頭條關注

　　3月30日，央行、住建、財稅等多個部門就房地産政策接連放出“大招”。其中，房貸政策再度鬆綁，二套房商業貸款首付最低降至四成；公積金貸款首套房首付降至兩成，二套房最低降至三成。新政落地首天，記者走訪東莞多個樓盤，發現改善戶型的樓盤較為火熱。

　　記者在走訪的過程中，發現部分樓盤在行銷中心的週邊擺放“二套房首付降到四成 房兩年免營業稅”的廣告宣傳語，現場的人氣較旺。許多開發商表示，此次政策能直接拉動成交，短期內以促銷走量為主。另外，記者了解到建設銀行、工商銀行等銀行開始執行房貸新政。

　　業內觀察人士認為，此次政策的出臺提振了購房者的買房信心，釋放了壓抑已久的換房需求，未來有改善換房需求的人群會成為樓市的主流。

　　1

　　部分銀行相繼執行房貸新政

　　3月31日，記者了解到建設銀行東莞分行和工商銀行東莞分行已經執行新政，二套房貸款最低首付比例由六成降至四成。

　　“目前，我行已經執行新政，二套房的房貸利率則在基準的基礎上上浮10%，而一套房的房貸利率則維持在基準利率。”建設銀行東莞分行相關工作人員表示。

　　工商銀行東莞分行也在當天執行房貸新政，該行相關人員回復：“工商銀行將認真執行國家有關部門新的住房信貸政策，進一步提升金融服務水準，促進房地産市場平穩健康發展。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為40%。”

　　農行東莞分行相關負責人表示：“目前我行還沒收到相關的政策文件通知，仍然執行二套房首付六成的舊政。”至於房貸利率，他表示：“目前，農行的二套房的房貸利率則在基準的基礎上上浮10%，一套房的房貸利率則可以打9.5折。”

　　中國銀行東莞分行相關負責人則表示：“房貸新政以官方網站公告為準。”不過，截至4月1日中午12點，記者暫未在中行官方網站上發現執行新政的公告。

　　交通銀行東莞分行表示：“目前，還沒接到省行的通知，若收到相關的通知會貫徹文件精神。現階段，首套房的房貸利率在9.5折以上，根據客戶資質和綜合貢獻度而定。二套最低基準上浮10%。”

　　隨後，記者電話諮詢東莞銀行，該行相關負責人則表示：“目前，我行暫未執行央行的政策。按照以往的慣例，東莞銀行都是快速執行央行的政策的。現階段在等待上級部門的通知，此次或會有變動。”

　　2

　　公積金中心暫未執行新政

　　新政規定，繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　對此，東莞公積金中心相關負責人表示，暫未收到相關的文件通知，最終以收到政策文件為準。

　　目前，東莞公積金貸款政策規定，首套房貸款首付比例需達30%，而二套房則首付比例高達50%，個人第三套住房不能申請公積金貸款。相較新政，公積金貸款首套房首付降至20%，二套房最低降至30%。可見，二套房的首付比例由原來的50%降到30%，其影響較大。

　　記者在走訪樓盤的時候，發現了不少市民想通過公積金貸款的方式購買第二套改善性住房，因為政策的執行時間未定，購房者持觀望的態度。如市民陳先生欲通過公積金購買價值80萬元的二套房，若按照目前的政策，陳先生需要支付40萬元的首付款；若執行公積金新政，陳先生只需要支付24萬元的首付款，兩者相較之下，相差16萬元。

　　3

　　改善性戶型看房客增多

　　據統計，2015年東莞城區全新項目僅7個，加推項目11個，累計潛在供應面積僅94萬平方米，同比去年減少17%。瑞峰置業市場研究部統計，3月23日-3月29的住宅成交的戶型來看，改善戶型的成交比例佔東莞住宅各類産品類型成交的34.48%。其中，100-130平方米的住宅成交的套數佔19.04%，130-160平方米的住宅成交的套數佔10.04%，160-200平方米的住宅成交的套數佔5.1%。

　　可見，目前東莞的多數項目逐漸推出改善性戶型，並受到購房者的青睞。東莞的改善戶型譬如匯龍灣主推的70-143平方米戶型，東城皇馬酈宮項目推出146-189平方米四房，天驕禦峰目前主推110-145平方米的三四房，北大資源禦城的90-130平方米的三四房，恒大華府主推的173-238平方米的戶型。

　　其實，自去年“9·30”房貸政策出臺，東莞改善型需求已開始悄然涌動，看房的改善型客戶明顯增多，開發商在逐漸推出改善性的戶型産品。

　　在新政公佈首日，記者發現部分樓盤在行銷中心的週邊擺放“二套房首付降到四成房兩年免營業稅”的廣告宣傳語，現場的人氣較旺。

　　當記者來到位於莞城的恒大華府行銷中心，已有部分購房者在詢問該樓盤是否執行新政，並在行銷中心等待。市民吳女士已然是第二次在看恒大華府的房子，之前因為受阻于二套房首付的原因，未購得房子。當時，現場的行銷人員表示：“目前恒大華府暫未接到房貸新政的通知，相關的行銷人員正在開會討論，房價或會有調整。”

　　隨後，記者又來到位於萬江的北大資源禦城。時值中午12點半，仍然有不少市民陸續前來看房。該樓盤行銷人員表示：“今天，前來看房的客戶比較多，我都還沒時間吃中午飯。另外，大家對昨天剛出臺的房貸新政頗為關心。”

