昨天上午，國內房地産業的兩大主管部門住建部與國土部聯合發佈《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地産市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“《通知》”），這一舉措被視為打響了房地産“救市”政策的第一槍。

　　揚子晚報全媒體記者 馬祚波

　　要點1：庫存量過大市縣可暫停供地

　　政策原文：住房供過於求的地區，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度。對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

　　解讀：江蘇省住建廳相關負責人表示，這幾年省裏已開展住房建設規劃的研究，並將編制十三五住房發展規劃，推動全省房地産健康平穩發展。南京市國土部門告訴記者，該市的土地供應節奏與規模長期保持穩定，規劃、國土等部門也會適時根據房地産市場供應情況進行調整，目前2015年南京市土地供應計劃暫未出臺，從南京樓市的住宅供應量與土地開發狀況來看，應該不屬於“供應明顯偏多、住宅用地規模過大”的地區，因此住宅用地供應不至於暫停。

　　南京房地産開發建設促進會秘書長張輝則認為，房地産問題根源其實還是土地供應水準。2014年因為前一年的住宅供應緊張，而將住宅用地供應量提升了25%至500公頃，大量住宅將在今年陸續上市，這將導致2015年住宅市場供大於求格局的産生，房價將難以顯著上漲。

　　要點2：房地産用地未開發允許轉型

　　政策原文：對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，支援居民自住和改善性住房需求。房地産供應明顯偏多或在建房地産用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地産用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地産用地轉型利用，用於國家支援的新興産業、養老産業、文化産業、體育産業等項目用途的開發建設，促進其他産業投資。

　　解讀：正在舉行的博鰲論壇上，潘石屹對這條“可改用途規劃”的新政大呼“意外”，連稱“很吃驚”。去年初南京曾出臺過“9050”新政，即在土地出讓時便要求未來項目上90平方米以下戶型的佔比需達到50%以上，該政策延續至今，如果開發商今後根據市場需求，提出增加大戶型的比例，究竟是否會被允許呢？南京國土部門回應稱，目前還沒有相關政策發佈。

　　對於房地産用地未開發可轉型的話題，南京市規劃部門表示，這一提法值得研究，國內一些城市的房地産市場不夠景氣，嚴重供大於求的局面已經成型，因此適當調整土地用途是切實可行的，不過南京目前尚沒接到相關通知。

　　要點3：商品房可作為安置房和公租房

　　政策原文：《通知》規定，為進一步加大住房保障貨幣化力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地産項目用於棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地産用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構，並完善配套用地手續。

　　解讀：揚子晚報記者了解到，收購居民手中的二手房用作廉租房，這在南京並不新鮮，不過此次兩部委提出收購開發商手中的商品房用於保障房房源，對於部分資金鏈極度緊張的房地産企業來説，不啻為一劑“良藥”。

　　“南京確實有個別項目銷售困難，如果能借此將房源出手，倒也是個不錯的選擇”。不過，在這位樓市專家看來， 最關鍵的問題還是收購的價格，開發商的心理價位與政府能掏出的錢之間恐怕會有較大的落差。他也認為，此次《通知》提供了解決“去庫存”的兩大導向，一是建成的商品房，政府購買用於保障房，二是未建的地塊可直接轉成保障房用地，相比較而言，第二種方式可能在操作上更具可行性。

　　要點4:銷售違規房企或被禁拿地

　　政策原文：強化房地産開發全過程的聯動監管，對在房地産開發和交易環節中有嚴重違法違規行為的房地産開發企業，以及違反有關資質管理規定的房地産開發企業，國土資源主管部門可以根據住房城鄉建設主管部門提供的資訊，限制或禁止其參與新出讓房地産用地的競買。對在土地市場中有違法違規行為的房地産開發企業，住房城鄉建設主管部門可依據國土部門提供的資訊予以相應處罰；情節嚴重的，依法登出其資質證書。

　　解讀：南京市剛剛于半個月前公示了《南京市房地産開發企業信用體系建設管理暫行辦法》和《南京市房地産開發企業信用體系評價規則（試行）》，樓盤的開發商將被分為5個信用等級，表現好的將加分，不好的就減分，其實這也可以視為“強化房地産開發全過程聯動監管”的一種機制。

　　南京房地産開發建設促進會秘書長張輝認為，房地産企業的優勝劣汰已是必然趨勢，一些違法違規的不良企業以後無法買地、無法賣房，有利於維護房地産市場的整體健康。

　　業內人士：未來稅費貸款等新政或陸續出臺

　　與之前人們期望的調整二套房首付比例、營業稅免征時間縮短等不同的是，本次由國土部與住建部出臺的《通知》並沒有囊括這些內容。“這也不難解釋，因為稅費變動與貸款政策的調整，分屬財政部、央行等多個部門，而此次只有兩部委的新政”，一位長期關注房地産市場的專業人士表示，在今年的政府工作報告中，已經表態將“支援改善性購房需求、穩定住房消費”，因此相關部委陸續出臺政策也在情理之中，不難預見，二套房首付、貸款利率、營業稅等新政或將於近期陸續出臺。

