求。

  4

  開發商短期內促銷走量為主

  3月31日下午,萬科旗下南部灣萬科城、萬科金悅香樹等在售7個項目同時聯合發起“零點行動”,即在4月1日零點前,旗下在售所有産品不漲價、銷售中心不打烊,購房者可以下班後到心水樓盤去選房。隨後,碧桂園發佈消息説:“東莞碧桂園基於社會責任,我們展緩漲價,迫於市場壓力,我們僅限一週。”對此,萬科、碧桂園表態暫不漲價。

  關於“零點行動”,萬科東莞公司行銷負責人易平安表示:“該活動只是樓盤行銷策略,以微信行銷的方式吸引購房者,萬科的房價在短期內不會上漲,萬科還是按照正常的行銷模式銷售。”

  關於新政落地對樓市影響,萬科方面回復:新政策的出臺,整體來看對首置、首改的客戶提供了有利條件,緩解客戶首付過重的壓力,同時也解放了部分由於稅收而受到抑制的首改需求,但具體還得要看地方政府的實施細則。

  恒大集團東莞公司品牌經理魏煜説:“目前,恒大的樓盤是否漲價還沒定下來。樓盤銷售宣傳樓盤預計漲價只是一種行銷手段,給購房者施壓購房壓力。”

  廣東置薈星城投資開發集團有限公司副總經理歐鵬認為,此政策對整個房地産都是利好的,可以從以下幾個方面分析:首先,新政降低了購房者買房的門檻;其次,該政策有利於去庫存;再者,新政激發了房地産的活躍度。另外,從開發商的角度,此政策讓開發商的現金流更加寬裕。“我建議開發商不要持有過於樂觀的態度,應以促銷走量為主,不要貿然提高房價。”歐鵬説。

  名巨中央市場行銷總監舒小劍認為,二套房的首付款降低至四成,對開發商和購房者來説都是利好的消息,是鼓勵性的政策。2014年,東莞樓市的不景氣,導致了很多開發商沒有完成銷售任務,此次政策的出臺給樓市打了一劑“強心針”。

  他預計,2015年,在樓市政策頻密出臺的情況下,無論是成交量或成交金額都有顯著的提升。尤其在今年第一季度和第二季度,東莞樓市的成交會有所變化的。不過,鋻於銷售壓力,大部分開發商會以促銷為主。

  東莞房地産行業協會秘書長陳駿良表示,開發商是否漲價,視乎每個盤的具體情況而定的。不過開發商會謹慎控制價格的,不會出現大幅的“漲價潮”,以“走量為主”。

  他説:“開發商要面對現實。目前,東莞的庫存較高,今年推盤的項目也較多,開發商都會以‘緊捉客源’促銷出貨為主的。在稀缺片區,樓盤的價格或略微調整;在鎮區,樓盤的價格上漲空間不大。”

  據統計,截至今年2月28日,東莞住宅市場庫存量為614.33萬平方米,環比上升3.13%,同比上升27.11%,並創下歷史新高。根據過去一年的市場消化成績計算,2月東莞住宅市場消化週期為12.1個月,消化週期已持續3個月拉長。

  5

  購房少了首付款多了按揭款

  按照房貸新政,二套房商業貸款首付最低降至四成,具體能給市民帶來多大實惠呢?我們一起來算筆賬:若市民有換房需求,欲購買一套價值100萬元的房子,若按照舊房貸政策,需要付首付款60萬元;若按照新政策,只需要付40萬元的首付,相較之下,減少了20萬元的資金成本,大幅降低購房者的買房成本。

  一位業內人士表示,二套房首付降至四成,會激活相當一部分改善置業需求,尤其是對於手頭較緊的客戶。

  不過有部分市民吐槽:“二套房首付門檻是降低了,但是按揭款卻增多了,房貸會增多,還得多支付銀行利息。”

  若價值100萬元的房子,按照等額本息、最新的基準利率的貸款計劃,商業貸款20年,如果按照支付四成首付計算,貸款總額60萬元,還款總額1023370.54元,支付利息款423370.54元,月還款4264.04元;如果按照支付六成首付計算,貸款總額60萬元,還款總額682247.03元,支付利息款282247.03元,月還款2842.7元。兩者相較下,執行房貸新政,購房者則少付出20萬元的首付款,但是購房者月還款得多支付1421.34元。

  對此,一位資深業內人士認為,對於剛需和改善型人群來説,購房者的支付能力是制約其買房的原因。雖然每月支付的月供增多,不過可能發生通貨膨脹和房價上漲因素,長遠來看,這實際是降低了購房者入市的門檻和成本。該項政策出臺之後,首付比例有所降低,有助於提高購房者的資金杠桿,撬動更多住房消費。

  撰文:

  南方日報記者 葉永茵 郝金朋

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