　　市民黃先生就職于萬江某企業，趁著下班的時間間隙，前來了解新政落地的情況和看房子。黃先生看中的是90平方米左右的小三房，總房款75萬元。“這是我購買的第二套房了，想為家人換個舒適的生活環境。不過現在樓盤還沒接到通知是否執行新政，不知道是否政策下來，房價會有所變動。”

　　東莞中原地産市場研究部分析稱，中心城區地塊資源稀缺，在供求壓力下房價持續上浮，為提高購房者的接受程度，開發商更傾向於設計開發二、三房等剛需戶型，而在擁有優質資源的水濂山、黃旗山片區則開發高端大戶型産品。

　　一位業內人士認為，二胎政策放開、認貸不認房新政利好不斷，加上二套房首付款的門檻降低，被壓抑多年的改善型需求逐步煥發出新活力。另外，從家庭結構演變歷程來看，已購房七八年市民會有換房的需求。

　　4

　　開發商短期內促銷走量為主

　　3月31日下午，萬科旗下南部灣萬科城、萬科金悅香樹等在售7個項目同時聯合發起“零點行動”，即在4月1日零點前，旗下在售所有産品不漲價、銷售中心不打烊，購房者可以下班後到心水樓盤去選房。隨後，碧桂園發佈消息説：“東莞碧桂園基於社會責任，我們展緩漲價，迫於市場壓力，我們僅限一週。”對此，萬科、碧桂園表態暫不漲價。

　　關於“零點行動”，萬科東莞公司行銷負責人易平安表示：“該活動只是樓盤行銷策略，以微信行銷的方式吸引購房者，萬科的房價在短期內不會上漲，萬科還是按照正常的行銷模式銷售。”

　　關於新政落地對樓市影響，萬科方面回復：新政策的出臺，整體來看對首置、首改的客戶提供了有利條件，緩解客戶首付過重的壓力，同時也解放了部分由於稅收而受到抑制的首改需求，但具體還得要看地方政府的實施細則。

　　恒大集團東莞公司品牌經理魏煜説：“目前，恒大的樓盤是否漲價還沒定下來。樓盤銷售宣傳樓盤預計漲價只是一種行銷手段，給購房者施壓購房壓力。”

　　廣東置薈星城投資開發集團有限公司副總經理歐鵬認為，此政策對整個房地産都是利好的，可以從以下幾個方面分析：首先，新政降低了購房者買房的門檻；其次，該政策有利於去庫存；再者，新政激發了房地産的活躍度。另外，從開發商的角度，此政策讓開發商的現金流更加寬裕。“我建議開發商不要持有過於樂觀的態度，應以促銷走量為主，不要貿然提高房價。”歐鵬説。

　　名巨中央市場行銷總監舒小劍認為，二套房的首付款降低至四成，對開發商和購房者來説都是利好的消息，是鼓勵性的政策。2014年，東莞樓市的不景氣，導致了很多開發商沒有完成銷售任務，此次政策的出臺給樓市打了一劑“強心針”。

　　他預計，2015年，在樓市政策頻密出臺的情況下，無論是成交量或成交金額都有顯著的提升。尤其在今年第一季度和第二季度，東莞樓市的成交會有所變化的。不過，鋻於銷售壓力，大部分開發商會以促銷為主。

　　東莞房地産行業協會秘書長陳駿良表示，開發商是否漲價，視乎每個盤的具體情況而定的。不過開發商會謹慎控制價格的，不會出現大幅的“漲價潮”，以“走量為主”。

　　他説：“開發商要面對現實。目前，東莞的庫存較高，今年推盤的項目也較多，開發商都會以‘緊捉客源’促銷出貨為主的。在稀缺片區，樓盤的價格或略微調整；在鎮區，樓盤的價格上漲空間不大。”

　　據統計，截至今年2月28日，東莞住宅市場庫存量為614.33萬平方米，環比上升3.13%，同比上升27.11%，並創下歷史新高。根據過去一年的市場消化成績計算，2月東莞住宅市場消化週期為12.1個月，消化週期已持續3個月拉長。

　　5

　　購房少了首付款多了按揭款

　　按照房貸新政，二套房商業貸款首付最低降至四成，具體能給市民帶來多大實惠呢？我們一起來算筆賬：若市民有換房需求，欲購買一套價值100萬元的房子，若按照舊房貸政策，需要付首付款60萬元；若按照新政策，只需要付40萬元的首付，相較之下，減少了20萬元的資金成本，大幅降低購房者的買房成本。

　　一位業內人士表示，二套房首付降至四成，會激活相當一部分改善置業需求，尤其是對於手頭較緊的客戶。

　　不過有部分市民吐槽：“二套房首付門檻是降低了，但是按揭款卻增多了，房貸會增多，還得多支付銀行利息。”

　　若價值100萬元的房子，按照等額本息、最新的基準利率的貸款計劃，商業貸款20年，如果按照支付四成首付計算，貸款總額60萬元，還款總額1023370.54元，支付利息款423370.54元，月還款4264.04元；如果按照支付六成首付計算，貸款總額60萬元，還款總額682247.03元，支付利息款282247.03元，月還款2842.7元。兩者相較下，執行房貸新政，購房者則少付出20萬元的首付款，但是購房者月還款得多支付1421.34元。

　　對此，一位資深業內人士認為，對於剛需和改善型人群來説，購房者的支付能力是制約其買房的原因。雖然每月支付的月供增多，不過可能發生通貨膨脹和房價上漲因素，長遠來看，這實際是降低了購房者入市的門檻和成本。該項政策出臺之後，首付比例有所降低，有助於提高購房者的資金杠桿，撬動更多住房消費。

　　撰文：

　　南方日報記者 葉永茵 郝金朋