　　專家認為，今年的房地産政策調整力度可能超過不少人的預期，但是不會給房地産市場帶來大起大落式的變化，政府調控的目的以治本為主，即便新政“起效”時間長一點，也是可以接受的。

　　盤點各地樓市新政 首提“微刺激”概念

　　回購商品房、調高公積金貸款額度、發放購房補貼、為房企“減壓”……為穩定住房消費和房地産業健康發展，各地相繼出臺了“微刺激”政策。分析人士認為，樓市政策將會逐漸有利於百姓消費，預計房地産後市或將觸底反彈，但去庫存仍是一個長期的過程。

　　各地出臺穩消費政策“大同小異”

　　一段時間以來，為提振樓市，加快去庫存，各地相繼出臺“微刺激”政策，其中，調整公積金政策、政府回購、貨幣補貼是主要的手段。

　　福建省3月20日出臺《關於穩定住房消費支援剛性住房需求的若干意見》，明確對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20％；北京的國管公積金貸款賬戶餘額劃定線則由2萬元調高至5萬元，貸款最低額相應升高；安徽從去年9月1日起，允許公積金省內異地貸款買房。據不完全統計，去年下半年以來，福州、長沙、濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等30多個城市對公積金貸款政策進行了不同程度的調整。

　　3月中旬，寧波市政府審議並原則通過《關於創新保障性住房提供方式的指導意見》，明確提出貨幣安置及“收購市場房源以籌集保障性住房”。鄂爾多斯市去年下半年也出臺政策，決定3年內不再新建商品房，同時鼓勵國有大型企業、重大項目建設單位團購，並回購商品房用以城市棚戶區改造安置房和保障性住房。

　　早在2014年11月，瀋陽市就出臺購房補貼政策，購房者最多可享受150元每平方米的購房補貼；紹興市今年初出臺政策，購房者無論購買新建或存量房都將獲得房屋成交計稅價格0.8％的補貼。以貨幣補貼拉動住房消費正被越來越多城市採用。

　　“微刺激”或促後市觸底企穩

　　隨著地方穩定樓市政策的出臺，以及降息、降準影響，樓市下行開始減速。中原地産首席分析師張大偉認為，3月下半月市場有望告別簽約淡季，預計重點城市的3月市場將出現明顯環比大幅上漲，同比將有一定程度上漲。據中原地産研報數據統計，一線城市成交回升明顯，3月上半月環比增幅達33％。杭州城區2月份成交3583套，3月份截至目前成交量已達6000多套，環比上升近100％。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭預計，二季度是房價的一個拐點。他説，從去年12月開始，一線城市的房價，總體來看已經止跌，其中深圳明顯開始上漲。這正是每輪房地産週期中的特有現象：一線城市率先反彈，其後二線跟進。“總體看，預計70城房價將於二季度止跌。”

　　旆客首席評論員程偉明表示，地方“微刺激”政策的效果已經顯現，但後續作為空間仍然很大。雙贏機構總經理章惠芳認為，因地制宜、分城施策的關鍵是對區域樓市情況進行科學評估，要把握供地節奏，不可再任性“賣地”。

　　穩定樓市還有哪些“工具”可用？

　　“後限購時代”樓市市場化特徵漸趨明顯，區域走勢分化加劇。為保持樓市整體平穩，還有哪些“工具”可用？

　　上海中原地産研究諮詢部經理盧文曦表示：“‘落實地方政府主體責任’意味著賦予地方政府更多自主權，讓地方政府可以動用稅收減免、普通房制定標準等措施來進行樓市調控。”各地採取公積金貸款調整、信貸調整，甚至契稅優惠乃至退稅等政策，均可刺激當地的住宅消費。

　　也有業內人士建議，地方可放開高端住宅項目的預售證管理，高端樓盤的集中入市或可激活當地改善型需求，從而帶動市場成交量的活躍度。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，還可採取鼓勵人才購房等措施，將戶籍制度與購買房産直接結合以刺激房地産市場復蘇和回升。去年廣州重新啟動了本科學歷入戶措施，外來人才租房滿一年可申請入戶。

　　有房企人士表示，在樓市調控“去行政化”和“趨市場化”的背景下，後續的樓市政策應該在鞏固房地産市場理性、成熟發展的同時，更著重于維護樓市合理的消費需求，尤其加大對於自住型、改善型購房者的金融支援。 綜合新華社