本報訊（記者車莉）兩會後釋放出的信號令鬆綁二套房貸款政策的預期變為現實，昨日下午5時，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。

　　同時，繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調為20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

　　融360金融搜索平臺分析師袁媛認為，兩會釋放出的信號令二套房貸鬆綁，這契合了中央支援自住及改善型住房需求的指示精神。實質上，二套房政策放鬆態勢從今年年初就開始，且二套房貸款政策差異化開始顯現，越來越多的銀行開始突破首付比例及利率的限制，自行制定二套房貸款政策。

　　據融360最新統計數據顯示，截至目前，全國共有11個城市24家銀行正在執行“個性化”的二套房貸款政策。“個性化”主要體現在部分銀行二套房首付比例及貸款利率打破了“首付六成以上（部分城市為七成）、利率不低於基準上浮10%”的規定，開始各自為政。

　　據悉，這也是央行4年來將二套房首付比例首次下調。2011年1月26日，國務院出臺新樓市調控政策，規定貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

　　2013年11月，武漢發佈“漢七條”，提高二套房首付比例，人行武漢分行同期宣佈，武漢貸款購買二套房，首付比例從六成提至七成。

　　首付降低

　　40%20%30%免征期限縮短

　　商業貸款

　　非普通住房

　　購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售

　　按銷售收入減去購房價款的差額徵收營業稅

　　普通住房

　　購買不足2年的住房對外銷售

　　全額徵收營業稅

　　購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售

　　免征營業稅

　　備註：

　　這是央行4年來首次下調二套房首付比例

　　2011年1月26日，國務院出臺樓市調控政策，規定二套房首付比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍

　　二 套

　　擁有1套住房已結清貸款

　　再次申請公積金貸款購買普通自住房

　　首 套

　　使用住房公積金貸款購買首套普通自住房

　　（具體比例和利率由銀行根據借款人的信用狀況和還款能力等確定）

　　擁有1套住房且貸款未結清的

　　再次購買普通自住房

　　二手房營業稅免征年限

　　從5年降至2年

　　本報訊（記者車莉）財政部、國家稅務總局30日聯合發佈消息，經國務院批准，我國將從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，其中個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。

　　調整內容包括：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，財政部此次對營業稅全額徵收的免征期，由過去的5年轉變為2年，這使得住房銷售市場得以活躍。使得很多改善性購房者的需求得到積極釋放，體現了住房市場金融財稅政策的優化，對於鼓勵市場成交以及市場信心提振是有利好的。

　　■市場分析

　　改善型需求將集中入市

　　改善型需求將集中入市

　　記者馬振華

　　昨天聽聞改善型購房門檻大為降低的消息後，武昌中心城區一樓盤銷售負責人認為，接下來，將很快形成半年來第二波改善型需求集中入市潮。

　　去年10月份取消限購、放鬆限貸後，被壓抑的改善型需求集中釋放，使得漢口、武昌主要的中心區樓盤出現熱銷。但是，由於這些住房總價都在上百萬，購買人群有限，很多有房貸在身的家庭想換購大房子，首付仍要七成，要準備的首付款近百萬元，擋住了很多家庭換房步伐，使購房潮過了兩個多月後消退。

　　上述樓盤銷售負責人表示，新政降低這類人群首付款三四十萬元，使換不起房的人現在有能力換房，促使他們集中入市衝高銷量。武漢新房成交量衝高的趨勢在3月份已經初步顯現，據統計，3月日均成交量高達600套左右，達到歷史峰值。

　　樓市政策連續放鬆

　　半年內持續了3年多的限購、限貸政策連續鬆綁，使一些購房者預期發生了變化。一家排名前十的開發商有關人士表示，相比去年觀望氛圍濃，購房者擔心買了房後房價就跌，猶豫不出手情況，今年開年後，購房者出手速度明顯加快，該房企每天都有10套左右的成交量，成交形勢不錯，此次樓市利好政策出臺，銷量有望再上升。

　　在本地一家網站最新對購房者的調查顯示，有八成參與調查者表示有合適房子就出手，主要原因是後期房價漲的可能比跌的可能更大。

　　國內知名房産專家楊紅旭今年年初就預測二季度房價走勢將現逆轉，昨天，他表示，現在買房時機到了。

　　房價漲跌房企有分歧

　　武漢樓市後期房價是延續去年平穩態勢，還是會出現上漲？昨天，開發商的判斷並不一致。光谷一開發商表示，片區競爭激烈，雖然今年成交量比去年有所提升，但是去庫存的壓力仍很大，趁著後市政策利好機會，下一季度首要任務仍是跑量，而不是漲價。

　　武昌一進入尾盤的開發商表示，後期銷售壓力不大，在政策利好下，下一階段準備嘗試將一部分銷量比較好的房源適當提價，試探行情。

　　武漢知名房産專家李國政表示，今後幾年武漢每年開通一條地鐵，城建、産業、人口仍有提升空間，但庫存及供應量也相當可觀，在這些綜合因素的影響下，可以預計，在新政助推下，武漢樓市去庫存將加速，三環線以內整體市場上半年實現回穩，不排除有項目開始借地鐵政策等利好漲價，整個武漢市場也有望迎來貨真價實的“金三銀四紅五月”。

　　製圖 劉岩

　　■政策解讀

　　釋放普通家庭換房購房需求

　　記者馬振華

　　影響一：商貸買二套新房首付可降30萬元以上

　　目前武漢三環內改善型的大戶型總價普遍都超過100萬元，按照以前二套房政策，首付需要70萬元，現在則40萬元即可。這意味著至少首付可少交30萬元，這對於“工薪家庭”來説，相當於可以少付3年的總收入。

　　中國指數研究院認為，此政策讓普通家庭換房購房得到釋放，對以改善需求為主的中高端住宅銷售都是利好。

　　影響二：買房齡3—5年二手房可少交數萬元營業稅

　　原來二手房交易要滿5年才能免交營業稅，現在滿2年就可以免交，這使得房産證在2—5年間的房子大幅減少營業稅。目前，漢口三環內最便宜房子價格要8500元/平方米，以85平方米來算，總價為72.25萬元。如果房産證滿3年，按照以前交5.7%的營業稅費用要4萬多元，現在則免交營業稅。由於武漢二手房交易所有稅費都由買方負擔，因此相當於節約了4萬多元。

　　中國指數研究院認為，此政策降低交易稅費，增加二手房市場流通，對於改善性家庭“賣舊換新”是利好，可促進二手房交易。

　　影響三：公貸買90平方米以上首套房首付降數萬元

　　此前，武漢市用公積金貸款買房，如果是90平方米以下首套房，可以首付二成，超過90平方米就要首付三成。新政規定公貸首套房最低首付比例為二成，這意味著買90平方米以上的首套房首付款可以降一成。以後湖9000元/平方米均價，常見的93平方米兩房或者小三房來算，首付就可以少付8萬多元。

　　影響四：公貸二套房首付降低 武漢購房者受惠不多

　　此前，公積金對於已經結清貸款二次公貸購房的，要求首付比例最低30%，貸款最高比例不得超過房屋總價的40%，並且如果現有住房超過140平方米以上，買二套房禁貸。新政規定二套房公貸最低首付比例為30%，並且沒有涉及現有住房面積，放鬆了現有住房面積140平方米以上的家庭二次公貸買房。

　　中國指數研究院認為，雖然公貸二套房首付降低，但從整體來看，武漢購房者受惠不多，因為武漢二套房公積金可貸額度與賬戶餘額有關，餘額越多二套房可貸額越多。一般首套房都用了上十萬的公積金，賬戶餘額不多，因此二套房事實上可貸額度並不多，多數二套房首付款依然要在五成以上。

　　■股市反應

　　新政刺激

　　地産大升 十股漲停

　　昨日，央行等三部委下發通知，降低二套房首付比例。英大證券首席經濟學家李大霄表示，有利於房地産市場的健康穩定發展，利好股市及房地産股票。

　　昨日，地産板塊午後強勢拉升，截至收盤時，板塊平均上漲3.79%。個股方面，天房發展、深深房A、保利地産、金科股份、中天城投、招商地産、榮安地産、香江控股、國興地産、中關村漲停。招保萬金方面，除招商地産、保利地産漲停外，萬科A上漲6.67%，金地集團大漲6.94%。

　　分析人士表示，昨日新政以及此前的一系列政策微調，市場瀰漫“救市”信號。2月10日央行發佈的四季度貨幣政策報告中，中國央行放棄了此前“堅決抑制投機投資性購房需求”的措辭，這可能意味著房地産政策將會進一步放鬆。

　　中信建投指出，借政策暖風，近期地産股重回市場關注焦點。在當前時點，再次提示投資者地産股的上車機遇。

　　（記者王大千）